RICS: Corona-Pessimismus an den Gewerbeimmobilien-Märkten

Der deutsche Immobilienmarkt ist relativ robust, doch die Stimmung unter Investoren leidet, weil es in Bezug auf die Folgen der Coronakrise aktuell mehr Fragen als Antworten gibt. Besonders das Bürosegment, so der RICS Global Commercial Property Monitor, steht jetzt und wohl auch künftig unter Druck.

Im RICS Global Commercial Property Monitor für das erste Quartal 2020 macht sich ein weltweit deutlicher Stimmungseinbruch unter Investoren und Mietern bemerkbar. Negative Tendenzen zeigen sich für die vergangenen drei Monate in 33 von 34 Ländern.

Das Stimmungsbild unter Investoren, festgehalten im Teilindex "Investor Sentiment Index (ISI)", ist mit Ausnahme von drei Ländern in den negativen Bereich gerutscht im Durchschnitt aller beobachteten Länder um 24 Punkte auf minus 18 Punkte gegenüber dem vierten Quartal 2019. Auch das Vertrauen der Mieter ist im Keller, was sich im "Occupier Sentiment Index (OSI)" niederschlägt mit einem aktuellen Durchschnittswert von minus 27 Punkten – das ist ein Rückgang um 28 Punkte.

Die Prognosen für die Miet- und Kaufpreisentwicklung in den kommenden zwölf Monaten sind im Vergleich zum Vorquartal über alle 34 Länder hinweg im Schnitt um mehr als 50 Punkte gefallen. Märkte, für die vor der Krise noch rasant steigende Prognosen abgegeben wurden, müssen die massivsten Einbrüche bei der Kaufpreisentwicklung hinnehmen. Betroffen sind insbesondere Portugal (minus 90 Punkte), Griechenland (minus 89) und Ungarn (minus 88).

In den Niederlanden (minus 38), den Vereinigten Arabischen Emiraten (minus 31), Großbritannien (minus 30) und der Schweiz (minus 27) sind die Rückgänge moderat. RICS führt das darauf zurück, dass sich das Virus zum einen unterschiedlich ausgebreitet hat und zum anderen die staatlichen Ausgangsbeschränkungen in den einzelnen Ländern mehr oder weniger streng waren. Wohl deswegen verzeichnete Deutschland für hiesige Verhältnisse einen deutlichen Einbruch bei der erwarteten Wachstumsdynamik: Ein Minus von immerhin 59 Punkten meldet RICS.

Deutscher Gewerbeimmobilienmarkt zeigt sich vergleichsweise robust

Obwohl sich auch die Stimmung in Deutschland zum ersten Mal seit 2010 verschlechtert hat, sieht RICS den hiesigen Markt im weltweiten Vergleich relativ robust aufgestellt. Doch auch hier zeichnet sich ab, dass der Pessimismus, ausgelöst durch die Coronakrise, noch länger anhalten dürfte. Deutschland profitiere noch von der bisherigen Rolle als "sicherer Hafen" für Immobilieninvestments, sagt Susanne Eickermann-Riepe, die neue Vorstandschefin der RICS Deutschland. Die kurzfristigen Folgen der Krise seien jedoch deutlich zu spüren.

"Das Vertrauen der Marktteilnehmer wird auf die Probe gestellt. Hinsichtlich der langfristigen Auswirkungen ist zu befürchten, dass diese weitaus gravierender auf Angebot und Nachfrage durchschlagen, als alles, was wir bisher gesehen haben." Susanne Eickermann-Riepe, Vorstandsvorsitzende RICS Deutschland

Die Stimmungsindizes für Mieter und Investoren, die am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt teilnehmen, sind laut RICS seit Jahresbeginn um 17 beziehungsweise vier Punkte gefallen – das sei auf die gedämpfte Dynamik der Nachfrage am Mietmarkt und am Investmentmarkt zurückzuführen. Besonders die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien, die sich bereits seit sechs Quartalen rückläufig entwickelt, ist im ersten Quartal 2020 noch einmal eingebrochen. Die Nachfrage nach Industrieobjekten verzeichnete einen leichten Anstieg.

