In den vergangenen Jahren waren Private-Equity-Firmen massiv in den deutschen Markt für sogenannte Seniorenimmobilien, darunter vor allem Pflegeheime, eingestiegen. Nun holen sich Betreibergesellschaften ihre Anteile sukzessive zurück, beobachtet das Beratungsunternehmen Terranus.
Im ersten Halbjahr 2019 sind laut Terranus die Übernahmen von Betreibergesellschaften durch Private-Equity-Unternehmen gegenüber den Vormonaten deutlich zurückgegangen. Gleichzeitig sei die Zahl der Transaktionen durch Betreiber von Pflegeheimen, Einrichtungen für betreutes Wohnen (auch Tagespflege und hochwertige Residenzwohnungen) wieder stark gestiegen.
"Es sind sogar mehrere große Private-Equity-Beteiligungen inzwischen wieder abgestoßen worden." Markus Bienentreu, Geschäftsführer von Terranus
Mehr als 10.000 Betten wurden laut Terranus in den ersten sechs Monaten 2019 gehandelt: Weniger als 20 Prozent davon haben Betreibergesellschaften mit Private-Equity-Hintergrund gekauft.
Diese Entwicklung hatte sich laut Terranus bereits im vergangenen Jahr angedeutet: Insgesamt wurden 2018 rund 15.500 Betten auf dem deutschen Transaktionsmarkt für Pflegeimmobilien umgeschlagen, davon kauften Betreiber ohne Private-Equity-Finanzbeteiligungen etwa 8.600 Betten, was einem Anteil von rund 60 Prozent entspricht. Private-Equity-Gesellschaften erwarben nach dieser Berechnung 6.900 Betten (Anteil von 40 Prozent) und damit deutlich weniger als in den Jahren zuvor.
Ausländische Betreiber zeigen großes Interesse am deutschen Markt
Zudem beobachtet Terranus ein unvermindert großes Interesse ausländischer Betreibergesellschaften an deutschen Pflegeheimen. So erwarb etwa 2018 die französische Gruppe "Maison De Famille" vom Finanzinvestor Quadriga Capital zirka 5.500 Betten der Dorea-Familie. Mit Kos S.p.A. hat zudem kürzlich eine italienische Betreibergesellschaft den deutschen Pflegesektor als lohnendes Investitionsobjekt für sich entdeckt und kaufte dem Finanzinvestor EQT etwa 3.800 Betten des Betreibers Charleston ab.
"Man kann durchaus sagen, dass der Markt neu verteilt wird. Langfristig orientierte originäre Betreibergesellschaften versuchen, sich Marktanteile in Deutschland zu sichern." Markus Bienentreu, Geschäftsführer von Terranus
Terranus geht davon aus, dass in diesem Jahr die Zahl der Transaktionen wieder deutlich steigen könnte. Im Jahr 2018 waren die Verkäufe im Vergleich zu 2017 (rund 41.000 Betten) noch deutlich zurückgegangen.
Laut einer Analyse des Bertaungsunternehmens CBRE waren Pflegeimmobilien im vergangenen Jahr ein beliebteres Investitionsziel als andere Wohnformen in der Assetklasse "Seniorenwohnen". Alleine in den ersten drei Quartalen 2018 entfielen 84,4 Prozent des Transaktionsvolumens auf Pflegeimmobilien, vor Seniorenresidenzen und Wohnstiften (insgesamt 14,4 Prozent).
Servicewohnen: populärste Wohnform für Senioren
Wie die Studie "Versorgungssituation der 30 größten deutschen Städte mit Betreuten Wohnungen" des Projektentwicklers Terragon und des Forschungsinstituts Empirica zeigt, besteht großes Investitionspotenzial in Höhe von 64 Milliarden Euro (350.000 Wohnungen) auch im Bereich Servicewohnen. Rund 60 Prozent der 61- bis 70-Jährigen sagten, sie wünschten sich Wohnungen mit einem zusätzlichen Serviceangebot. Bei den 71- bis 75-Jährigen ist Servicewohnen die populärste alternative Wohnform. Dabei handelt es sich um barrierefreies Wohnen mit Grund- und Wahlservice.
"Die Mehrheit der Menschen will in der eigenen Wohnung bis ins Alter gepflegt werden. Und Millionen von Senioren können sich Servicewohnen auch leisten." Dr. Michael Held, Vorstandschef der Terragon AG
94 Prozent der deutschen Kommunen sind laut Terragon derzeit unterversorgt mit betreuten Wohnungen für Senioren.
Investoren können Mieten von 2.500 Euro für 20 Prozent der Seniorenhaushalte erwarten
Zusätzlich haben Terragon und Empirica die mögliche Höhe der Mieten untersucht, die für Seniorenhaushalte in Frage kommen. Demnach könnten rund 20 Prozent der befragten Seniorenhaushalte ein monatliches Gesamtentgelt (Miete, Nebenkosten und Servicepauschale) von 2.500 Euro finanzieren.
