
Immobilien dürften auch 2019 stark gefragt bleiben. Das gilt für Direkt- und ebenso für Fondsinvestments. Da offene Immobilienspezialfonds bei vielen institutionellen Investorengruppen sehr beliebt sind, ist die Produktpipeline der Investmenthäuser prall gefüllt.
Immobilien dürften auch 2019 stark gefragt bleiben. Das gilt für Direkt- und ebenso für Fondsinvestments. Da offene Immobilienspezialfonds bei vielen institutionellen Investorengruppen sehr beliebt sind, ist die Produktpipeline der Investmenthäuser prall gefüllt.
Die Immobilienmärkte in Deutschland ticken seit fast zehn Jahren im Boommodus. Das lässt sich an eindrucksvollen Zahlen ablesen: So überstiegen die Investmentumsätze 2018 erstmals die Grenze von 60 Milliarden Euro. Und sie hätten sogar deutlich darüber liegen können, wenn das Angebot größer gewesen wäre.
"Für viele Investorengruppen sind Immobilien wegen des niedrigen Zinsniveaus die einzige Option, um akzeptable Renditen zu erzielen." Martina Hertwig, Partnerin und Wirtschaftsprüferin des Beratungsunternehmens Baker Tilly und ZIA-Vorstand
Daran wird sich ihrer Prognose zufolge – und auch der der meisten Marktbeobachter – im Jahresverlauf wenig ändern. Die Rendite von Immobilieninvestments übertreffe die von Bundesanleihen um 250 bis 300 Basispunkte, stellt Hertwig fest. Und die Europäische Zentralbank (EZB) will an ihrer Niedrigzinspolitik, zumindest bis zum Herbst, weiter festhalten.
Vor allem bei risikoscheueren Anlegergruppen stehen Investments in Immobilienfonds hoch im Kurs. Offene Immobilienpublikumsfonds sammelten laut BVI im vergangenen Jahr mehr fünf Milliarden Euro (Stand: Ende Oktober 2018) bei Anlegern ein, offene Immobilienspezialfonds sogar knapp sechs Milliarden Euro. Und das trotz aller Maßnahmen, die Mittelströme zu bremsen. Das Fondsvermögen offener Immobilienpublikumsfonds summiert sich inzwischen auf knapp 100 Milliarden Euro, das der offenen Immobilienspezialfonds nähert sich der 90-Milliarden-Euro-Marke.
Einige Immobilienpublikumsfonds – wie der "Deka-Immobilien Europa" und der "UniImmo: Deutschland" – werden so massiv mit Mittelzuflüssen überschüttet, dass sie frische Anlegergelder bereits seit geraumer Zeit nur noch kontingentiert annehmen. Für ungemütlichere Zeiten an den Immobilienmärkten ist die Branche insgesamt gut gerüstet:
"Portfolios werden zielgerichteter, profilierter strukturiert als früher, sowohl was den Mix der Nutzungsarten betreffe als auch die Lage der Objekte." Sonja Knorr, Leiterin Immobilienfondsanalyse bei Scope Analysis
Comeback der Wohnimmobilie
Das auffälligste Phänomen dürfte hierbei wohl das anhaltend starke Comeback der Wohnimmobilie sein. Union Investment lancierte im Juli 2017 mit der ZBI Gruppe den "UniImmo: Wohnen ZBI" für Privatanleger. Dessen Immobilienbestand beträgt mittlerweile knapp 20.000 Wohneinheiten (Wert: 1,4 Milliarden Euro). Das reicht locker, um sich als Deutschlands größter Immobilienpublikumsfonds im Segment Wohnen bezeichnen zu dürfen.
Lange machten Manager um diese Nutzungsart eher einen Bogen. "Zu geringe Rendite, hoher Verwaltungsaufwand waren oft zu hörende Argumente", sagt Ulrich Steinmetz, Manager der Fonds "Grundbesitz Deutschland", "Grundbesitz Europa" und "Grundbesitz Global" der Deutsche Bank-Tochter DWS. Diese Einstellung hat sich gewandelt. Mit dem "Wertgrund WohnSelect D", dem "Industria Wohnen" und dem "UniImmo: Wohnen ZBI" gibt es inzwischen einige Publikumfonds, die ausschließlich in Wohnimmobilien investieren. Steinmetz schätzt an Wohnimmobilien die stabilen, konjunkturunabhängigen Cashflows.
