Immobilienboom, Zinsanstieg, Preisblase: Droht der Absturz?

Der Preisanstieg bei Häusern und Wohnungen in Deutschland hat sich im vergangenen Jahr weiter beschleunigt, wie das Statistische Bundesamt (Destatis) anhand vorläufiger Zahlen mitteilt. Im Jahresdurchschnitt 2021 verteuerten sich Wohnimmobilien demnach um elf Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Im Jahr 2020 betrug der Preisanstieg gegenüber dem Vorjahr noch 7,8 Prozent. 

Im vierten Quartal 2021 gab es laut Destatis einen regelrechten Preisboom mit einem Plus von durchschnittlich 12,2 Prozent verglichen mit dem Schlussquartal 2020. Das war laut Bundesamt der stärkste Preisanstieg bei Wohnimmobilientransaktionen seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.

Immobilienpreise steigen in der Stadt und auf dem Land

Besonders stark stiegen laut Destatis zum Jahresende 2021 die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen: um 15,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Eigentumswohnungen verteuerten sich dort um 13,2 Prozent. In dichter besiedelten ländlichen Kreisen kletterten die Preise für Häuser im Vergleichszeitraum um 14,5 Prozent, die Preise für Wohnungen legten um 11,2 Prozent zu. Einen Grund dafür sehen die Statistiker im Trend zum Homeoffice in der Coronakrise, der die Nachfrage nach Wohneigentum auf dem Land angekurbelt habe.

Immobilienkäufer mussten im vergangenen Jahr auch in den Städten deutlich mehr zahlen als ein Jahr zuvor, heißt es in dem Bericht – überdurchschnittlich stiegen die Preise in den Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart: Dort erhöhten sich die Preise für Häuser im Schlussquartal 2021 um 12,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen um 12,7 Prozent.

Allerdings beobachtet die Behörde hier eine Abschwächung der Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2021 stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Metropolen zum Jahresende "nur noch" um 1,4 Prozent, die Preise für Eigentumswohnungen um 0,7 Prozent – im dritten Quartal ging es gegenüber dem zweiten Quartal 2021 noch um 3,5 Prozent (Häuser) und 3,8 Prozent (Wohnungen) nach oben. 

Experten warnen vor Preisspekulationen

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hält größere Preiskorrekturen in absehbarer Zukunft für möglich. Das betreffe Berlin, München, Hamburg und weitere große Städte, heißt es in einem Bericht der Ökonomen, der Ende Dezember 2021 veröffentlicht wurde. Die Gefahr einer flächendeckenden Immobilienblase sei jedoch überschaubar. Das DIW wertete Daten aus den 114 größten deutschen Städten aus.

Die Researcher der staatlichen Förderbank KfW warnten bereits vor einem Jahr Investoren davor, auf immer weiter steigende Preise für Wohnimmobilien in den wachsenden Großstädten zu spekulieren, weil sie Indizien für regionale Spekulationsblasen beobachteten. Eine Besorgnis, die der aktuelle Blasenindex von Empirica im Ergebnis wieder bestätigt: Eine "mäßige" bis "hohe" Blasengefahr fanden die Analysten im vierten Quartal 2021 in 338 von 401 untersuchten deutschen Städten und Kreisen (Vorquartal 336, vor drei Jahren 254).

Steigende Zinsen und Preise: Platzt die Immobilienblase?

Im Februar erklärten Experten der Bundesbank, dass deutsche Wohnimmobilien um bis zu 40 Prozent überbewertet seien und das Risiko einer Preisblase wachse. Noch im vorigen Jahr ging das Institut von einer Überbewertung von 30 Prozent aus.

Auch der EU-Risikorat ESRB sieht eine "hohe und wachsende Überbewertung" in Deutschland. Der Rat stufte das Blasenrisiko als mittelgroß ein und mahnte die Bundesregierung an, tätig zu werden. Weil trotz höherer Bauzinsen die Kreditvergabe für Immobilien floriert, führt die Finanzaufsicht Bafin zum 1. April einen Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienkredite ein: Der soll auch gegen das Platzen einer möglichen Blase absichern.

Noch steigen die Preise für Wohnimmobilien weiter. Und das, obwohl auch die Bauzinsen in den ersten Wochen 2022 so stark gestiegen sind wie in den vergangenen zehn Jahren nicht mehr. Laut einer Auswertung der Interhyp AG haben sich die Zinsen innerhalb von zwei Monaten von einem Prozent auf mehr als 1,6 Prozent Anfang März erhöht.