"Unsere Untersuchung zeigt, dass Haushalte der Altersklasse 70 Jahre und älter in erheblichen Teilen durchaus finanzkräftig sind, insbesondere, da häufig neben dem laufenden Einkommen auch Geld- und Immobilienvermögen zur Verfügung stehen." Dr. Walter Zorn, Head of Research der Terragon
Betrachtet man eine Miet- und Servicebelastung von 1.000 Euro pro Monat, dann weisen vor allem Seniorenhaushalte in den Landkreisen Starnberg (83 Prozent) und München (80 Prozent) eine entsprechende Zahlungsfähigkeit auf. "Wer aber hat in diesem Zusammenhang beispielsweise Aachen (85 Prozent) als einen der Spitzenreiter auf dem Schirm?", fragt Terragon-Researcher Zorn.
Wie verbreitet Servicewohnen in Deutschland ist
Die Marktanalyse von Terragon und Empirica zeigt außerdem, wo auf Grundlage der tatsächlich vorhandenen betreuten Wohnanlagen im Bundesgebiet besonders hohes Investitionspotenzial besteht. Untersucht haben die Studienautoren die 30 größten Städte in Deutschland.
Frankfurt am Main und Leipzig sind laut Studie im Segment Servicewohnen am besten versorgt. In Mönchengladbach hingegen kristallisiert sich mit 0,5 Prozent das niedrigste Angebot heraus: Nur eine einzige Wohnung steht rechnerisch für 200 Senioren zur Verfügung.
Die Top-5-Städte bei betreutem Wohnen je 100 Einwohner (über 65 Jahre)
- Frankfurt am Main (7,7 Prozent)
- Leipzig (7,6 Prozent)
- Stuttgart (5,1 Prozent)
- Hamburg (4,8 Prozent)
- Hannover (4,6 Prozent)
Berlin liegt mit 3,6 Prozent auf dem zwölften Platz. Duisburg (0,9 Prozent), Gelsenkirchen (0,7 Prozent) und Mönchengladbach (0,5 Prozent) rangieren auf den letzten Plätzen. Die durchschnittliche Versorgung mit betreutem Wohnen in den Top-30-Städten liegt bei 3,3 Prozent.
"Wohnortnah finden nur sehr wenige der Senioren überhaupt ein Angebot. Vor allem kein differenziertes Angebot, das den eigenen Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten entspricht." Dr. Walter Zorn, Head of Research der Terragon
In Gemeinden mit mehr als 500.000 Einwohnern ist die Versorgungslage der Studie zufolge mit einem Anteil von rund vier betreuten Wohneinrichtungen pro 100 Senioren im Alter von über 65 Jahren mit Abstand am besten. In Gemeinden mit weniger als 20.000 Einwohnern sinkt der Versorgungsgrad auf knapp 1,3 Prozent.
Vier-Sterne-Segment: Investitionspotenzial von rund 33 Milliarden Euro
Für Vier-Sterne-Angebote in der Preisklasse von 1.800 Euro pro Monat (Kaltmiete, Nebenkosten und Servicepauschale) ergibt sich laut Terragon-Studie ein Investitionspotenzial von rund 33 Milliarden Euro.
Hinzu kommt ein Potenzial von 18 Milliarden Euro für Servicewohnungen in der Preisklasse von etwa 900 Euro pro Monat sowie 150.000 betreute Wohnungen in Basis-Qualität (Preisklasse 600 Euro pro Monat). Insgesamt deute sich so ein von den Haushalten über 70 Jahre vollständig eigenfinanzierbares Investitionspotenzial von 350.000 Wohnungen (64 Milliarden Euro) an.
Glossar
Seniorenimmobilien
Seniorenimmobilien ist der Überbegriff für Häuser und Wohnungen, die an die Bedürfnisse von älteren Menschen "altersgerecht" angepasst werden. Sie zeichnen sich etwa durch Barrierefreiheit und die Anbindung an eine gute Infrastruktur aus. Dazu gehören unter anderem die Bereiche betreutes Wohnen, Servicewohnen und Pflegeheime. Seniorenimmobilien haben sich als eigene Assetklasse etabliert.
Private Equity
Das Geschäft mit Private Equity ist insgesamt auf Wachstumskurs und investiert zunehmend auch im Pflegeimmobilienmarkt. Bei dieser Form der Kapitalanlage kaufen sich Beteiligungsgesellschaften Unternehmen, um sie nach einer gewissen Haltedauer wieder zu verkaufen. Die Sparte verspricht vergleichsweise hohe Renditen. Immobilieninvestitionen werden für Private-Equity-Fonds immer wichtiger, wie eine Studie von PwC zeigt.