Institutionelle Investoren wollen in Zukunft mehr Geld in Spezialfonds anlegen, wie eine Umfrage von Lagrange zeigt – favorisiert werden insbesondere Wohnimmobilien und Büros, zudem sind Logistikobjekte gefragt. Auch das Interesse am Zweitmarkt hat zugenommen.
Das Interesse deutscher institutioneller Investoren ist auch im aktuell turbulenten Marktumfeld hoch: Die Profianleger wollen weiterhin Immobilien kaufen und Geld in Spezialfonds anlegen. Das ist das Ergebnis des Lagrange-Fondsmonitor für das zweite Halbjahr 2022. Die befragten Unternehmen kommen aus den Bereichen Versicherungen, Banken, Pensionskassen und Versorgungswerke.
Die aktuelle Umfrage zeigt, dass dabei das Interesse einer Ausweitung des Anteils an Spezialfonds stärker ausgeprägt ist als das Interesse an der Ausweitung der Immobilienquote allgemein. Zudem hat das Interesse an Zweitmarkttransaktionen im Bereich der Fonds signifikant zugenommen.
Immobilien-Risiko-Klassen: "Core" dominiert
Mit Blick auf die geplante Änderung der Immobilienquote insgesamt ergibt sich ein Indexstand von 6,96 Punkten; im ersten Halbjahr 2022 waren es 7,06 Punkte. Damit ist die Nachfrage nach der Ausweitung des Portfolios stabil. Ein Stand von "1" entspräche dabei einer starken Reduzierung, ein Stand von "11" einer starken Erhöhung des Immobilienanteils unter den Spezialfondsanlagen.
Der Anteil von Immobilienspezialfonds an den insgesamt gehaltenen Spezialfonds ist gewachsen, wie der Indexstand von 7,56 Punkten (erstes Halbjahr 2022: 7,13 Punkte) zeigt. Dabei beobachten die Studienautoren ein starkes Interesse an der Risikoklasse "Core". Zwar lagen Core-Plus-Investments mit 43 Prozent der Nennungen (erstes Halbjahr 2022: 46 Prozent, Mehrfachnennungen möglich) erneut an der Spitze, doch Core-Investments sind inzwischen bei 35 Prozent der Investoren gefragt, nach 28 Prozent im ersten Halbjahr 2022.
Die Summe der insgesamt auf Core- und Core-plus-Anlagen entfallenden Nennungen erhöhte sich auf 78 Prozent (erstes Halbjahr 2022: 74 Prozent). Sowohl bei Value-add-Investments (19 Prozent) als auch bei opportunistischen Investments (drei Prozent) der Nennungen etwas niedrigere Werte als im ersten Halbjahr 2022.
Assetklassen: Büro und Wohnen werden präferiert
Büroimmobilien bleiben wie gehabt die gefragteste Assetklasse, das Interesse hat sogar noch einmal zugenommen hat. Sie erreichen in der aktuellen Umfrage einen Anteil von 19 Prozent der Nennungen, im ersten Halbjahr waren es 16 Prozent. Knapp dahinter folgten Wohnimmobilien (18 Prozent der Nennungen, nach 13 Prozent im ersten Halbjahr 2022.
Beliebt sind außerdem Einzelhandelsimmobilien mit einem mindestens 70-prozentigen Lebensmittel-Anteil und Logistikimmobilien (jeweils 15 Prozent). In der Kategorie Einzelhandel entspricht das einem konstanten Anteil, bei Logistik gibt es im Halbjahresvergleich ein Plus um zwei Prozentpunkte
Eine weitere Assetklasse, in die mehr investiert werden soll, ist die Kategorie "Unternehmensimmobilien / Light Industrial" mit acht Prozent der Nennungen, nach vier Prozent im ersten Halbjahr 2022). Das Interesse an drittverwendungsfähigen kommunalen Verwaltungsgebäuden, Sozialimmobilien und Datacentern ging laut Lagrange-Fondsmonitor zurück.
Zielmärkte: Deutschland bleibt auf Platz eins
Bei den möglichen Zielregionen für Investments von Immobilienspezialfonds steht Deutschland an der Spitze. Insgesamt 18 Prozent der Nennungen entfielen auf den Heimatmarkt der Befragten; im ersten Halbjahr 2022 waren es 16 Prozent. Die Benelux-Region (Belgien, Niederlande, Luxemburg) liegt mit 13 Prozent wie bei der vorigen Umfrage (14 Prozent) an zweiter Stelle.