"Das Thema Wohnen ist spannend, unter anderem wegen Trends beim studentischen Wohnen und der Nachfrage nach Serviced Apartments." Ulrich Steinmetz, Fondsmanager DWS
Digitalisierung und Urbanisierung: Swiss Life setzt auf Trends
Trotzdem blieben traditionelle Segmente wie Büro und Einzelhandel zentraler Bestandteil der Akquisitionsaktivitäten. Das sieht man etwa bei der Swiss Life KVG, deren Fonds "Swiss Life Living and Working" auf Trends wie Digitalisierung und Urbanisierung setzt und unter anderem in Wohnungs- und Pflegeimmobilien investiert, aber auch in Büro- und Einzelhandelsobjekte.
Zu beobachten ist außerdem, dass Wertsteigerungen des Immobilienbestandes in der Fondsperformance stärker ins Gewicht fallen. 2018 betrug die etwa die Rendite des "Grundbesitz Europa" 2,7 Prozent, wovon nahezu 30 Prozent aus Aufwertungen stammten. Beim "Swiss Life Living and Working" speiste sich die ansehnliche Rendite von 3,6 Prozent zur Hälfte aus Wertzuwächsen der Objekte. Der Fonds sei erst Ende 2016 aufgelegt worden, das Immobilienvermögen betrage knapp 200 Millionen Euro, argumentiert Christine Bernhofer, Geschäftsführerin der Swiss Life KVG. Bei sehr großvolumigen Fonds sei der Effekt deutlich schwächer ausgeprägt.
"Es ist normal, dass bei sinkenden Objektrenditen die Wertänderungsrenditen steigen." Sonja Knorr, Leiterin Immobilienfondsanalyse bei Scope Analysis
2018 trugen sie bei offenen Immobilienpublikumsfonds im Schnitt ein Prozent zur Fondsperformance bei. Wie stark Bewertungsabschläge in Abschwungphasen an den Immobilienmärkten ausfielen, hänge von den ökonomischen Rahmenbedingungen ab, so Knorr, aber darüber hinaus vor allem von der Qualität und Lage der Objekte sowie der Bonität der Mieter und der Restlaufzeit der Mietverträge.
Institutionelle liebäugeln mit Investmentnischen
Es gibt allerdings auch noch stärker auf Investmentnischen ausgerichtete offene Immobilienspezialfonds wie die Fonds der im Sommer 2018 von Swiss Life Asset Managers übernommenen Beos AG. Sie konzipiert für Fonds für institutionelle Investoren, um Kapital in gemischt genutzte Gewerbeimmobilien anzulegen, etwa zur Restrukturierung von ehemaligen Industriearealen und Gewerbeparks.
"Alle zwei bis drei Jahre haben wir einen neuen Fonds in der Pipeline." Beos-Vorstandssprecher Martin Czaja
Zuletzt aufgelegt wurde im November 2018 der offene Immobilienspezialfonds "Beos Corporate Real Estate Fund Germany IV" – das Zielvolumen liegt bei 1,1 Milliarden Euro.
Die Beos-Fonds bieten bislang Ausschüttungsquoten von mehr als sechs Prozent. Das gefällt Investoren wie Pensionswerken und Versorgungskassen. Und Czaja ist überzeugt, dass die Investmentrisiken kaum höher sind als bei klassischen Immobilienmixstrukturen. "Risikodiversifikation ist für uns das oberste Gebot", betont er. Sollte sich die Konjunktur stärker abschwächen, könnten die Objekte davon profitieren, denn "dann drücken Unternehmen vehement auf die Kostenbremse, auch bei den Mieten, was unsere Flächen attraktiver macht" ist Czaja überzeugt.
Der Immobilienboom lockt auch neue Anbieter nach Europa, wie etwa Blackrock, den größten Vermögensverwalter der Welt. Der offene Spezialfonds "Blackrock Eurozone Core Property Fund" investiert vorwiegend in Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien vor allem in Deutschland und Frankreich. Ihm liegen Eigenkapitalzusagen von rund 400 Millionen Euro institutioneller Anleger vor – geplantes Investitionsvolumen in den kommenden zwei bis drei Jahren: mindestens eine Milliarde Euro.
Auch für 2019 ist keine Eintrübung der Stimmungslage in Sicht, wie eine Umfrage der Ratingagentur Scope unter 19 Fondsanbietern zeigt.
Dieser Beitrag (gekürzte Fassung) wird in der vollständigen Version (inklusive wichtiger Kennzahlen ausgewählter offener Immobilienpublikumsfonds) in der Zeitschrift "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 02/2019, veröffentlicht.