In acht von 20 Ländern gibt es Anzeichen für Spekulationsblasen, darunter Schweden und Großbritannien. Deutschland ist weniger gefährdet, wie eine neue Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin auf Basis von OECD-Daten zur Immobilienpreisentwicklung zeigt. Grund sei die relativ niedrige Verschuldung der Privathaushalte. Allerdings sei das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten in deutschen Großstädten bedenklich, heißt es da.

Vor zehn Jahren löste die Pleite der US-amerikanischen Investmentbank Lehman Brothers eine der größten wirtschaftlichen Krisen aus. Inzwischen haben sich die Immobilienmärkte weltweit wieder erholt. Seit einigen Jahren steigen die Preise für Häuser und Wohnungen in vielen Ländern teilweise erheblich, was immer wieder dazu führt, dass vor einer neuen Immobilienblase gewarnt wird, auch in Deutschland. So warnt die Deutsche Bundesbank regelmäßig vor Überbewertungen in den großen Städten.

"Die Gefahr, dass wieder Immobilienpreisblasen entstehen, die in eine neue weltweite Finanz- und Wirtschaftskrise münden können, ist real." Claus Michelsen, DIW-Immobilienökonom

In Deutschland seit 2015 Preisübertreibungen wahrscheinlich

Während in einigen Ländern, darunter Deutschland, Portugal und Südkorea, spekulative Blasen eher selten sind, umfassen sie in Ländern wie Belgien, Norwegen und Schweden lange Zeiträume. Der Studie zufolge sind die Preis auch durch spekulatives Anlageverhalten geprägt. So sind in Schweden seit 2012, in Australien und Belgien seit 2014, in Deutschland, Großbritannien und in Italien seit 2015 sowie in Portugal und den USA seit 2016 wieder Preisübertreibungen wahrscheinlich. In Kanada legt der statistische Test eine Blasenbildung bereits seit dem Jahr 2001 nahe.

Obwohl in Deutschland nach bisherigen DIW-Studien keine Anzeichen für eine bundesweite Immobilienpreisblase vorlagen, fanden sich jedoch Symptome spekulativer Übertreibungen vor allem in dem Segment der Geschosswohnungsneubauten in den sieben größten deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Der Studie zufolge ist in Phasen höherer Zinsen das Risiko von Blasenbildungen geringer, während in Phasen hoher privater Verschuldung und einem starken realen Wachstum der Bevölkerung und der Wirtschaftsleistung die Wahrscheinlichkeit spekulativer Übertreibungen auf dem Immobilienmarkt höher ist.

Negativindikatoren: Niedrigzins und Bevölkerungswachstum

In OECD-weiter Betrachtung spricht vieles für eine neue Blasenperiode. Vor allem das in vielen Ländern hohe Niveau der privaten Verschuldung und der niedrige Zins deuten der Studie zufolge darauf hin, dass vielerorts eine Immobilienpreisblase entsteht.

Für Deutschland zeigt sich ein abweichendes Bild. Laut DIW signalisieren die Indikatoren eine solide Finanzierung. Nur das Bevölkerungswachstum und die sehr niedrigen Zinsen lassen eine Immobilienpreisblase wahrscheinlicher erscheinen. Allerdings ist das aktuelle Bevölkerungswachstum vor allem aufgrund der Fluchtmigration weit vom Normalwert entfernt. Insgesamt spricht in dieser Betrachtung laut DIW wenig dafür, dass Deutschland als Ganzes eine spekulativ getriebene Fehlentwicklung erlebt.

Fazit: Auch in Deutschland Vorsorge nötig

Die Studie kommt zu dem Schluss, dass die Entwicklung in Deutschland im Vergleich zu den anderen untersuchten Ländern nicht sehr bedenklich ist. Allerdings sei auch hierzulande Vorsorge nötig, schreiben die Studienautoren.
Zwar haben sich die Immobilienmärkte weltweit erholt, doch die Beobachter zweifeln an der Nachhaltigkeit dieser Entwicklung. So ist es der Studie zufolge auffallend, wie schnell die Entwicklung bei den Preisen für Wohnimmobilien nach dem großen Einbruch vonstattenging. Grund: Niedrige Zinsen, die Immobilieninvestitionen attraktiver machen.

Die vorgelegte Analyse zeigt zwar, dass es in acht Ländern Anzeichen für spekulative Überbewertungen gibt, doch in Deutschland gilt dies nur für die großen Metropolen und nicht für das ganze Land. Um dem entgegenzuwirken, wird in Deutschland laut DIW eine Änderung des geldpolitischen Kurses gefordert.

Zudem hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) seit 2017 zusätzliche Befugnisse, um auf Stabilitätsrisiken, die aus Immobilienfinanzierungen resultieren, reagieren zu können: Durch den neuen Paragraphen 48u des Kreditwesengesetzes (KWG) kann sie etwa den Fremdkapitalanteil bei Immobilienfinanzierungen begrenzen. Außerdem kann die BaFin Vorgaben zur Tilgung von Krediten machen und so steuern, über welchen Zeithorizont sich die privaten Haushalte entschulden.

Schwachpunkt: Diese Instrumente können nicht direkt angewandt werden, sondern müssen mittels einer Allgemeinverfügung in Kraft gesetzt werden, wenn die Maßnahmen zur Abwehr einer Gefahr erforderlich sind. Wann genau dieser Punkt erreicht ist, bleibt unklar. "Letztlich ist die Regulierung in Deutschland auf halbem Wege stehengeblieben, und das ist nur schwer nachvollziehbar", warnt Michelsen.

"Es dürfte schwer fallen, mit den derzeitigen Möglichkeiten angemessen auf eine Krise zu reagieren." Claus Michelsen, DIW-Immobilienökonom

Die Studienautoren raten der Politik daher, die vorhandenen Instrumente um klare Regeln zu ergänzen und darüber hinaus – gemäß der Empfehlungen des Internationalen Währungsfonds – vor allem das Verhältnis von Verschuldung und Haushaltseinkommen zu deckeln.

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