Die Profiteure der schönen neuen Welt gewerblichen Wohnens

Studentenwohnungen, Mikroapartments und Serviced Apartments: Durch neue Formen des Wohnens und Zusammenlebens verwischt sich die Trennung zwischen Wohn- und Hotelimmobilien zusehends. Ein Trend, der auch Anlegern interessante Renditeperspektiven bietet.

Gemeinsame Koch-Events, Tischtennisplatten im Aufenthaltsbereich und Chillout-Areas – je jünger Übernachtungsgäste sind, desto eher können sie sich für solche Angebote begeistern. Das ist auch dann der Fall, wenn sie nicht privat verreisen, sondern beruflich. Das trifft für eine wachsende Zahl von Arbeitnehmern zu.

"Der eigene Schreibtisch im Büro, an dem die Arbeitswoche von 8.30 Uhr bis 17.00 Uhr verbracht wird, gehört zunehmend der Vergangenheit an", stellt Thomas Beyerle, Geschäftsführer der Catella Property Valuation, fest. Das hat für Mitarbeiter zur Folge, dass sie sich im Rahmen von Coworking-Strukturen Arbeitsplätze mit anderen teilen und oft nicht zu Hause, sondern in anderen Städten übernachten müssen. "Wenn sich das länger hinzieht, ist das Hotel als Beherbergungsstätte eigentlich ungeeignet", findet Beyerle.

Wohnen auf Zeit als Geschäftsmodell

Diese Marktnische haben Anbieter von Serviced Apartments, auch Boardinghouses genannt, als Geschäftsmodell für sich entdeckt. "Zumal den meisten Unternehmen eigene Kapazitäten, beispielsweise in Form von Werkswohnungen, fehlen", so der Branchenbeobachter. Unter den Betreibern von Serviced Apartments tummeln sich zum Beispiel Hotelketten wie Marriott mit der Marke Residence Inn by Marriott, Derag Livinghotels oder Adina Apartments Hotels.

Vermehrt würden gerade bei neueren Entwicklungen in großen Städten sowohl die Übernachtung im Hotel als auch in Serviced Apartments im selben oder angrenzenden Gebäuden offeriert, weiß Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group. Sie hält das Konzept vor allem in den Ballungszentren für Erfolg versprechend, die insbesondere viele Geschäftsreisende und an den Wochenenden zusätzlich Familien als Touristen anzögen. Unter Umständen funktioniere es aber auch in B- und sogar C-Städten, meint Carsten Jungk, Geschäftsführer von Wüest Partner Deutschland.

Wohnen mit Service

So hat die auf Serviced Apartments spezialisierte Berliner Marke Stayery im Dezember 2019 in Bielefeld (330.000 Einwohner) einen Standort mit 126 Serviced Apartments eröffnet. "Zu den Serviceleistungen gehören unter anderem die Zimmerreinigung samt Bettwäsche- und Handtuchwechsel sowie ein WLAN-Zugang", erläutert Hannibal DuMont-Schütte, Geschäftsführer und Gründer von Stayery. Ferner kann ein Gemeinschaftsbereich – Lounge, Bar und Coworking – genutzt werden.

"Das Segment der Serviced Apartments ist jung, die Grenze zu anderen Nutzungsarten wie Mikro- und Studentenapartments verläuft fließend, Professionalisierung und Konzeptentwicklungen sind noch nicht abgeschlossen", gibt Schmidtke zu bedenken. So will The Collective, ein etablierter britischer Mikroapartment-Betreiber, in Deutschland Flagge zeigen. Niels Berl, einer der beiden Leiter des Berliner Büros, prophezeit: "Co-Living wird einen wesentlichen Teil des urbanen gewerblichen Wohnungsmarktes ausmachen".

Während Stayery die Gemeinschaftsflächen seiner Serviced Apartments eher bescheiden dimensioniert, verfolgt The Collective hier eher eine gegenläufige Strategie. "Das Leben in den Gemeinschaftsräumen ist entscheidend für die Aufenthaltsqualität", betont Berl. Deshalb soll es in Objekten von The Collective standardmäßig nicht nur Lounges und Coworking-Flächen geben, sondern darüber hinaus Wohnzimmer, die geteilt werden, Entspannungs- und Fitnessräume (samt Trainingsprogrammen) sowie Bibliotheken. Was allerdings die Standorte betrifft, schweift der Blick von Stayery erheblich weiter als der von The Collective.

