Umfrage: Mehr Investoren machen sich Sorgen um Immobilienblase

Die Schmerzgrenze scheint erreicht: Jeder vierte Profianleger macht sich mittlerweile Sorgen um die Preisentwicklung bei deutschen Immobilien, wie eine Umfrage zeigt – vor einem Jahr sah nicht einmal jeder zehnte die Gefahr für Blasen. Der Run auf Wohnimmobilien hält trotzdem an.

Deutsche Immobilien steigen wieder in der Gunst institutioneller Investoren – knapp zwei Drittel (61,7 Prozent) der Profianleger aus dem In- und Ausland legen den Investitionsschwerpunkt auf Deutschland, wie eine aktuelle Umfrage von Universal-Investment zeigt. In der Vorjahresbefragung war das Interesse demnach deutlich geringer mit einer Zustimmung von 51,4 Prozent.

Eine Hauptrolle bei den Neuinvestitionen spielen Wohnobjekte. Auch neue Nutzungsarten wie Co-Living, Gesundheitsimmobilien und Gebäude der Öffentlichen Hand liegen im Trend.

Immobilienpreise: Für 75 Prozent der Investoren "zu hoch"

Deutlich zugenommen hat die Sorge vor einer Blase. Die Mehrheit der Investoren äußert sich kritisch bis sehr kritisch zur Preisentwicklung. In Deutschland halten nur noch 6,2 Prozent (Vorjahr: 7,1 Prozent) die Preise für akzeptabel. 75 Prozent finden die hiesigen Immobilienpreise zu hoch, aber gerade noch akzeptabel (Vorjahr: 85,7 Prozent). Für 18,8 Prozent (Vorjahr: 7,2 Prozent) ist die Schmerzgrenze jetzt überschritten – diese Anleger halten die Preise nicht mehr für akzeptabel.

Die Gefahr einer Blasenbildung sehen in der diesjährigen Umfrage von Universal-Investment inzwischen immerhin 25 Prozent der Befragten. Im Vorjahr machten sich nur 7,1 Prozent der Investoren Sorgen. Völlig entspannt bleiben bei dieser Frage nur noch 12,4 Prozent (Vorjahr: 28,6 Prozent) der Anleger. Ähnlich wie im Vorjahr (64,2 Prozent) erkennt auch aktuell eine Mehrheit (62,6 Prozent) der Investoren in einzelnen Märkten die Gefahr für eine Blase, wenn auch mit leicht rückläufiger Tendenz.

Inzwischen gehen mehr als zwei Drittel der Anleger (68,8 Prozent) weltweit von weiter steigenden Preisen im laufenden Jahr aus. Im Vorjahr waren es nur 35,7 Prozent.

Frankfurter Wohnungsmarkt: Weltweit am "heißesten"?

Nach einer Einschätzung der Schweizer Großbank UBS gibt es in zwei deutschen Regionen ein starkes Blasenrisiko: Weltweit sei der Markt für Wohnimmobilien in Frankfurt am Main so überhitzt wie sonst in keiner anderen Metropolregion weltweit, heißt es in der UBS-Studie "Global Real Estate Bubble Index". Frankfurt liegt im untersuchten Zeitraum (Mitte 2020 bis Mitte 2021) vor Toronto (Kanada), Hongkong (China) und München, wie das Geldhaus mitteilt.

Laut UBS zeichnet sich aber in Frankfurt ein Wandel ab: Das Bevölkerungswachstum sei in der Coronakrise zum Stillstand gekommen – ähnlich wie in München. Das Wachstum finde zunehmend in den Vororten statt, so die UBS-Experten. Erstmals seit Beginn der 1990er Jahre seien die Preise außerhalb dieser Städte schneller gestiegen als innerhalb. Diese Entwicklung werde sich fortsetzen.

Als Immobilienblase definiert die UBS eine starke und anhaltende Abweichung des Preisniveaus von Fundamentaldaten wie Einkommen, Wirtschaftswachstum und Bevölkerungswanderung.

