Euphorie der Anleger ungebrochen – noch

Immobilien dürften auch 2019 stark gefragt bleiben. Das gilt für Di­rekt- und eben­­so für Fondsinvestments. Da offene Immobilien­spe­zial­fonds bei vielen institutionel­­len Investorengruppen sehr beliebt sind, ist die Produktpipeline der Investmenthäuser prall ge­füllt.   

Die Im­mobilienmärkte in Deutschland ticken seit fast zehn Jahren im Boom­mo­dus. Das lässt sich an ein­drucksvollen Zahlen ablesen: So überstiegen die Invest­ment­umsätze 2018 erst­mals die Grenze von 60 Milliar­den Euro. Und sie hätten so­­­gar deut­­lich darüber liegen kön­nen, wenn das An­ge­­­bot größer ge­wesen wäre.

"Für viele Inves­to­ren­gruppen sind Immo­bi­li­en wegen des nie­dri­gen Zins­­­­­ni­veaus die ein­zige Option, um akzeptable Renditen zu erzielen." Mar­ti­na Hert­­wig, Part­­­nerin und Wirt­schafts­prüferin des Beratungsunterneh­mens Baker Tilly und ZIA-Vor­stand 

Daran wird sich ihrer Prognose zufolge – und auch der der meisten Marktbeobachter – im Jahresver­lauf wenig ändern. Die Rendite von Immobilieninvestments übertreffe die von Bundesan­­lei­hen um 250 bis 300 Basispunkte, stellt Hertwig fest. Und die Europäische Zen­tral­bank (EZB) will an ihrer Niedrigzinspolitik, zumindest bis zum Herbst, weiter festhalten.

Vor allem bei risikoscheueren Anlegergruppen stehen In­vest­­­ments in Immobilienfonds hoch im Kurs. Of­­fene Im­­mo­bilienpublikumsfonds sammelten laut BVI im vergangenen Jahr mehr fünf Milliarden Eu­­ro (Stand: Ende Oktober 2018) bei An­le­ger­n ein, offene Immobilienspezial­fonds sogar knapp sechs Milliarden Euro. Und das trotz aller Maßnahmen, die Mittelströme zu bremsen. Das Fonds­ver­mögen of­fe­ner Immobilienpublikumsfonds summiert sich in­zwi­schen auf knapp 100 Mil­liarden Euro, das der offenen Immobilienspezialfonds nähert sich der 90-Milliarden-Euro-Mar­ke.             

Einige Immobilienpublikums­fonds – wie der "Deka-Immobilien Europa" und der "UniImmo: Deutsch­­­land" – werden so massiv mit Mit­tel­zuflüssen über­schüt­­tet, dass sie frische Anleger­gel­der be­reits seit geraumer Zeit nur noch kontingentiert annehmen. Für ungemütlichere Zeiten an den Immobilienmärk­ten ist die Branche insgesamt gut gerüstet:

"Port­folios werden zielgerichteter, profilierter strukturiert als früher, sowohl was den Mix der Nutzungsarten betreffe als auch die Lage der Objekte." Son­ja Knorr, Lei­terin Immobilienfondsanalyse bei Sco­pe Ana­­ly­sis

Comeback der Wohnimmobilie

Das auf­fäl­ligs­te Phä­nomen dürfte hierbei wohl das anhaltend star­ke Come­back der Wohnimmobi­li­e sein. Union Investment lancierte im Juli 2017 mit der ZBI Gruppe den "Uni­Im­mo: Wohnen ZBI" für Privatanleger. Dessen Immobilienbestand be­trägt mitt­­ler­­­weile knapp 20.000 Wohn­einheiten (Wert: 1,4 Milliarden Euro). Das reicht locker, um sich als Deu­­tsch­­lands größ­ter Immo­bi­li­en­publikumsfonds im Segment Wohnen bezeichnen zu dür­fen.               

Lange machten Manager um diese Nutzungsart eher einen Bo­gen. "Zu g­e­ringe Rendite, hoher Verwaltungs­aufwand waren oft zu hörende Argumente", sagt Ul­rich Stein­­­metz, Manager der Fonds "Grund­­­besitz Deu­tsch­­land", "Grund­­­besitz Eu­­ropa" und "Grund­­­besitz Glo­bal" der Deu­tsche Bank-Toch­­ter DWS. Diese Einstellung hat sich gewandelt. Mit dem "Wert­­grund Wohn­Se­lect D", dem "In­dus­­tria Woh­nen" und dem "Uni­Immo: Wohnen ZBI" gibt es in­­zwischen einige Pub­likum­fonds, die ausschließlich in Wohnim­mo­bi­­lien investie­ren. Steinmetz schätzt an Wohn­­im­mo­bilien die sta­bilen, konjunkturunab­­hän­gi­­gen Cashflows.

