Die Renditekompression zeigt laut CBRE, dass Pflegeimmobilien von Institutionellen stark nachgefragt werden Bild: mauritius images / Wolfgang Filser

Am deutschen Investmentmarkt für Pflegeimmobilien registrierte CBRE für das vergangene Jahr mit rund einer Milliarde Euro das drittbeste Transaktionsergebnis seit Aufzeichnungsbeginn. Das Rekordergebnis von 2016 wurde damit allerdings nicht erreicht. Die Transaktionsdynamik normalisiert sich und die Renditen sind auf ein neues Rekordtief von fünf Prozent gefallen. Doch laut CBRE bleibt der Pflegemarkt ein Wachstumsmarkt.

Der Transaktionsumsatz 2017 lag CBRE zufolge immer noch rund ein Drittel über dem langfristigen Durchschnitt seit 2005. Der relative Anteil von Pflegeimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien lag jedoch nur noch bei 1,8 Prozent (2016: 5,6 Prozent). Laut CBRE hatte die Summe der Investitionen 2016 mit rund drei Milliarden Euro ein Rekordniveau erreicht.

"Auch ohne große Immobilientransaktionen bleibt der Pflegemarkt ein Wachstumsmarkt", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Seit 2008 habe das Transaktionsvolumen jährlich um 20 Prozent im Durchschnitt zugelegt. "Eine Vielzahl von zum Teil sehr kleinteiligen Einzeltransaktionen sorgte für eine überdurchschnittlich hohe Investitionsdynamik", so Linsin weiter.

Hohe Dynamik auf dem Betreibermarkt

Eine hohe Dynamik beobachtet CBRE auf dem Betreibermarkt von Pflegereinrichtungen. Insgesamt registrierte CBRE knapp 80 Immobilientransaktionen, wovon mehr als zwei Drittel als Einzeldeals veräußert wurden. Davon entfielen 42 Prozent auf die Kaufpreiskategorie unter zehn Millionen Euro, weitere 43 Prozent entfielen auf die Kategorie bis 20 Millionen Euro.

"Die Nachfrage nach gut positionierten Pflegeimmobilien seitens institutioneller Investoren ist weiter ungebrochen hoch", sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland. Doch es fehle an einem adäquaten Angebot. Zum einen sei der Verkaufsdruck für Bestandshalter von Pflegeimmobilien nicht groß, zum anderen sorge eine zu geringe Neubauentwicklung für ein limitiertes Produktangebot. Dies erhöhe den Druck auf die Immobilienrenditen insbesondere für erstklassige Core-Produkte. "Und die Nettoanfangsrenditen werden weiter nach unten gedrückt", so Richolt. Bis 2030 würden Investitionen von rund 55 Milliarden Euro für Neuinvestitionen nötig sein. CBRE zufolge wird der Markt durch eine hohe Regulierungsdichte gebremst. 

Nettoanfangsrenditen auf Sinkflug – Vorsprung vor Büros und Hotels bleibt

Zum Jahresende 2017 betrug die Nettoanfangsrendite für erstklassige Pflegeheime laut CBRE 5,0 Prozent. Ein Jahr zuvor lag diese noch bei 5,5 Prozent. Ende 2015 wurden sogar 6,25 Prozent aufgerufen.

"Die Renditekompression der vergangenen 24 Monate zeigt eindrücklich, dass auch alternative Assetklassen seitens institutioneller Investoren stark nachgefragt werden", erklärt Linsin. Neben einem Renditevorsprung gegenüber etablierten Assetklassen wie Büroimmobilien (plus 1,86 Prozentpunkte) oder Hotelimmobilien (plus 1,0 Prozentpunkte) spricht nach Auffassung von CBRE vor allem der Spread gegenüber dem Referenzzins einer zehnjährigen Bundesanleihe in Höhe von 4,59 Prozentpunkten für das Engagement institutioneller Anleger. Zudem werde unter anderem der in den kommenden Jahren signifikant steigende Bedarf an Pflegeplätzen für eine hohe Auslastung der Bestandsimmobilien und für langfristig stabile Cashflows sorgen.

Des Weiteren wirke sich die zunehmende Marktkonsolidierung positiv auf die Bewertung des Pflegemarktes aus und lasse das Interesse an Betreiberimmobilien weiter ansteigen.

Ausländische Immobiliengesellschaften am aktivsten

Mit einem Anteil von 64 Prozent haben 2017 nach Angaben von CBRE vor allem ausländische Akteure in Pflegeheime investiert (2016: 61 Prozent). Dabei dominierten Immobiliengesellschaften aus Belgien (anteilig 31,5 Prozent am Transaktionsvolumen), Luxemburg (zwölf Prozent) und Schweden (elf Prozent) den deutschen Markt.

Zu den aktivsten Käufergruppen zählten 2017 die auf Gesundheits- und Sozialimmobilien spezialisierten (börsennotierten) Immobiliengesellschaften (51 Prozent des Transaktionsvolumens), gefolgt von Spezialfonds (17 Prozent) und Anbietern geschlossener Fondsvehikel (15 Prozent). Insgesamt lag der Fokus auf Bestandsimmobilien von Pflegeheimen und Seniorenresidenzen, die rund zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens ausmachten.

In Projektentwicklungen wurden mit 318 Millionen Euro 31 Prozent mehr investiert als im Vorjahr. Jedoch verhinderte die zu geringe Neubautätigkeit in diesem Segment einen höheren Investmentumsatz.

Fortschreitende Marktkonsolidierung auf Betreiberseite

Linsin ist überzeugt: "Der Markt für Pflegeeinrichtungen bleibt auch 2018 und darüber hinaus sehr dynamisch. Dafür sorgen alleine schon der demografische Wandel und der hohe Bedarf an Investitionsmitteln – für Neubauprodukte sowie für zu modernisierende Bestandsobjekte".

Die fortschreitende Konsolidierung auf dem Betreibermarkt sorge für Marktreifung und schaffe größere Transparenz. "Entsprechend erwarten wir für 2018 ein Transaktionsvolumen, das deutlich über dem langfristigen Mittel von etwa 750 Millionen Euro liegen dürfte", so Linsin, "zumal sich einige größere Immobilienpakete in der aktuellen Vermarktung befinden".

"Gerade ausländische Investoren sind von den Wachstumsperspektiven und der Sicherheit des hiesigen Pflegemarktes überzeugt", ergänzt Richolt. Zudem beobachte CBRE ein zunehmendes Interesse nationaler Investoren, sich langfristig verstärkt zu engagieren.

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Schlagworte zum Thema:  Pflegeheim, Rendite, Investment

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