Offene Immobilienfonds: Euphorie der Anleger ungebrochen – noch

Die Im­mobilienmärkte in Deutschland ticken seit fast zehn Jahren im Boom­mo­dus. Das lässt sich an ein­drucksvollen Zahlen ablesen: So überstiegen die Invest­ment­umsätze 2018 erst­mals die Grenze von 60 Milliar­den Euro. Und sie hätten so­­­gar deut­­lich darüber liegen kön­nen, wenn das An­ge­­­bot größer ge­wesen wäre.

"Für viele Inves­to­ren­gruppen sind Immo­bi­li­en wegen des nie­dri­gen Zins­­­­­ni­veaus die ein­zige Option, um akzeptable Renditen zu erzielen." Mar­ti­na Hert­­wig, Part­­­nerin und Wirt­schafts­prüferin des Beratungsunterneh­mens Baker Tilly und ZIA-Vor­stand 

Daran wird sich ihrer Prognose zufolge – und auch der der meisten Marktbeobachter – im Jahresver­lauf wenig ändern. Die Rendite von Immobilieninvestments übertreffe die von Bundesan­­lei­hen um 250 bis 300 Basispunkte, stellt Hertwig fest. Und die Europäische Zen­tral­bank (EZB) will an ihrer Niedrigzinspolitik, zumindest bis zum Herbst, weiter festhalten.

Vor allem bei risikoscheueren Anlegergruppen stehen In­vest­­­ments in Immobilienfonds hoch im Kurs. Of­­fene Im­­mo­bilienpublikumsfonds sammelten laut BVI im vergangenen Jahr mehr fünf Milliarden Eu­­ro (Stand: Ende Oktober 2018) bei An­le­ger­n ein, offene Immobilienspezial­fonds sogar knapp sechs Milliarden Euro. Und das trotz aller Maßnahmen, die Mittelströme zu bremsen. Das Fonds­ver­mögen of­fe­ner Immobilienpublikumsfonds summiert sich in­zwi­schen auf knapp 100 Mil­liarden Euro, das der offenen Immobilienspezialfonds nähert sich der 90-Milliarden-Euro-Mar­ke.             

Einige Immobilienpublikums­fonds – wie der "Deka-Immobilien Europa" und der "UniImmo: Deutsch­­­land" – werden so massiv mit Mit­tel­zuflüssen über­schüt­­tet, dass sie frische Anleger­gel­der be­reits seit geraumer Zeit nur noch kontingentiert annehmen. Für ungemütlichere Zeiten an den Immobilienmärk­ten ist die Branche insgesamt gut gerüstet:

"Port­folios werden zielgerichteter, profilierter strukturiert als früher, sowohl was den Mix der Nutzungsarten betreffe als auch die Lage der Objekte." Son­ja Knorr, Lei­terin Immobilienfondsanalyse bei Sco­pe Ana­­ly­sis

Comeback der Wohnimmobilie

Das auf­fäl­ligs­te Phä­nomen dürfte hierbei wohl das anhaltend star­ke Come­back der Wohnimmobi­li­e sein. Union Investment lancierte im Juli 2017 mit der ZBI Gruppe den "Uni­Im­mo: Wohnen ZBI" für Privatanleger. Dessen Immobilienbestand be­trägt mitt­­ler­­­weile knapp 20.000 Wohn­einheiten (Wert: 1,4 Milliarden Euro). Das reicht locker, um sich als Deu­­tsch­­lands größ­ter Immo­bi­li­en­publikumsfonds im Segment Wohnen bezeichnen zu dür­fen.               

Lange machten Manager um diese Nutzungsart eher einen Bo­gen. "Zu g­e­ringe Rendite, hoher Verwaltungs­aufwand waren oft zu hörende Argumente", sagt Ul­rich Stein­­­metz, Manager der Fonds "Grund­­­besitz Deu­tsch­­land", "Grund­­­besitz Eu­­ropa" und "Grund­­­besitz Glo­bal" der Deu­tsche Bank-Toch­­ter DWS. Diese Einstellung hat sich gewandelt. Mit dem "Wert­­grund Wohn­Se­lect D", dem "In­dus­­tria Woh­nen" und dem "Uni­Immo: Wohnen ZBI" gibt es in­­zwischen einige Pub­likum­fonds, die ausschließlich in Wohnim­mo­bi­­lien investie­ren. Steinmetz schätzt an Wohn­­im­mo­bilien die sta­bilen, konjunkturunab­­hän­gi­­gen Cashflows.

