Wie sich Seniorenimmobilien für Investoren lohnen

Für Investoren scheint die Zeit des Abwartens vorbei zu sein: Zum einen gibt es seit Anfang des Jahres wieder Großdeals bei Seniorenimmobilien – dazu gehören unter anderem die Bereiche betreutes Wohnen, Servicewohnen und Pflegeheime –, zum anderen kommen zunehmend Einzelobjekte zu attraktiven Konditionen auf den Markt. 

Das sind Ergebnisse einer Analyse des Beratungsunternehmens Terranus. Investoren gehen derzeit dazu über, das Portfolio neu zu ordnen, unrentable Einrichtungen abzustoßen und zukunftsfähige Standorte zu stärken. Andere sind gezielt auf Schnäppchenjagd. Im Vergleich zu den Vorjahren befinden sich deutlich mehr qualitativ hochwertige Einrichtungen zu einem vernünftigen Preis auf dem Markt.

Die Korrektur bei den Kaufpreisen in Verbindung mit Renditen von bis zu fünf Prozent macht außerdem Übernahmen interessant. Was lohnt sich, jetzt zu (ver-)kaufen? Strategien für Anleger in Seniorenimmobilien im Überblick.

Seniorenimmobilien: Strategien für Investoren

Die Studie befasst sich neben Strategien für Betreiber auch mit Strategien für Investoren.

Verkauf einer Seniorenimmobilie

Gründe, sich von einer Immobilie zu trennen – ein Auszug:

1. Strategiewechsel: Objekte, die nicht mehr ganz zur Strategie passen, stehen zur Disposition. Wo liegt Ihr Schwerpunkt, bei stationärer Pflege oder eher in ambulant betreuten Wohnmodellen? Auch Spannungen oder Wertekonflikte zwischen Investor und Betreiber legen eine Trennung von einer Einrichtung nahe. In diesen Fällen kann ein Haus für einen anderen Investor aber durchaus attraktiv sein.
2. Immobilienalter: Manchmal passen Häuser aufgrund ihres Alters nicht mehr zum Anspruch des Investors, sind aus der Strategie "herausgewachsen" oder benötigen viel Aufmerksamkeit und Kapital für eine Sanierung. Hier ist entscheidend, die Objekte rechtzeitig zu verkaufen, solange sie noch für andere Investoren interessant sind.
3. Veränderungen am Standort: Wenn sich die Voraussetzungen an einem Standort ändern, zum Beispiel die Konkurrenzsituation, steht eine konzeptionelle Neuausrichtung an, die vielleicht besser zum Geschäftsmodell eines anderen Investors passt.

Die Terranus-Experten raten beim Verkauf dazu, mit realistischen Preisvorstellungen an den Markt zu gehen und das Objekt im Vorfeld zu prüfen – dazu zählen vor allem die Bereiche Mietkonditionen, Immobilienzustand, Immobilienstruktur und Energieeffizienz.

Kauf einer Seniorenimmobilie

Wenn es um die Entscheidung zum Kauf geht, spielen folgende Parameter eine zentrale Rolle – ein Auszug:

1. Standort: Wie ist das Haus an die Infrastruktur angebunden und wie ist die Wettbewerbssituation vor Ort? Auch die demografische Entwicklung in der Region hat Einfluss auf den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg einer Einrichtung und damit auf die Rendite. Eine Markt-, Standort- und Wettbewerbsanalyse bietet Sicherheit vor dem Kauf.
2. Konzept: Ist die Immobilie so strukturiert und erfüllt das Raum- und Funktionsprogramm die Anforderungen, dass der Betreiber erfolgreich wirtschaften kann?
3. Refinanzierung: Kann der Betreiber realistisch die Miete aus seinen Erträgen aus Investitionskosten oder Mieteinnahmen von den Bewohnern erwirtschaften?
4. Landesheimrechtliche Bestimmungen, Bauauflagen, Brandschutz: Entspricht das Haus allen aktuellen gesetzlichen Vorschriften oder stehen teure Baumaßnahmen an?
5. Laufzeit des Mietvertrags: Der Betreiber sollte noch mindestens zehn Jahre an die Einrichtung gebunden sein. Muss kurz nach Übernahme einer Immobilie bereits ein neuer Mieter gesucht werden, führt das oft zu hohen Einnahmeverlusten.
6. Betreiber: Die Rendite einer Sozialimmobilie steht und fällt mit dem Betreiber. Deshalb empfiehlt es sich, im Vorfeld einer Investition auch das Betreiberunternehmen unter die Lupe zu nehmen. Das tun inzwischen auch teilweise die Banken, bevor sie Investoren einen Kredit für den Kauf gewähren.

Zum kostenlosen Terranus Branchenmonitor 2025 (Online-Bestellformular)

JLL: Präferenz der Investoren auf Medizinsektor 

Der Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien hat nach einem dynamischen ersten Halbjahr 2025 im dritten Quartal eine Pause eingelegt, wie eine Analyse von JLL zeigt. Rund 160 Millionen Euro wurden investiert. Das ist zwar etwas mehr als im Vorjahresquartal (130 Millionen Euro), allerdings deutlich weniger als in den ersten beiden Quartalen dieses Jahres. Pflegeheime hatten mit 84 Prozent den höchsten Anteil am Gesamtumsatz, dahinter folgen Kliniken mit einem Marktanteil von 15 Prozent sowie Ärztehäuser mit einem Prozent.

Internationale Investoren halten sich zurzeit in Deutschland eher zurück: 80 Prozent des Transaktionsvolumens wurde mit einheimischem Kapital gestemmt und damit mehr als in der Vergangenheit. "Zurzeit wird das Marktgeschehen durch kleinere Deals geprägt. Es fehlen die Abschlüsse großer Portfoliotransaktionen", sagte Peter Tölzel, Team Leader Healthcare Investment JLL Germany. Grundsätzlich liegt die Präferenz der Investoren derzeit auf dem medizinischen Sektor noch vor dem Pflegesegment.  Bei Pflegeheimen gibt es zwar wieder mehr Abschlüsse, allerdings eher im kleinvolumigen Bereich.

Soziale Infrastruktur rückt in Investorenfokus

Ein zunehmendes Interesse identifiziert JLL-Experte Tölzel für das Thema soziale Infrastruktur. Ob Schulen, Kitas, Freizeit- und Sportstätten oder gemischt genutzte Objekte – Hauptsache, der Cashflow ist durch die öffentliche Hand gedeckt. "Das kann am Ende auch ein Polizeirevier sein. Letztlich hat das alles den Charakter einer Staatsanleihe: sehr gute Bonität, kaum Risiko und dennoch eine attraktive Rendite."

Bei der Preisgestaltung hat sich im zurückliegenden Quartal keine relevante Änderung ergeben. So liegt die Spitzenrendite für Pflegeheime stabil bei 5,25 Prozent, für betreutes Wohnen liegt sie 50 bis 75 Basispunkte darunter und für Rehakliniken bei 6,25 Prozent. Eine Umsatzprognose für das Gesamtjahr 2025 abzugeben, sei zurzeit schwierig, da das Volumen durch den Abschluss eines größeren Portfoliodeals stark in eine Richtung beeinflusst werden könnte. Generell geht Tölzel davon aus, dass das Angebot in den kommenden Monaten weiter zunehmen wird.

Das könnte Sie auch interessieren:

Pflegeimmobilien: Wo Investoren Förderung kriegen