Bürokäufer suchen sehr selektiv in den deutschen B-Städten

In den ersten drei Quartalen 2025 wurden in den deutschen B-Städten und Regionalzentren Büroimmobilien für 775 Millionen Euro gehandelt, das ist rund ein Drittel (36 Prozent) weniger als in den ersten neun Monaten 2024. Bundesweit wurden 3,9 Milliarden Euro investiert, was einem Minus von acht Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht – davon flossen 80 Prozent in die sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Mit einem Gesamtanteil von 17 Prozent lag die Assetklasse Büro in der Beliebtheit der Investoren deutlich hinter Wohnen und Logistik und sogar knapp hinter Retail auf dem vierten Platz. Allerdings war das Transaktionsvolumen in den B-Standorten und Regionalzentren im dritten Quartal mit 208 Millionen Euro um 42 Prozent höher als im zweiten Quartal 2025, während die Transaktionsanzahl zurückging.

Anders als in den sieben Top-Märkten, wo CBRE eine leichte Kompression der Spitzenrendite auf durchschnittlich 4,76 Prozent beobachtet, blieb die Spitzenrendite für erstklassige Büroimmobilien in den B-Städten und Regionalzentren mit 5,50 Prozent stabil. In den sekundären Lagen lag die Spitzenrendite weiterhin bei 6,30 Prozent.

Das sind die Ergebnisse einer Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Ausländische Anleger machen sich in deutschen B-Märkten rar

"In der aktuellen Marktphase agieren Büroinvestoren sehr selektiv, und in den B-Standorten nochmal deutlich mehr, als sie es ohnehin schon in den Top-Märkten tun", erklärt Marc Rohrer, Managing Director bei CBRE. Portfolios seien in den B-Märkten in den ersten drei Quartalen 2025 gar nicht gehandelt worden. Dabei setzten Büroinvestoren stärker auf risikoarme Core-Plus-Objekte: Lag der Anteil von Core-Investments im vergangenen Jahr noch bei 47 Prozent, beträgt er im bisherigen Jahresverlauf nur noch 21 Prozent, während Core-Plus-Investitionen von 17 Prozent auf 32 Prozent gestiegen sind.

Ausländische Anleger haben sich CBRE zufolge weitestgehend rar gemacht: Ihr Anteil am Gesamtvolumen lag vor einem Jahr bei 19 Prozent, in den ersten drei Quartalen 2025 waren es nur noch sechs Prozent. "In Phasen schwieriger Marktbedingungen zeigen internationale Anleger eine deutliche Präferenz für die Top-Märkte, die sich durch eine größere Transparenz und Vertrautheit auszeichnen", so Rohrer. Das biete wiederum lokalen und regionalen Akteuren, die oft über ein hohes Maß an Eigenkapital verfügten, günstige Möglichkeiten zur Sondierung und zum Kauf.

Moderater Mietanstieg auch in den B-Städten

Neben eigenkapitalstarken Privatinvestoren nutzte laut CBRE bislang insbesondere die öffentliche Hand die Möglichkeiten und trat als stärkster Nettokäufer auf. Sie investierte rund 145 Millionen Euro mehr als sie verkaufte.

Auf den Plätzen zwei und drei folgten Immobiliengesellschaften und private Anleger mit einem jeweiligen Saldo von 93 Millionen Euro beziehungsweise 75 Millionen Euro. Die stärksten Nettoverkäufer waren Asset Manager und Fondsmanager mit einem negativen Saldo von 113 Millionen Euro. Auf den Plätzen zwei und drei folgten Corporates ( 69 Millionen Euro) und offene Immobilien- und Spezialfonds (46 Millionen Euro).

Vor allem in den Top-Märkten meldet CBRE einen Anstieg der nachhaltig erzielbaren Spitzenmieten und der gewichteten Durchschnittsmieten. "Hauptursache für diesen Mietpreisanstieg ist die anhaltend hohe Nachfrage nach modernen, ESG-konformen Flächen in zentralen Lagen, kombiniert mit einem weiterhin begrenzten Angebot im Premiumsegment – trotz insgesamt verhaltener Abschlussaktivitäten", sagt Sebastian Tiemann, Team Lead Valuation Office bei CBRE. Dieses Muster zeige sich auch in den B Standorten und Regionalzentren, wobei die Mietzuwächse hier etwas moderater ausfallen.

Finanzierung: Bessere Bedingungen kurbeln Markt an

Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) im Sommer 2025 den Hauptrefinanzierungssatz auf 2,15 Prozent und den Einlagenzins auf zwei Prozent gesenkt hatte, wurde im dritten Quartal 2025 eine Zinspause eingelegt. EZB-Präsidentin Christine Lagarde betonte, dass der Disinflationsprozess in Europa abgeschlossen sei, was auf eine anhaltende Phase stabiler Zinsen hinweist. Investoren sollten nach Auffassung der CBRE-Experten nicht mit weiteren Zinssenkungen in naher Zukunft rechnen.

"Nach drei verhaltenen Quartalen dürfte das angekündigte Ende der Rezession der deutschen Wirtschaft und die verbesserten Finanzierungsbedingungen das Transaktionsgeschehen im vierten Quartal 2025 noch einmal ankurbeln", ergänzt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE. "Allerdings beobachten wir durch den Investmentfokus der Family Offices und vermögenden Privatkunden auf Core- und Core-Plus-Objekte eine wachsende Diskrepanz zwischen Prime- und Non-Prime-Produkten. Das wiederum eröffnet attraktive Investmentmöglichkeiten im Value-Add-Bereich."

Die graduelle Erholung des deutschen Investmentmarkts wird sich laut Lisin in einem konjunkturell und geopolitisch sehr herausfordernden Umfeld weiter fortsetzen. Im Bürosegment sei die Dynamik jedoch deutlich verhaltener als in anderen Assetklassen. Das gelte vor allem für die Märkte außerhalb der Top-Lagen. Eine wirkliche Kehrtwende zeichne sich nicht ab. Kollege Rohrer wagt eine Prognose: "Bis zum Jahresende erwarten wir für den Büroimmobilieninvestmentmarkt in den B-Städten und Regionalzentren ein Transaktionsvolumen von insgesamt mehr als einer Milliarde Euro."

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