"Das The­ma Woh­nen ist spannend, unter anderem we­gen Trends beim stu­­­den­ti­schen Wohnen und der Nachfrage nach Ser­vi­­ced Apart­­ments." Ul­rich Stein­­­metz, Fondsmanager DWS     

Digitalisierung und Urbanisierung: Swiss Life setzt auf Trends

Trotz­dem blieben tra­ditionelle Seg­mente wie Büro und Einzelhandel zentraler Bestandteil der Ak­qui­si­ti­ons­ak­ti­vi­tä­ten. Das sieht man etwa bei der Swiss Life KVG, deren Fonds "Swiss Life Living and Working" auf Trends wie Digitalisierung und Urbanisierung setzt und un­ter an­de­rem in Woh­nun­gs- und Pflegeimmobilien investiert, aber auch in Büro- und Einzelhandels­ob­jek­te.           

Zu beobachten ist außerdem, dass Wertsteigerungen des Immobilienbestandes in der Fondsperforman­ce stärker ins Gewicht fal­len. 2018 be­trug die etwa die Ren­­dite des "Grundbesitz Europa" 2,7 Pro­zent, wo­von nahezu 30 Prozent aus Aufwertungen stammten. Beim "Swiss Life Li­ving and Working" speis­te sich die ansehnliche Rendite von 3,6 Prozent zur Hälfte aus Wert­zu­wächs­en der Objekte. Der Fonds sei erst Ende 2016 auf­ge­legt worden, das Immobilienver­mö­­gen be­trage knapp 200 Mil­­lionen Eu­ro, argumentiert Chris­tine Bern­­ho­fer, Geschäfts­füh­rerin der Swiss Life KVG. Bei sehr großvolumigen Fonds sei der Effekt deutlich schwächer ausgeprägt.   

"Es ist normal, dass bei sinkenden Objektrenditen die Wertänderungsrenditen steigen." Son­ja Knorr, Lei­terin Immobilienfondsanalyse bei Sco­pe Ana­­ly­sis

2018 trugen sie bei offenen Immobilienpublikumsfonds im Schnitt ein Prozent zur Fondsperformance bei. Wie stark Bewertungsabschläge in Ab­schwung­phasen an den Immobilien­märk­ten ausfielen, hänge von den ökonomi­schen Rahmenbedingungen ab, so Knorr, aber darüber hinaus vor allem von der Qua­li­­tät und Lage der Ob­jek­te sowie der Boni­tät der Mieter und der Restlaufzeit der Mietverträge.

Institutionelle liebäugeln mit Investmentnischen

Es gibt allerdings auch noch stärker auf Investmentnischen ausgerichtete offene Immobilienspezial­fonds wie die Fonds der im Som­mer 2018 von Swiss Life Asset Managers übernommenen Beos AG. Sie kon­zipiert für Fonds für ins­ti­tu­tio­­nel­­le Investoren, um Ka­pi­tal in gemischt genutzte Gewer­be­im­mo­bi­li­en anzulegen, etwa zur Restrukturierung von ehemaligen Industriearealen und Ge­wer­­­be­parks.

"Al­­le zwei bis drei Jahre ha­­ben wir einen neuen Fonds in der Pi­pe­line." Beos-Vorstands­­spre­cher Martin Cza­ja

Zu­letzt aufgelegt wurde im November 2018 der offene Im­mo­bi­li­en­spe­zi­al­fonds "Beos Cor­porate Real Estate Fund Germany IV" – das Zielvolumen liegt bei 1,1 Milliarden Euro.

Die Beos-Fonds bieten bislang Ausschüttungsquoten von mehr als sechs Prozent. Das ge­fällt Investoren wie Pensionswerken und Versorgungskassen. Und Czaja ist überzeugt, dass die Invest­mentri­si­ken kaum höher sind als bei klassischen Immobilienmixstrukturen. "Risikodiversifi­ka­tion ist für uns das oberste Gebot", betont er. Sollte sich die Konjunktur stärker abschwächen, könnten die Objekte davon profitieren, denn "dann drücken Unternehmen vehement auf die Kos­ten­bremse, auch bei den Mieten, was unsere Flächen attraktiver macht" ist Czaja überzeugt.      

Der Immobilienboom lockt auch neue Anbieter nach Europa, wie etwa Black­rock, den größten Vermögensver­wal­ter der Welt. Der offene Spezialfonds "Blackrock Eurozone Core Pro­perty Fund" investiert vorwie­gend in Bü­ro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien vor al­lem in Deutschland und Frank­reich. Ihm liegen Ei­gen­­ka­pi­tal­­­zusagen von rund 400 Mil­lionen Euro institutioneller Anleger vor – geplantes Investitionsvolumen in den kommenden zwei bis drei Jah­ren: mindestens eine Milliarde Euro.

Auch für 2019 ist keine Eintrübung der Stimmungslage in Sicht, wie eine Umfrage der Ratingagentur Scope unter 19 Fondsanbietern zeigt.

Dieser Beitrag (gekürzte Fassung) wird in der vollständigen Version (inklusive wichtiger Kennzahlen ausgewählter offener Immobilienpublikumsfonds) in der Zeitschrift "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 02/2019, veröffentlicht.