BGH zur Haftung der Vermieter von Wohnungseigentum

Der BGH hat eine wichtige Entscheidung zu der unmittelbar aus dem Mietverhältnis abzuleitenden Verkehrssicherungspflicht der Vermieter von Wohnungseigentum getroffen. Danach haften Vermieter, die ihr Wohnungseigentum vermieten, für die Folgen des Sturzes eines Mieters auf Eisglätte, die sich auf dem Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer gebildet hat.

Sturz einer Mieterin infolge Glätte auf Gemeinschaftseigentum

Die Mieterin einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus hatte ihre Vermieterin auf Schadenersatz und Schmerzensgeld verklagt. Die Mieterin stürzte beim Verlassen des Mehrfamilienhauses auf einem zu dem Mehrfamilienhaus führenden Weg, der nicht gestreut und nicht vom Eis befreit war. Die weiträumige Glatteisbildung war zuvor vom Wetterdienst vorhergesagt worden. Die Klägerin zog sich erhebliche Verletzungen zu, die langwierige Folgebehandlungen erforderlich machten.

Hausmeisterdienst mit dem Winterdienst beauftragt

Erstinstanzlich hatte das AG der Klägerin ein Schmerzensgeld in Höhe von 12.000 Euro zugesprochen und die weitergehende Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das LG die Klage komplett abgewiesen. Das Berufungsgericht war der Auffassung, die beklagte Vermieterin habe ihre Verkehrssicherungspflicht nicht verletzt. Nach den Feststellungen des LG hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft einen professionellen Hausmeisterdienst mit der Durchführung des Winterdienstes beauftragt. Die beklagte Vermieterin treffe insoweit lediglich noch eine Überwachungs- und Kontrollpflicht hinsichtlich des ausführenden Unternehmens. Diese Kontrollpflicht habe die Beklagte nicht verletzt.

Winterdienst ist mietvertragliche Nebenpflicht

Der BGH bewertete den Vorgang anders. Nach Auffassung des Senats hatte das Berufungsgericht nicht hinreichend die mietvertraglichen Pflichten der Beklagten berücksichtigt. Diese umfassen nach der Entscheidung des Senats auch eine Räum- und Streupflicht auf dem zur vermieteten Wohnung gehörenden Grundstück. Diese mietvertragliche Nebenpflicht bestehe unabhängig davon, ob der Vermieter Alleineigentümer des Grundstücks oder nur Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist.

Kein unterschiedliches Schutzniveau für Mieter

Der BGH monierte, dass die abweichende Auffassung des Berufungsgerichts in der Konsequenz für Mieter zu einem unterschiedlichen Schutzniveau führe, je nachdem ob der Vermieter Alleineigentümer des Grundstücks oder Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei. Eine solche Unterscheidung sei weder aus sachlichen noch aus mietrechtlichen Gründen gerechtfertigt.

Hausmeisterdienst war Erfüllungsgehilfin der Vermieterin

Da der Mietvertrag keine abweichenden Regelungen zur Streupflicht enthielt, war nach der Entscheidung des BGH die Vermieterin für die Erfüllung der aus dem Mietverhältnis abzuleitenden Streu- und Räumpflicht verantwortlich. Das mit diesen Pflichten von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte Unternehmen sei mietvertraglich als Erfüllungsgehilfin zu qualifizieren. Deren Verschulden sei der beklagten Vermieterin im Verhältnis zur Klägerin gemäß § 278 BGB wie eigenes Verschulden zuzurechnen. Deshalb könne die Klägerin gemäß § 280 BGB von der Beklagten Schadensersatz verlangen.

Revision erfolgreich

Im Ergebnis hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen.

(BGH, Urteil v. 6.8.2025, VIII ZR 250/23)