70 Prozent der Investoren sehen den deutschen Markt im fortgeschrittenem Zyklus – dennoch nimmt die Investorennachfrage in allen Immobilienklassen wieder Fahrt auf. Das ist ein Ergebnis des "RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM)" für das dritte Quartal 2018. An den Mietmärkten sind vor allem Büro- und Industrieflächen stark nachgefragt. Hier liegen die Erwartungen bezüglich der Mietpreisentwicklung auf Rekordniveau. Negativ blieben die Aussichten für den Einzelhandelsmarkt.

Sowohl die Mieter- als auch die Investorennachfrage in Deutschland war im dritten Quartal 2018 stabil, wie der "Germany Commercial Property Monitor" zeigt. Darüber hinaus deuten die jüngsten Zahlen der RICS-Studie, die in den vergangenen 18 Monaten eine negative Tendenz aufwiesen, auf eine leichte Erholung hin. Andererseits trübt sich die Stimmung im Einzelhandel weiter ein.

Bei differenzierter Betrachtung der Immobilienklassen Büro, Hotel, Wohnen, Einzelhandel und Logistik zeigen sich laut Hanno Schrecker, Vorsitzender der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland, große Unterschiede.

Mietmarkt Deutschland: Büro- und Industrieflächen besonders gefragt

Der "Occupier Sentiment Index" (berücksichtigt werden die Nachfrage nach Mietflächen, die Verfügbarkeit von Mietflächen und Anreizpakete der Vermieter für potenzielle Mieter) lag im dritten Quartal 2018 bei 26 Punkten und damit leicht über dem letzten Wert von 24 Punkten. Dies deutet laut RICS auf eine weiterhin solide Gesamtdynamik hin.

Das Bürosegment verzeichnete einen besonders starken Nachfrageanstieg. Laut "Real Estate Investor Survey" von PwC sind die Mietpreise für Büroimmobilien bereits im ersten Halbjahr 2018 so stark gestiegen, dass viele Investoren auf Neuvermietungen setzen.

Laut RICS-Survey nahmen auch die Gesuche nach Industrieflächen im dritten Quartal zu. Die Nachfrage im Einzelhandel wiederum sank zum zweiten Mal in Folge: Der Rückgang um minus 13 Prozent ist das schwächste Ergebnis seit der ersten Erhebung im Jahr 2009.

Das Flächenangebot insgesamt hat sich laut RICS weiter verknappt, was auf Rückgänge im Büro- und im Industriesegment zurückzuführen ist. Demgegenüber nahm das Angebot im Einzelhandel weiter zu und wies im dritten Quartal in Folge einen steigenden Leerstand auf. Vermieter von Einzelhandelsflächen haben ihre Incentives zum vierten Mal in Folge erhöht.

Büromieten: RICS-Prognosen auf Rekordniveau

Die Prognosen hinsichtlich der Mietpreisentwicklung im Core-Bürosegment hat der Berufsverband RICS für die kommenden zwölf Monate im Vergleich zum zweiten Quartal angehoben. Die Erwartungen sind aktuell auf einem Rekordhoch.

Auch bei den Mieten für Industrieflächen in A-Lagen und Büroflächen in B-Lagen wird ein solides Wachstum erwartet. Quantum Research Unit hat beobachtet, dass die Engpässe im Büroangebot in den etablierten Lagen der Bürozentren Mieter und Investoren zunehmend in B-Lagen mit verfügbaren und kostengünstigeren Büroflächen treiben.

Die Prognosen für Industrieflächen in B-Lagen und Einzelhandelsflächen in A-Lagen fallen laut RICS-Analyse moderater aus. Die Mietpreisprognosen für Einzelhandelsflächen in B-Lagen bleiben sogar negativ.

Berlin und München mit den besten Mietpreisaussichten

Auf Stadtebene weisen Berlin und München laut RICS die stärksten Mietpreisaussichten für die kommenden zwölf Monate auf. Diese Entwicklung wird auch in diesen beiden Städten vom Bürosegment befeuert. Die Ratingagentur Scope erwartet für Berlin mit durchschnittlich 3,5 Prozent pro Jahr die höchsten Anstiege der Büromieten bis 2022 im Vergleich der 20 wichtigsten europäischen Büroimmobilienmärkte.

