Gesundheitsimmobilien steigen in der Gunst der Investoren

Das Investoreninteresse an Logistik und Wohnimmobilien ist während der Pandemie sprunghaft gestiegen, während die konjunkturabhängigen Büros in der Gunst massiv verloren haben – von Hotels gar nicht zu reden. Positive Krisen-Effekte erwarten die Anleger laut einer Umfrage bei Gesundheitsimmobilien.

Institutionelle Anleger haben sich laut einer Umfrage von Universal-Investment durch die Corona-Krise bisher nicht abschrecken lassen: Sie investieren mit gleicher Intensität in Immobilien wie zuvor – im In- und im Ausland. Jeder zweite Befragte (rund 51 Prozent) legt den Investitionsschwerpunkt auf Deutschland. Aber die Vorlieben haben sich geändert.

Gesunken ist das Interesse an Büros, für Hotels kam es vollständig zum Erliegen, während der Run auf Wohn- und Logistikimmobilien ungebrochen ist. Letztere gelten als besonders krisensicher, während Büro- und Hotelimmobilien von konjunkturellen Schwankungen beeinflusst werden.

Wohnen löst Büro auf dem Spitzenplatz ab

Mit dem hohen Preisniveau – in Deutschland und europaweit – hat sich die Mehrheit (85,7 Prozent) der institutionellen Anleger laut Universal-Investment arrangiert. Der Anteil derer, welche die aktuelle Preisentwicklung als "nicht mehr akzeptabel" beurteilen ist im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Für Deutschlands Immobilienpreise stimmen nur noch 7,2 Prozent dieser Aussage zu, im Vorjahr waren es noch 29,4 Prozent.

Seit der ersten Universal-Investment-Umfrage im Jahr 2013 stehen Wohnimmobilien erstmals an der Spitze der geplanten Neuinvestitionen. Rund jeder dritte Befragte (34,1 Prozent) will hier investieren. Im Vorjahr sagten das nur 23 Prozent. Dagegen hat sich die Zahl der Anleger, die Büroimmobilien auf dem Schirm haben, deutlich reduziert: Nach 53 Prozent im Vorjahr sind es aktuell nur noch knapp ein Drittel (31,6 Prozent). Logistikimmobilien haben von acht Prozent auf 17,4 Prozent zugelegt.

Gesundheitsimmobilien sind gefragter denn je

Während sich die Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten auf niedrigem Niveau (8,6 Prozent) einpendelt, ist das Interesse der Anleger an Hotels um knapp die Hälfte auf 4,3 Prozent gesunken (Vorjahr: acht Prozent). Dafür rücken Gesundheitsimmobilien in den Fokus. Bei Investments in neuere Nutzungsarten sind Gesundheitsimmobilien für rund 50 Prozent der befragten Anleger interessant – gefolgt von Seniorenresidenzen mit 42,9 Prozent (Vorjahr: 17,7 Prozent).

"Wohnen im Allgemeinen und Gesundheitsimmobilien im Besonderen sind nahezu komplett konjunkturunabhängig. Viele Marktteilnehmer tun sich hingegen schwer mit einer verlässlichen Einschätzung des künftigen Flächenbedarfs bei Büroimmobilien." Axel Vespermann, Geschäftsführer von Universal-Investment

Das Ergebnis einer Marktanalyse von CBRE bestätigt das: In den ersten drei Quartalen 2020 erreichte demnach der Markt für Gesundheitsimmobilien in Deutschland ein Investitionsvolumen von knapp zwei Milliarden Euro. Das wäre verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ein Anstieg um 45 Prozent. Der Anstieg entfiel laut CBRE vor allem auf Pflegeheime, die mit 1,34 Milliarden Euro und einem Anteil von knapp 69 Prozent die beherrschende Stellung in der Assetklasse inne haben.

Von Universal-Investment nach den Auswirkungen der Covid-19-Krise gefragt, sind die Anleger auch für die Zukunft besonders pessimistisch beim Segment Hotel. Hier befürchten alle Befragten negative Auswirkungen. Bei Einzelhandelsimmobilien – insbesondere Shopping-Center und Haupteinkaufsstraßen – sagten das 78,6 Prozent. Auch Büroimmobilien sehen die Investoren skeptisch, vor allem mit Blick auf eine mögliche Zunahme von Homeoffice-Plätzen, so Vespermann.