Es folgen mit jeweils elf Prozent Österreich (zuvor neun Prozent) und die USA (zuvor sechs Prozent). Beide Länder haben für die Institutionellen an Bedeutung gewonnen, wobei insbesondere das Interesse an den USA als Investmentmarkt deutlich zugenommen hat. Großbritannien mit neun Prozent und Irland mit fünf Prozent waren der Umfrage zufolge ebenfalls stärker gefragt als zuvor, während das Interesse an der Schweiz und an Skandinavien nachgelassen hat.
Inflationsschutz als Treiber
Als wichtigsten Grund für Investments in die Spezialfonds nannten 37 Prozent der Befragten wie in der vorigen Umfrage das Thema Inflationsschutz. Die Risikodiversifikation, die zuvor der meistgenannte Grund gewesen war, folgt mit 30 Prozent an zweiter Stelle (erstes Halbjahr 2022: 43 Prozent). Die Nutzung spezifischer Chancen an den Immobilienmärkten (27 Prozent) liegt knapp dahinter liegt und hat stark an Bedeutung gewonnen, nach sieben Prozent im ersten Halbjahr 2022.
Das Risiko von Preis- und Mietrückgängen wurde immer noch häufig als größte Herausforderung für Investments genannt mit einem Anteil von 40 Prozent, hat aber im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 (61 Prozent) an Bedeutung verloren. Die hohen Immobilienpreise und geringen Anfangsrenditen werden nur noch von 13 Prozent der Befragten als größte Herausforderung angesehen und haben aktuell die geringste Bedeutung. An zweiter Stelle steht inzwischen das geringe Angebot an preislich geeigneten Objekten mit 27 Prozent (vorher: 13 Prozent). Die Finanzierung von Immobilieninvestments wird inzwischen von jedem Fünften als größte Herausforderung betrachtet.
Zweitmarkt: Interesse der Investoren steigt
Auf Jahressicht rechnet dabei keiner der Investoren mit weiter steigenden Inflationsraten. 47 Prozent der Befragten gehen von einem stabilen Niveau aus, während 53 Prozent mit einem Rückgang rechnen. Auf Sicht von drei Jahren rechnen zwei Drittel der Befragten mit durchschnittlichen Inflationsraten im Bereich von 2,5 Prozent bis fünf Prozent, wogegen jeweils 17 Prozent mit Inflationsraten um zwei Prozent beziehungsweise oberhalb von fünf Prozent rechnen.
Mit Blick auf die Inflationsraten gaben 40 Prozent an, die Allokation kurzfristig erhöhen zu wollen; auf Sicht von drei Jahren beabsichtigen das 70 Prozent der Befragten.
Das Interesse am Kauf von Anteilen an Immobilienspezialfonds über den Zweitmarkt hat stark zugenommen, wie der Durchschnittswert von 7,13 Punkten im Lagrange-Monitor zeigt. Der Wert lag im ersten Halbjahr 2022 bei 6,03 Punkten. Bezogen auf das Interesse am Verkauf von Anteilen über den Zweitmarkt ist inzwischen ein leichtes Interesse (6,13 Punkte) erkennbar, nachdem hier zuvor kein Interesse zu bestehen schien (zuvor: 4,62 Punkte).
Institutionelle gehen von weiter steigenden Zinsen aus
"Die Mietindexierung, die weiterhin hohe Mietnachfrage in verschiedenen Segmenten und der relative Inflationsschutz auch über die Grundstückswerte durch staatliche Baugrundverknappung sind gute Argumente für Immobilie", sagt Dr. Sven Helmer, Managing Director von Lagrange. Das deutlich stärkere Interesse am Zweitmarkt sei ein Zeichen der weiteren Professionalisierung des Marktes, wie es bereits in den USA und Großbritannien üblich sei.
Mit Blick auf das Zinsniveau wird auf Jahressicht mehrheitlich (60 Prozent) mit steigenden Zinsen gerechnet, während auf Sicht von drei Jahren zwei Drittel der Befragten mit Zinsen auf aktuellem Niveau rechnen und 28 Prozent einen deutlichen Rückgang erwarten.
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