Regulierung beim Wohnen: Rechtliche Einordnung für Investoren

Die hohe Nachfrage macht den deutschen Wohnimmobilienmarkt attraktiv für nationales und internationales Kapital. Das zeigen Zahlen aus dem ersten Quartal 2025, Umfragen unter Profianlegern oder Deals, wie der Verkauf von deutschen Reihenhäusern an einen institutionellen Investor, hinter dem der US-Gigant Goldman Sachs als Sponsor stecken soll, wie unlängst Thomas Daily "aus Marktkreisen" erfahren haben will.

Der größte EU-Mietmarkt ist aber auch besonders streng reguliert – beim Mieterschutz insbesondere, beim Neubau sind vor allem Anforderungen von energetischen Standards bei Wohngebäuden oder an Baumaßnahmen eine Herausforderung für Investoren.

Und auch unter der Regierung aus CDU/CSU und SPD zeichnen sich zahlreiche regulatorische Änderungen ab. Cushman & Wakefield (C&W) und die Anwaltskanzlei CMS haben die für Investoren relevanten Neuerungen zu Mietrecht & Co. in einem Report zusammengefasst und rechtlich sowie wohnimmobilienwirtschaftlich eingeordnet.

Wohninvestment: Rechtslage im Blick haben

Gesetze zur Wohnmarktregulierung können den Erfolg eines Investments beeinträchtigen, wenn sie nicht bedacht werden, fassen die Autoren in dem Report zusammen. Für Investoren sei es deshalb wichtig, die geplanten Änderungen im Auge zu haben und die eigene Strategie entsprechend zu prüfen.

"Auch wenn die neue Regierung an einigen Stellschrauben drehen will, um die Bauaktivität in Deutschland wieder zu erhöhen, hält sie an dem Trend der Mietrechtsregulierung fest", sagt Dr. Julius Städele, Counsel im Immobilienwirtschaftsrecht bei CMS. Die neue Regierung zeige, dass sie unter anderem Vorhaben zum Mieterschutz zügig umsetzen wolle. Es bleibe zu hoffen, dass die im Koalitionsvertrag angelegten Maßnahmen zur Förderung und Entlastung der Immobilienwirtschaft ebenso schnell kommen.

Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany und Head of Healthcare Advisory bei Cushman & Wakefield, ergänzt: "Während einige Neuerungen von Investoren und Eigentümern genaues Hinsehen verlangen, stecken in anderen interessante Chancen." So können Investitionsplanungen beeinflussen und schnelles Handeln erfordern.

Drastische Einschnitte für Investoren mit Interesse am deutschen Wohnimmobilienmarkt erwartet Knod nicht. Die Regulierung von möblierten und vorübergehenden Vermietungen könnte aber zum Beispiel Serviced-Living-Anbieter bei der Mietpreisgestaltung unter Druck setzen, ebenso wie die Verlängerung der Mietpreisbremse. Eine mögliche Deckelung der Indexmiete beim Wohnen hätte ebenfalls Auswirkungen auf die Preisbildung.

Förderungen lenken Fokus auf Wohnungsbestand

Für Investoren lohnt sich außerdem der Blick auf die staatlichen Förderungen für Neubau und Modernisierung, die zur Schaffung und Qualitätssteigerung Wohnungsbauvorhaben reaktivieren sollen. C&W-Experte Knod meint, das könne den Fokus stärker auf Potenziale im Bestand lenken.

Hunderttausende Quadratmeter leerstehender Altbauten könnten in einem modernisierten Zustand am Ende auch für eine deutliche und gewünschte Entlastung am Wohnmarkt sorgen. Vorausgesetzt, der aufgestaute Modernisierungsbedarf wird erkannt und genutzt und die Fertigstellung nach zögerlichen Jahren im Projektentwicklungsbereich entscheidend vorangetrieben.

Zusätzlich verspreche in diesem Zusammenhang auch die geplante Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes – das Heizungsgesetz soll weg – größere Flexibilität bei Investitionsentscheidungen und Sanierungsplanungen, so Knod abschließend.

Der Report von Cushman & Wakefield und CMS verschafft einen Überblick über die Marktentwicklungen im ersten Quartal 2025 und führt die wichtigsten gesetzlichen Neuerungen im Mietrecht, bei Fördermaßnahmen und GEG-Reform für Investoren aus: Die sollen auf dieser Basis optimale Investmententscheidungen treffen können.

"Regulierung im deutschen Wohnungsmarkt. Welche rechtlichen Änderungen bringt die neue Bundesregierung?" (Download)

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