Renditeerwartungen stabil – deutlicher Kriseneffekt bei den Risikoklassen

Bei den Renditeerwartungen klangen die Antworten zuversichtlicher. Mehr als zwei Drittel der Anleger (71,4 Prozent) gehen davon aus, dass mit ihren Neuinvestitionen in Immobilien mit Top-Lage in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart eine Nettoanfangsrendite zwischen drei und 3,5 Prozent erwirtschaften können. 28,9 Prozent der Befragten gehen von maximal drei Prozent aus. Im Vorjahr sagten das 40 Prozent. Ihre Immobilienquoten wollen die befragten Anleger auf 15,3 Prozent erhöhen (Vorjahr: 15,1 Prozent).

Einen deutlichen Kriseneffekt sieht Universal-Investment darin, dass für alle Risikoklassen mit einem Renditerückgang gerechnet wird. Das zeigt sich demnach am rückläufigen Interesse für Value-Add-Objekte: Die Befragten setzen mehrheitlich auf Core plus (rund 85,7 Prozent), gefolgt von Core (rund 57,1 Prozent).

Einen Bick in die Zukunft wagt auch Savills in einer aktuellen Analyse: Der Immobilienberater geht davon aus, dass der Bedarf an Labor- und Büroräumen durch Impfstoffforschungsunternehmen, die aktuell stark expandieren, zukünftig deutlich ansteigen wird. Ein Indiz für diese Entwicklung sei die starke Zunahme der Risikokapitalfinanzierung (VC) in diesem Sektor im bisherigen Jahresverlauf: Rund 2,3 Milliarden US-Dollar wurden bereits investiert.

Bundesbank: Risiko "steigende Unternehmensinsolvenzen"

Während der gewerbliche Immobilienmarkt von den meisten Beratern bislang als relativ stabil bewertet wird, warnt die Bundesbank vor möglicherweise noch ausstehenden Folgen der Corona-Pandemie. So könnten sich etwa steigende Unternehmensinsolvenzen und eine geänderte Nachfrage nach Büroflächen negativ auf die Preisentwicklung einwirken, heißt es im aktuellen Finanzstabilitätsbericht der Bundesbank. Gerade Büroimmobilien sind vom Konjunkturzyklus abhängig und eventuell auch von Trends wie dem Homeoffice.

Risiken sieht das Institut auch für das Finanzsystem: "Eine Gefahr für die Finanzstabilität könnte sich ergeben, wenn in einem sehr ungünstigen Szenario ausfallende Immobilienkredite mit stark fallenden Immobilienpreisen einhergingen", schreiben die Banker. Die Kreditvergabe für gewerblich genutzte Immobilien hat in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. Die Wachstumsrate des Kreditvolumens verringerte sich zwar im Zuge der Pandemie und sank im zweiten Quartal 2020 von zehn auf 6,4 Prozent, war damit aber nach wie vor hoch. Belastbaren Aussagen, wie stark ausfallgefährdet Gewerbeimmobilienkredite deutscher Banken sind, sei noch nicht absehbar.

Die Wohnimmobilienmärkte werden von den weiteren realwirtschaftlichen Entwicklungen erst zeitverzögert beeinflusst werden, so die Bundesbank. Sollten die Arbeitslosigkeit und die Zahl der Insolvenzen privater Haushalte steigen, könnten auch die Ausfälle bei Wohnimmobilienkrediten zunehmen, trotz einer hohen "Widerstandskraft der privaten Haushalte in Deutschland" und deren relativ geringen Verschuldung. Wohnimmobilienkredite seien tendenziell gut besichert – im Gegensatz zu Unternehmenskrediten.


Das könnte Sie auch interessieren:

Corona bremst Handel mit Büros – aber nicht die Spitzenmieten

Es fehlen Pflegeheime in den Städten, aber auch Anreize für Investoren

Ärztehäuser und Immobilien für "Betreutes Wohnen" verzweifelt gesucht

Schlagworte zum Thema:  Investment, Gewerbeimmobilien