Wohnimmobilien bleiben im Nachfragefokus

Wohnimmobilien bleiben trotzdem unangefochten auf Platz eins: 41,4 Prozent der Anleger wollen hier neu investieren, im Jahr 2020 waren es nur 34,1 Prozent, heißt es bei Universal-Investment. Der Einzelhandel hat deutlich an Interesse verloren: Nur noch 5,2 Prozent der Institutionellen wollen in diesem Segment einkaufen, nach 8,6 Prozent im Vorjahr. Bei der Ersterhebung der Umfrage im Jahr 2013 setzten noch 70,6 Prozent der Anleger auf Einzelhandelsimmobilien.

Die geplanten Büroinvestitionen bleiben trotz weiterer Bedenken wegen der Pandemie stabil und sind sogar leicht auf 33,5 Prozent gestiegen (Vorjahr: 31,6 Prozent). Da die Preise für Logistikimmobilien laut Universal-Investment mittlerweile explodiert sind, wollen nur noch 9,2 Prozent der Umfrageteilnehmer in diesem Sektor neu investieren (Vorjahr: 17,4 Prozent). Das Interesse an Hotels ist mit 0,2 Prozent nahezu komplett eingebrochen (Vorjahr: 4,3 Prozent).

Viele Anleger sind mehr und mehr bereit, in neuere Nutzungsarten zu investieren: 59,3 Prozent der Befragten haben für die kommenden zwölf Monate Gebäude der Öffentlichen Hand – wie Schulen, Kindergärten oder Behördensitze – im Blick. Im Vorjahr sagten das 57,1 Prozent der Profianleger.

Auch Gesundheitsimmobilien haben weiter an Beliebtheit gewonnen. 58,2 Prozent werden kurzfristig in diesem Segment einkaufen (Vorjahr: 50 Prozent). Interessant ist laut Universal-Investment der Sprung im Bereich Co-Living: Rund 50 Prozent wollen dort investieren, nach nur 14,3 Prozent im vergangenen Jahr. Die Nachfrage beim Co-Working ist hingegen auf null eingebrochen (Vorjahr: 14 Prozent), ähnlich wie bei Unternehmensimmobilien (8,3 Prozent, nach 35,7 Prozent im Vorjahr). Nach wie vor voll im Trend liegen dafür Seniorenresidenzen mit 41,7 Prozent (Vorjahr: 42,9 Prozent).

Sinkende Renditen bei Immobilien werden akzeptiert

Der Großteil der Investoren will seinen Immobilienanteil weiter erhöhen – auf 22,8 Prozent gegenüber 15,3 Prozent im Vorjahr – trotz weiter sinkender Renditeerwartungen, berichtet Universal-Investment. Derzeit liegen die Erwartungen bei der jährlich ausgeschütteten Verzinsung (Cashflow-Rendite) für Bestandsimmobilien nur noch bei 3,41 Prozent (Vorjahr: 3,58 Prozent). Für Neuinvestitionen erwartet sogar jeder zweite der befragten Investoren nur noch eine Nettoanfangsrendite von weniger als drei Prozent. Knapp ein Viertel (23,7 Prozent) der Profis erhofft sich einen Wert von drei bis 3,5 Prozent.

"Steigende Immobilienquoten sind eine Folge des Marktgeschehens mit seinen kaum vorhandenen Alternativen im sicherheitsorientierten Anlagebereich. Deshalb werden von den institutionellen Immobilieninvestoren auch niedrigere Renditen akzeptiert", erklärt Axel Vespermann, Geschäftsführer von Universal-Investment und verantwortlich für das Geschäftsfeld Real Estate.

Nach den Auswirkungen der Pandemie gefragt, erwartet die Mehrzahl (68,7 Prozent) der Anleger einen sektoralen Rückgang der Flächennachfrage, unter anderem bei Büros und Hotels. Mehr als die Hälfte (56,3 Prozent) befürchten negative Auswirkungen für ihre Immobilieninvestitionen aufgrund von Umsatzeinbrüchen in einzelnen Branchen und jeder Vierte (rund 25 Prozent) befürchtet Risiken durch die volkswirtschaftlichen Belastungen.


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