Gefördertes Wohnen: Zinswende macht Investoren Freude

Zwischen 2016 und dem ersten Halbjahr 2022 wurden 31.000 geförderte Wohnungen – als Neubau oder im Bestand – gehandelt. Damit hat sich das Investmentsegment am Wohnunsgmarkt endgültig etabliert. Die aktuelle Zinswende macht die Investments in gefördertes Wohnen im Vergleich zu frei finanziertem Wohnen für Investoren noch attraktiver. Die zinsvergünstigten Darlehen und die Zuschüsse fallen deutlich mehr ins Gewicht.

Außerdem sind für Investoren Ausschüttungsrenditen von bis zu vier Prozent pro Jahr möglich, zirka 48 Basispunkte mehr als beim frei finanzierten Wohnungsbau. Das sind Kernergebnisse der Studie "Geförderte Wohnungen als Investment" des Beratungs- und Analysehauses Bulwiengesa im Auftrag des Immobilienspezialisten Industria.

Wer investiert in gefördertes Wohnen?

"Gemessen an der Anzahl der gehandelten Einheiten haben Transaktionen mit geförderten Wohnungen seit 2016 kontinuierlich zugenommen", sagte Sabine Hirtreiter, Senior Consultant bei der Bulwiengesa AG bei Vorstellung der Studie am 25. November. Der bisherige Peak sei im Jahr 2021 mit knapp 8.000 gehandelten Einheiten erreicht worden. Rund drei Viertel der Transaktionen bestanden laut Hirtreiter sowohl aus geförderten als auch aus frei finanzierten Wohnungen – bei 18 Prozent handelte es sich rein um geförderte Wohnungen, bei acht Prozent war die Struktur unbekannt. "Der Anteil des geförderten Wohnens an allen Deals mit mehr als 50 Wohneinheiten liegt bei rund 24 Prozent", so Hirtreiter.

Knapp zwei Drittel (62 Prozent) der Wohnungen wurden Bulwiengesa zufolge von privaten Unternehmen gekauft, rund ein Drittel (35 Prozent) von kommunalen Unternehmen. Auf Platz eins der Käufer liegt die Berliner Howoge mit rund 3.200 Einheiten zwischen 2016 und dem ersten Halbjahr 2022. Es folgen die Degewo AG (rund 3.100 Einheiten), die LEG Immobilien AG (rund 2.400 Einheiten), die Vivawest Wohnen (rund 2.300 Einheiten) und die Industria mit rund 1.250 Wohnungen.

Geografisch ist Berlin mit großem Abstand der Hotspot für Deals mit geförderten Wohnungen in Deutschland. Zwischen 2016 und dem ersten Halbjahr 2022 entfielen 10.600 Einheiten auf die Hauptstadt.

Förderung: Bestand statt Neubau

Eine große Hürde für die Schaffung von mehr geförderten Wohnungen stellt nach Angaben von Bulwiengesa der fragmentierte regulatorische Rahmen in Deutschland dar: Zu den Fördermodellen der Länder kommen Modelle des Bundes und der Kommunen. Dies könne auch dazu führen, dass gebaut wird, wo die Förderung am besten ist, und nicht, wo der Bedarf am größten ist.

Ein weiteres Problem beim geförderten Wohnen ist, dass mehr Wohnungen aus der Förderung herausfallen, als neue geschaffen werden. "2021 wurden 21.468 neue geförderte Wohnungen geschaffen, gleichzeitig endeten jedoch für 48.837 Wohnungen die Miet- und Belegungsbindungen", erklärte Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer von Industria. In der Neubau- und Planungs-Pipeline befänden sich aktuell 86.000 Sozialwohnungen mit einem Fertigstellungsjahr ab 2022 in den 127 relevanten deutschen Marktstädten – 20.600 Einheiten in Berlin.

Die Kombination aus Förderprogrammen müsste laut Ahlborn länderübergreifend vereinfacht und vereinheitlicht werden. Doch mit einer bloßen Auffüllung der Fördertöpfe sei es auch nicht getan. "Es sind weitere – teilweise kreative – Lösungsansätze gefragt wie mehr Skalierung und serielles Bauen", so Ahlborn. Ein weiterer Fehler sei die Konzentration auf den Neubau. Geförderter Wohnraum könne im Bestand deutlich günstiger geschaffen werden als im Neubau. Über diesen Weg werde noch zu wenig gesprochen.

Studie "Geförderte Wohnungen als Investment"

Dies könnte Sie auch interessieren: 

Baubranche – droht die ganz große Krise?

Inflation: Tausende Wohnungen und Häuser weniger genehmigt

Tag der Wohnungswirtschaft 2022: Forderungen an die Politik