"Das The­ma Woh­nen ist spannend, unter anderem we­gen Trends beim stu­­­den­ti­schen Wohnen und der Nachfrage nach Ser­vi­­ced Apart­­ments." Ul­rich Stein­­­metz, Fondsmanager DWS     

Digitalisierung und Urbanisierung: Swiss Life setzt auf Trends

Trotz­dem blieben tra­ditionelle Seg­mente wie Büro und Einzelhandel zentraler Bestandteil der Ak­qui­si­ti­ons­ak­ti­vi­tä­ten. Das sieht man etwa bei der Swiss Life KVG, deren Fonds "Swiss Life Living and Working" auf Trends wie Digitalisierung und Urbanisierung setzt und un­ter an­de­rem in Woh­nun­gs- und Pflegeimmobilien investiert, aber auch in Büro- und Einzelhandels­ob­jek­te.           

Zu beobachten ist außerdem, dass Wertsteigerungen des Immobilienbestandes in der Fondsperforman­ce stärker ins Gewicht fal­len. 2018 be­trug die etwa die Ren­­dite des "Grundbesitz Europa" 2,7 Pro­zent, wo­von nahezu 30 Prozent aus Aufwertungen stammten. Beim "Swiss Life Li­ving and Working" speis­te sich die ansehnliche Rendite von 3,6 Prozent zur Hälfte aus Wert­zu­wächs­en der Objekte. Der Fonds sei erst Ende 2016 auf­ge­legt worden, das Immobilienver­mö­­gen be­trage knapp 200 Mil­­lionen Eu­ro, argumentiert Chris­tine Bern­­ho­fer, Geschäfts­füh­rerin der Swiss Life KVG. Bei sehr großvolumigen Fonds sei der Effekt deutlich schwächer ausgeprägt.   

"Es ist normal, dass bei sinkenden Objektrenditen die Wertänderungsrenditen steigen." Son­ja Knorr, Lei­terin Immobilienfondsanalyse bei Sco­pe Ana­­ly­sis

2018 trugen sie bei offenen Immobilienpublikumsfonds im Schnitt ein Prozent zur Fondsperformance bei. Wie stark Bewertungsabschläge in Ab­schwung­phasen an den Immobilien­märk­ten ausfielen, hänge von den ökonomi­schen Rahmenbedingungen ab, so Knorr, aber darüber hinaus vor allem von der Qua­li­­tät und Lage der Ob­jek­te sowie der Boni­tät der Mieter und der Restlaufzeit der Mietverträge.

Institutionelle liebäugeln mit Investmentnischen

Es gibt allerdings auch noch stärker auf Investmentnischen ausgerichtete offene Immobilienspezial­fonds wie die Fonds der im Som­mer 2018 von Swiss Life Asset Managers übernommenen Beos AG. Sie kon­zipiert für Fonds für ins­ti­tu­tio­­nel­­le Investoren, um Ka­pi­tal in gemischt genutzte Gewer­be­im­mo­bi­li­en anzulegen, etwa zur Restrukturierung von ehemaligen Industriearealen und Ge­wer­­­be­parks.

"Al­­le zwei bis drei Jahre ha­­ben wir einen neuen Fonds in der Pi­pe­line." Beos-Vorstands­­spre­cher Martin Cza­ja

Zu­letzt aufgelegt wurde im November 2018 der offene Im­mo­bi­li­en­spe­zi­al­fonds "Beos Cor­porate Real Estate Fund Germany IV" – das Zielvolumen liegt bei 1,1 Milliarden Euro.

Die Beos-Fonds bieten bislang Ausschüttungsquoten von mehr als sechs Prozent. Das ge­fällt Investoren wie Pensionswerken und Versorgungskassen. Und Czaja ist überzeugt, dass die Invest­mentri­si­ken kaum höher sind als bei klassischen Immobilienmixstrukturen. "Risikodiversifi­ka­tion ist für uns das oberste Gebot", betont er. Sollte sich die Konjunktur stärker abschwächen, könnten die Objekte davon profitieren, denn "dann drücken Unternehmen vehement auf die Kos­ten­bremse, auch bei den Mieten, was unsere Flächen attraktiver macht" ist Czaja überzeugt.      

Der Immobilienboom lockt auch neue Anbieter nach Europa, wie etwa Black­rock, den größten Vermögensver­wal­ter der Welt. Der offene Spezialfonds "Blackrock Eurozone Core Pro­perty Fund" investiert vorwie­gend in Bü­ro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien vor al­lem in Deutschland und Frank­reich. Ihm liegen Ei­gen­­ka­pi­tal­­­zusagen von rund 400 Mil­lionen Euro institutioneller Anleger vor – geplantes Investitionsvolumen in den kommenden zwei bis drei Jah­ren: mindestens eine Milliarde Euro.

Auch für 2019 ist keine Eintrübung der Stimmungslage in Sicht, wie eine Umfrage der Ratingagentur Scope unter 19 Fondsanbietern zeigt.

>> Dieser Beitrag (gekürzte Fassung) wird in der vollständigen Version (inklusive wichtiger Kennzahlen ausgewählter offener Immobilienpublikumsfonds) in der Zeitschrift "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 02/2019, veröffentlicht.


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