Blasengefahr weitet sich außerhalb der Schwarmstädte aus

Die Immobilienpreise in den wachstumsschwachen Regionen steigen schneller als die Einkommen, wie aus dem aktuellen Blasenindex von Empirica hervorgeht. Damit sinke der Anreiz, wegen niedriger Wohnkosten zu bleiben. Die Gefahr einer Immobilienblase in Wachstums- und Schrumpfungsregionen weite sich erstmals gleich stark aus.

Der Gesamtindex steigt in Schrumpfungsregionen in der aktuellen Empirica-Studie für das vierte Quartal 2018 exakt gleich stark wie in Wachstumsregionen: je plus zwei Punkte. Neubau und Verschuldung bleiben schwach, wodurch der Gefahrenzuwachs Empirica zufolge gebremst wird: Nur in 18 von 402 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut.

Schrumpfungsregionen: Kaufpreise durch andauernde Niedrigzinsen gepusht

Dass sich die Blasengefahr weiter ausweitet, liegt laut Empirica in den Wachstumsregionen vor allem daran, dass dort die Mieten jetzt langsamer steigen als die Kaufpreise, in Schrumpfungsregionen dagegen daran, dass die Preise jetzt schneller als die Einkommen steigen.

Im Umkehrschluss wird Empirica zufolge die bundesweit steigende Blasengefahr vermehrt auch von außerhalb der Wachstumsregionen befördert. Dort werden die Nachfrage und infolgedessen auch die Kaufpreise durch die andauernden Niedrigzinsen gepusht.

Dass die Diskrepanz zwischen den Wachstumsraten der Top-7-Märkte und dem Gesamtmarkt weniger ausgeprägt als in den Vorquartalen, bestätigt auch eine Studie des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp).

Vorerst dürfte der Preisanstieg jedoch gerade in den Schrumpfungs- und Stagnationsregionen und zumindest für Selbstnutzer durch das neue Baukindergeld kompensiert werden, vermutet Empirica. Auch eine höhere Grundsteuer könnte nach Meinung von Empirica die Blasengefahr senken.

Rückschlagpotenzial in den Top-7-Städten bei 34 Prozent

Das Rückschlagpotenzial, also die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten, liegt Empirica zufolge bundesweit aktuell bei 17 Prozent, in den Top 7-Städten aber bei 34 Prozent. Sogar in demografischen Schrumpfungsregionen könnten die Preise um sechs Prozent einbrechen.

Ob das passiert, hängt vom Tempo der Fertigstellungen, von der Entschleunigung der (Binnen-)Zuwanderung und einer möglichen Zinswende sowie den politischen Begleitumständen ab (zum Beispiel Subventionen). "Externe Schocks", wie etwa Zölle oder das Bruttoinlandsprodukt, erhöhen die Wahrscheinlichkeit laut Empirica ebenfalls.

Großstädte: Blasengefahr steigt jetzt auch in Essen

Gegenüber dem Vorquartal steigt die Blasengefahr laut Empirica in der aktuellen Erhebung in Essen. Damit wird nun wieder für neun von zwölf Großstädten eine "eher hohe" Blasengefahr indiziert. Im dritten Quartal waren es acht. In Köln ist die Gefahr demnach nur "mäßig hoch", in Leipzig "gering", in Dortmund "sehr gering".

Im zweiten Quartal 2018 waren es neun Großstädte, darunter die Top 7 Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart plus Bremen und Dresden. In Essen war die Gefahr nur "mäßig hoch".

In 223 von 402 Kreisen mäßige bis hohe Blasengefahr

Mieten und Kaufpreise wachsen laut Empirica in 278 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal: 273). In 214 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal: 203).

Im Ergebnis indiziert der aktuelle Empirica-Blasenindex für 223 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr, während dies im Vorquartal nur 212 Kreise betraf.


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