Größter Vertrauensverlust im Bürosektor

Die Nachfrage nach deutschen Büroimmobilien entwickelte sich laut RICS-Monitor im ersten Quartal stabil, seitens der Mieter und der Investoren. Der Investmentmarkt profitiert dabei vom Mangels an verfügbaren Immobilien. Im Blick auf die kommenden drei Monate erwarten Investoren nur leichte Wertverluste bei den Büroimmobilien, ganz im Gegensatz zum Einzelhandelssektor, wo die Miet- und Kapitalwertverluste massiv sein dürften.

Weltweit musste der Bürosektor im RICS Global Commercial Property Monitor für das erste Quartal 2020 jedoch die stärkste Eintrübung des Marktklimas hinnehmen. Dies gilt für beide Teilindizes: Der Investorenindex "ISI" gab im Vergleich zum Vorquartal um 29 Punkte nach, der Mieterindex "OSI" sogar um 35 Punkte. Einzelberichte der von RICS Befragten bestätigen den aktuellen Trend: Investoren und Mieter gehen davon aus, dass sich flexible Arbeitskonzepte wegen der Coronakrise schneller durchsetzen werden das dürfte negative Folgen vor allem für die Nachfrage nach Büroflächen haben.

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Die Coronakrise hat den Arbeitsalltag verändert. Um für die Zukunft und gegen neue Pandemien gewappnet zu sein, müssen neue Konzepte her

JLL stellt vor: Strategische Büroplanung für die Zeit nach der Covid-19-Pandemie

Das Problem der neuen Arbeitswelten hat auch der Immobilienberater JLL auf dem Schirm. "Die Corona-Folgen für die Bürowelt in Deutschland werden nicht damit enden, dass alle zur Tagesordnung übergehen und wie gewohnt an ihren bislang angestammten Arbeitsplatz zurückkehren können", heißt es in einer Mitteilung. Die strategische Prävention gegen mögliche neue Pandemien müsse im Vordergrund stehen. Ein Rückkehr-Konzept in vier Stufen.

Behördliche Lockerung: Die vorsichtige Inbetriebnahme der Büroräume startet mit den ersten gesetzlichen Lockerungen. Sicherheitsabstände müssen ausgewiesen und kontrolliert, hochfrequentierte Bereiche (Fahrstühle oder Teeküchen) auch abgesperrt werden. Desk Sharing ist tabu, strengere Reinigungsregeln für Hardware und Arbeitsumgebung notwendig. Anwesenheitszeiten und Raumbelegung bleiben beschränkt, weiter gilt: Homeoffice first! Virtuelle Meetings machen neue Führungsstile notwendig.

Lokale Lockerung: Werden die strikten Maßnahmen gelockert, können wieder mehr Arbeitsplätze in Betrieb genommen werden. Eine klare Clean Desk Policy sollte jetzt etabliert sein, der erhöhte Reinigungszyklus erhalten bleiben, notfalls werden Trennwände aufgestellt. Die Zahl der Mitarbeiter im Büro bleibt reguliert, neue Begrüßungsformen werden eingeführt. Büromitarbeiter muss es frei gestellt bleiben, ob sie physisch oder virtuell kommunizieren wollen.

Relativer "Normalbetrieb": Tritt gesetzlich "Normalität" in Kraft tritt, kann das Büro wieder vollständig belegt werden – weiterhin mit Sicherheitsabstand. Desk Sharing ist wieder möglich, doch der Fokus sollte weiter auf die Optimierung der IT-Infrastruktur für mobiles Arbeiten gelegt werden. Wer eine automatische Türöffnung oder Lichtsteuerung installiert, sorgt auch künftig für verbesserte Hygiene. Verhaltensregeln für die Zusammenarbeit und Remote Working werden "gelauncht“.

Post-Corona-Büro: Zuletzt geht es darum, die das Büro für die Zukunft zu gestalten. Es muss Richtlinien für die Arbeitswelt nach der Coronakrise geben. Unternehmen, Eigentümer und Entwickler sollten sich neu und unabhängiger vom engen Büroraum aufstellen. Das reicht von der Implementierung neuer Raummodule über Smart Building Technologies bis hin zum mobilen Arbeiten als Teil der neuen Normalität und einer neu definierten Unternehmenskultur.


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Schlagworte zum Thema:  Investment, Gewerbeimmobilien