Änderung des Verteilungsschlüssels der Betriebskosten nur aus wichtigem Grund

Nach einer viel beachteten Entscheidung des AG Hanau kann einem Vermieter ausnahmsweise ein Anspruch auf Änderung des vertraglich vereinbarten Verteilungsschlüssels für die Betriebskostenabrechnung zustehen, wenn ihm ein Festhalten an dem bisher verwendeten Verteilungsschlüssel nicht zumutbar ist und der neue Verteilungsschlüssel billigem Ermessen entspricht. Der Vermieter muss den neuen Verteilungsschlüssel dann aber bei sämtlichen Abrechnungspositionen und bei allen Mietern in gleicher Weise verwenden.

Mieter auf Zahlung rückständiger Betriebskosten verklagt

Das AG Hanau hat sich in einem Verfahren ausführlich mit der Möglichkeit der einseitigen Änderung des Verteilungsschlüssels für die Betriebskosten einer Mietwohnung durch den Vermieter befasst. Die Vermieterin hatte ihren Mieter vor dem AG auf diverse rückständige Mietzahlungen sowie auf Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen gerichtlich in Anspruch genommen.

Mieter beanstandete einseitige Änderung des Verteilungsschlüssels

Der Mieter wendete ein, die Vermieterin habe bei den Betriebskostenabrechnungen einen unzutreffenden Verteilungsschlüssel verwendet. Die Vermieterin habe den Verteilungsschlüssel ohne seine Zustimmung einseitig zu seinen Ungunsten verändert. Während der frühere Eigentümer die Umlage der Nebenkosten nach der Personenzahl vorgenommen habe, sei die jetzige Eigentümerin ohne seine Zustimmung auf eine Umlage nach der Mietfläche gewechselt. Der Mieter berichtigte die Abrechnungen und errechnete daraus zu seinen Gunsten ein Guthaben, mit dem er gegen die Forderungen der Klägerin aufrechnete. Mit seiner Aufrechnung hatte er beim AG weitgehend Erfolg.

Umlage der Betriebskosten nach Personen ist Vertragsinhalt geworden

Das Gericht war der Auffassung, der Mieter habe die einseitige Änderung des Umlageschlüssels durch die Vermieterin zu Recht gerügt. Der vormalige Eigentümer des Mietobjekts habe nach damals geltendem Recht den Verteilungsschlüssel zwar noch selbst bestimmen dürfen, mit der Wahl eines Verteilungsschlüssels nach Personen für die erste Abrechnung sei dieser Verteilungsschlüssel allerdings Vertragsbestandteil und damit bindend geworden.

Verteilungsschlüssel kann in Ausnahmefällen einseitig geändert werden

Das AG wies ausdrücklich darauf hin, dass Vermieter in besonderen Ausnahmefällen gemäß § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) den Verteilungsschlüssel ändern können, wenn ihnen das Festhalten an der bisherigen vertraglichen Regelung nicht zumutbar ist (BGH, Urteil v. 31.5.2006, VIII ZR 159/05). Die Voraussetzungen für die Annahme einer Unzumutbarkeit des Festhaltens am bisherigen Verteilungsschlüssel habe die Klägerin aber nicht hinreichend dargelegt.

Zahl der Mieter wegen Größe des Objekts schwer zu ermitteln

Die Klägerin hatte vorgetragen, die Verteilung nach Personenzahl habe sich in den letzten Jahren nicht mehr für die Umlage der Betriebskosten geeignet. Dies folge aus der Größe des Mietobjekts und der daraus resultierenden Unübersichtlichkeit der dort lebenden Personen.

Eine genaue Zahl sei - auch im Hinblick auf die jährlichen Zu- und Abgänge - praktisch nicht zu ermitteln.

Argumentation der Klägerin nicht widerspruchsfrei

Diese Argumentation fand das Gericht zwar grundsätzlich plausibel, aber im konkreten Fall nicht überzeugend. Die Klägerin habe nämlich bei einigen Positionen der Betriebskostenabrechnungen wie den Gebäudereinigungskosten nach wie vor nach Personenzahl abgerechnet. Damit sei das Argument der Nichtfeststellbarkeit der Personenzahl widerlegt. Wenn die Abrechnung einzelner Positionen nach Personenzahl möglich sei, so müsse dies auch für die übrigen Abrechnungspositionen gelten.

Mieter zur Korrektur der Abrechnung berechtigt

Im Ergebnis bewertete das Gericht die Abrechnungen als fehlerhaft. Damit sei der Beklagte befugt gewesen, die Abrechnungen zu korrigieren und die Nachforderungsbeträge zu reduzieren. Die Berechnungen des Beklagten seien insoweit weitgehend korrekt.

Vermieterin muss Rechtsverfolgungskosten des Mieters ersetzen

Die Geltendmachung der überhöhten Betriebskosten gegenüber dem Mieter infolge des unrichtigen Verteilungsschlüssels bewertete das AG darüber hinaus als Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht (BGH, Urteil v. 10.6.2015, VIII ZR 99/14). Hieraus erwachse ein Schadensersatzanspruch des Mieters, der zu Recht einen Anwalt mit seiner Vertretung zur Geltendmachung seiner Rechte zur Abwehr der unberechtigten Nachforderungen eingeschaltet habe. Deshalb sah das AG die Vermieterin verpflichtet, die hierdurch entstandenen Anwaltskosten im Wege des Schadenersatzes zu ersetzen. Auch insoweit habe der Beklagte zurecht die Aufrechnung erklärt.

Klage der Vermieterin weitgehend abgewiesen

Im Ergebnis war die Klage wegen teilweise rückständiger Mieten lediglich zu einem geringfügigen Teil begründet.

(AG Hanau, Urteil v. 15.8.2025, 32 C 16/25)