Betreten der Mietwohnung mit Zweitschlüssel als Mietmangel

In einem aktuellen Fall händigte eine Vermieterin ihrem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses die vereinbarte Anzahl an Schlüsseln aus und behielt dabei ohne Kenntnis oder Zustimmung der Mieterin einen Zweitschlüssel zurück.  

Mieter verweigerte Aushändigung von Schlüssel 

Im Folgenden bat sie die Mieterin um die Aushändigung eines Schlüssels wegen eines Handwerkertermins, was die Mieterin jedoch ablehnte. Einen Zweitschlüssel in Ihrem Besitz erwähnte die Vermieterin in diesem Zuge nicht. 

Vermieterin betrat heimlich die Wohnung 

Nachfolgend betrat die Vermieterin heimlich die Wohnung der Mieterin. Dies wurde mit der zuvor vom Mieter im Flur der gemieteten Wohnung angebrachten Videokamera aufgezeichnet. Die Aufnahme zeigt die Vermieterin, wie sie im Bademantel mit einem Schlüssel die Wohnungstür aufschließt, sich in der Wohnung umsieht und auch das Badezimmer betritt, bevor sie nach wenigen Minuten, nachdem sie die Badezimmertür geschlossen hat, die Wohnung wieder verlässt und die Wohnungstür zweimal abschließt. 

Mieterin verlangte Rückzahlung von Mieten  

Die Mieterin forderte daraufhin seine Vermieterin zur Erstattung sämtlicher gezahlter Mieten in Höhe von 5.490 EUR auf. Sie berief sich darauf, dass sie aufgrund eines Mietmangels zur Minderung der Miete berechtigt sei. Da die Vermieterin sich weigerte, verklagte die Mieterin sie auf Rückzahlung. 

Gericht erkannte Mietminderung von 50% wegen eines Mietmangels zu 

Das AG Bielefeld entschied, dass die Mieterin einen Anspruch auf Rückzahlung von 2.440 EUR hat. Dies begründete das Gericht damit, dass die Mieterin aufgrund eines Mietmangels nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB zu einer Mietminderung in Höhe von 50% berechtigt ist. Der Mietmangel liegt laut AG Bielefeld darin, dass die Vermieterin heimlich den Zweitschlüssel behalten und damit zumindest einmal unbefugt die Wohnung der Mieterin betreten hatte, ohne dass ein Notfall vorgelegen hatte. Somit war die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt. 

Hierzu führte das Gericht aus, dass ein Gebrauchsmangel der Mietsache jedenfalls dann vorliegt, wenn der Vermieter unberechtigtem Gebrauch von dem Zweitschlüssel gemacht hat. Denn hierdurch verletzt der Vermieter die Privat- und Intimsphäre seines Mieters.

Automatische Minderung führt zu ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters 

Ist die Verschaffung der Gebrauchsmöglichkeit, wie hier gestört, trete die Minderung ein, ohne dass es notwendig wäre, dass der Mieter die Mietsache tatsächlich nutzen wollte oder bei der tatsächlichen Nutzung subjektiv beeinträchtigt wäre.  

Zahlt der Mieter, dann die vereinbarte Miete, obwohl diese wegen eines Mangels (automatisch) gemindert war, ist der Vermieter um den überzahlten Betrag ungerechtfertigt bereichert. Der Mieter kann die Bereicherung nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB (Leistungskondiktion) vom Vermieter zurückfordern. 

(AG Bielefeld, Urteil v. 11.9.2025 – 408 C 108/24)

Vermieter durfte Zweitschlüssel zur Wohnung des Mieters nicht heimlich einbehalten 

Dass Vermieter nicht heimlich einen Ersatzschlüssel behalten dürfen, ergibt sich auch aus weiteren Gerichtsentscheidungen. In einem Fall hatte ebenfalls ein Vermieter heimlich einen Schlüssel zurückbehalten. Nachdem er sich damit Zutritt zur Wohnung des Mieters verschafft hatte, sprach dieser die fristlose Kündigung aus. Hierzu entschied das dass ein hinreichender Kündigungsgrund vorlag im Sinne des § 543 BGB. Dieser ergab sich daraus, dass der Vermieter durch das heimliche Eindringen in die Mietwohnung mit einem Zweitschlüssel erheblich gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen hatte. Bereits durch das heimliche Zurückbehalten des Schlüssels habe er gegen seine Verpflichtung verstoßen, dem Mieter die alleinige Nutzung an der Wohnung einzuräumen.  

(OLG Celle Urteil v. 5.10.2006 - 13 U 182/06) 

Ebenso sah dies das LG Berlin in einem ähnlichen Fall , in dem ebenfalls ein Mieter aus diesem Grund fristlos gekündigt hatte.  

(LG Berlin Urteil v. 9.2.1999 – 64 S 305/98) 

In einem dritten Fall hatte ein Mieter seinen Vermieter auf Unterlassen verklagt, nachdem dieser unbefugt mit einem Zweitschlüssel die Mietsache betreten hatte. Das Amtsgericht Tecklenburg gab der Klage des Mieters statt mit der Begründung, dass der Vermieter den Schlüssel an den Mieter herausgeben muss. Denn allein der Mieter sei zum Besitz der Mietsache berechtigt. Infolgedessen dürfe der Vermieter keine Möglichkeit eingeräumt werden, die Mietsache zu jeder Zeit zu betreten. 

(AG Tecklenburg, Urteil v. 3.7.1991 – 11 C 11/91) 

Fazit: 

Vermieter sollten keinesfalls Zweitschlüssel zu Mietwohnungen einfach einbehalten. Damit würden sie gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoßen. Etwas anderes kommt allenfalls infrage, wenn der Mieter hiermit ausdrücklich einverstanden ist. Entsprechende AGB-Klauseln dürften jedoch wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam sein. Besser ist es, wenn der Mieter auf freiwilliger Basis für Notfälle wie einen Wasserrohrbruch oder einen Brand einen Schlüssel bei einem Nachbarn hinterlegt und dies seinem Vermieter mitteilt.