Die Qual der Standortwahl

Die Briten wollen sich nur auf die Top-7- und Top-10-Städte in Deutschland konzentrieren. "Eventuell ergänzt durch zwei bis drei spannende weitere Städte", ergänzt Berl. Bevorzugt erworben werden sollen Objekte mit 250 bis 600 Apartments. "Wir haben 32 deutsche Städte für die Expansion im Visier", sagt DuMont-Schütte. Kommunen wie Bielefeld könnten damit punkten, dass Objekte günstiger zu haben seien und die Hoteldichte viel geringer sei als in A-Städten wie Hamburg oder München. Stayery favorisiert in A-Städten Objekte mit etwa 200 Apartments, in B- und C-Städten mit 80 bis 120.

"2020, aber auch 2021 werden viele Projekte abgeschlossen sein, das wird dem Segment einen weiteren Schub verpassen", prophezeit Schmidtke. Laut JLL werden in den nächsten drei Jahren alleine in den Top-6-Städten mehr als 4.500 weitere Serviced Apartments hinzukommen. Marktanalysen zufolge wird sich ihr Anteil am Hotelmarkt bis 2030 mehr als verdreifachen – von derzeit drei auf zehn Prozent.

Jungk schätzt, dass es hierzulande dann statt 38.000 bis zu 150.000 solcher Wohnungen geben wird. Und Schmidtke fügt hinzu: "Auch bei den Transaktionen zieht das Volumen an". 2018 betrug es Catella zufolge 235 Millionen Euro, im letzten Jahr waren es 378 Millionen Euro – ein Plus von 60 Prozent. Bereits in diesem Jahr ist mit dem Verkauf eines relativ großen Portfolios zu rechnen, zeigt sich die Marktexpertin zuversichtlich.

Gewerbliches Wohnen als Chance für Investoren

Trotz der imposanten Entwicklung tritt Schmidtke ein wenig auf die Euphoriebremse: "Selbst wenn sich die Wachstumsprognosen erfüllen sollten, werden Serviced Apartments ein Nischenprodukt bleiben". Schließlich gelte das schon für den weit größeren Hotelmarkt (Transaktionsvolumen 2019: knapp fünf Milliarden Euro), worunter die Serviced Apartments als Segment einzuordnen sind. Hinsichtlich der Rendite hält Schmidtke – abhängig von Objekt, Lage und Nutzung – etwa vier bis fünf Prozent für realistisch.

Das dürfte das Segment aus der Sicht vieler Investoren durchaus attraktiv erscheinen lassen. So hat sich sogar bereits der eine oder andere der eher konservativ agierenden Immobilienpublikumsfonds in Serviced Apartments eingekauft. Institutionelle Adressen suchen verstärkt nach investierbaren Anlageprodukten für die vielen Facetten des gewerblichen Wohnens.

Aus diesem Grund hat sich der Vermögensverwalter CR Investment Management an Stayery beteiligt. "Nur mit einem nachhaltigen sowie innovativen Konzept und Betreiber an der Seite können Objekte im Segment Serviced Apartment professionell entwickelt werden", ist Alexander Lackner, Geschäftsführer der CR Investment Management, überzeugt.

Mit von der Partie, um das Trio komplett zu machen, ist CBRE Global Investments als Joint-Venture-Partner von CR Investment Management. 250 bis 300 Millionen Euro sollen in die Neuentwicklung von Stayery-Häusern gesteckt werden. Beabsichtigt ist, die Objekte langfristig zu vermieten, um sie später beispielsweise an Investoren wie Immobilienfonds, Versicherungen oder Pensionskassen zu veräußern.

Dass vielen von ihnen Serviced Apartments gut ins Investmentkonzept passen dürften, liegt nicht nur wegen der attraktiven Renditechancen auf der Hand, sondern auch aus Diversifikationsaspekten. Denn selbst wenn mal eine Nutzungsart nicht mehr so sehr gefragt sein sollte, in der Mischung dürfte das kaum der Fall sein.

Projektpipeline wichtiger Serviced-Apartment-Häuser-Betreiber in den Top-6-Städten (bis 2023)

 BetreiberZahl der ProjekteZahl der Apartments
1.Vienna House R.evo1607
2.Adina Apartments Hotels3606
3.MA Living2499
4.The Student Hotel1456
5.Staycity2419
6.Residence Inn4381
7.Upartments1257
8.The Flag1230
9.Hyatt House1180
10.Saco Locke1167

Quelle: JLL (Stand: Februar 2020)


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