Segmentübergreifend liegen die Mietprognosen der RICS-Studie zufolge in Frankfurt leicht unter dem Bundesdurchschnitt das ist laut RICS vor allem auf eine schwächere Einschätzung der Mietpreisentwicklung in den B-Lagen zurückzuführen. In Hamburg liegen die Mietpreisprognosen sogar noch deutlicher unter dem bundesweiten Durchschnitt.

Die RICS-Analysten erwarten, dass die Einzelhandelsmieten in B-Lagen in allen Städten mehr oder weniger stark unter Druck geraten werden.

Investmentmarkt Deutschland: Moderates Wachstum im Einzelhandel

Der „Investment Sentiment Index" (Ergebnisse der Investorennachfrage kombiniert mit dem Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien und Erwartungen zum Immobilienpreis) stieg von plus 31 im zweiten Quartal auf plus 36 im dritten Quartal. Das deutet auf eine erneute Belebung der Dynamik hin.

Die Investorennachfrage stieg in allen drei untersuchten Segmenten, auch wenn das Wachstum im Einzelhandel im Vergleich zu den Büro- und Industriesegmenten moderater ausfiel. Diese Entwicklung spiegelte sich in der Nachfrage von in- und ausländischen Investoren wider.

Flächenangebot in allen Marktsegmenten rückläufig

Die Prognosen hinsichtlich der Immobilienpreisentwicklung in den kommenden zwölf Monaten wurden in nahezu allen Segmenten im Vergleich zum zweiten Quartal leicht erhöht. Die stärksten Zuwächse werden im Büro- und Industriesegment in A-Lagen erwartet, gefolgt von Büroflächen in B-Lagen. Lediglich für Einzelhandelsflächen in B-Lagen wird von einer negativen Entwicklung ausgegangen.

Die Befragten erwarten in München die positivste Immobilienpreisentwicklung. Dabei werden Core-Büroflächen die stärksten Zunahmen verzeichnen. In Berlin und Frankfurt haben sich die Erwartungen etwas abgekühlt. Grund sind die negativen Prognosen für Einzelhandelsflächen in B-Lagen. Auch die Prognosen für die Immobilienpreisentwicklung in Hamburger B-Lagen sind negativ.

91 Prozent der Investoren sehen den Hamburger Markt als überbewertet, für Frankfurt geben das 76 Prozent der Befragten an. Bundesweit sehen 84 Prozent der Befragten Gewerbeimmobilien als überbewertet.

Positive Trends in Gesamteuropa

Laut RICS ist der positive Trend auch in den Niederlanden, Portugal und einigen Märkten in Mittel- und Osteuropa zu beobachten.

"In diesen Märkten zeigten sich die Befragten hinsichtlich der Entwicklung der Immobilien- und Mietpreise in den kommenden zwölf Monaten erneut sehr optimistisch." Tarrant Parsons, RICS Economist

Allerdings geht der Trend hin zum Online-Shopping laut RICS auf Kosten des stationären Einzelhandels, was sich in einigen Teilen Europas zunehmend belastend auswirkt und in den kommenden Jahren zu einem anhaltenden Wachstumsrückgang führen wird.

Die Schere zwischen Top-Performern und den schwächsten Einzelhandelsmärkten in Europa geht weiter auf, wie der Global Retail Attractiveness Index (GRAI) von Union Investment zeigt. Die Shooting-Stars sind demnach Tschechien und Polen.

Brexit: Situation in Großbritannien schwer einzuschätzen

RICS betont, dass ein Ende der geldpolitischen Maßnahmen unmittelbar bevorsteht und einige wichtige Makroindikatoren Schwächen aufweisen. Vor allem die Stimmung in London ist enttäuschend, obwohl die Nachfrage trotz der Unsicherheiten durch die Brexit-Verhandlungen vorerst anhält. Laut RICS gehen immer mehr Befragte davon aus, dass einige Unternehmen in den nächsten Jahren aus Großbritannien in andere europäische Länder ziehen werden. Jedoch ist die Situation noch schwer einzuschätzen.

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