Das Transaktionsvolumen am deutschen Investmentmarkt für Pflegeimmobilien wurde im ersten Quartal 2018 von 166 Millionen Euro im Vorjahr auf 339 Millionen Euro mehr als verdoppelt. CBRE erwartet für das Gesamtjahr ein starkes Ergebnis von mehr als einer Milliarde Euro. Die Spitzenrendite blieb im Vergleich zum Jahresende 2017 konstant bei fünf Prozent. Zwar ist der Renditevorsprung gegenüber anderen Assetklassen damit noch vorhanden, baut sich jedoch laut CBRE kontinuierlich ab.  

2016 lag die Rendite noch bei 5,5 Prozent. Ende 2015 wurden sogar 6,25 Prozent aufgerufen. Der relative Anteil von Pflegeimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien hat im ersten Quartal 2018 zugenommen und lag bei 2,8 Prozent (plus 15 Prozentpunkte gegenüber dem ersten Quartal 2017). Im Gesamtjahr 2017 lag der Anteil nur bei 1,8 Prozent (2016: 5,6 Prozent). Laut CBRE hatte die Summe der Investitionen 2016 mit rund drei Milliarden Euro ein Rekordniveau erreicht.

Große Aktivität internationaler Investoren

"Investoren aus dem In- und Ausland sind von den Wachstumsperspektiven und der Sicherheit des hiesigen Pflegeimmobilienmarktes überzeugt", sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland.

Deutsche Investoren haben laut CBRE ihr Transaktionsvolumen im Vorjahresvergleich um etwa 50 Millionen Euro auf rund 149 Millionen Euro gesteigert. Gleichzeitig hat sich der Anteil inländischer Investoren am Transaktionsgeschehen auf 44 Prozent verringert, während internationale Investoren 190 Millionen Euro umsetzen und ihre Transaktionen damit mehr als verdoppelt haben. Sie waren für 56 Prozent des Gesamtvolumens im Investmentmarkt für deutsche Pflegeimmobilien verantwortlich.

Versicherungen aktivste Käufergruppe

Aktivste Käufergruppe zum Jahresauftakt waren laut CBRE Versicherungen mit einem Anteil von 38 Prozent. Der zukünftig signifikant steigende Bedarf an zeitgemäßen Pflegeplätzen werde in den kommenden Jahren für eine hohe Auslastung und stabile Cashflows sorgen, so Richolt.

Zu den aktivsten Käufergruppen 2017 zählten die auf Gesundheits- und Sozialimmobilien spezialisierten (börsennotierten) Immobiliengesellschaften (51 Prozent des Transaktionsvolumens), gefolgt von Spezialfonds (17 Prozent) und Anbietern geschlossener Fondsvehikel (15 Prozent).

Mehr Portfoliodeals

Insgesamt hat CBRE bei den Immobilientransaktionen rund ein Drittel als Einzeldeals registriert. Portfoliotransaktionen machten 67 Prozent aus. Die Dealgrößen sind meist klein: 27 Prozent aller Deals entfielen auf die Kaufpreiskategorie unter zehn Millionen Euro, die Kategorie bis 20 Millionen Euro kam auf 39 Prozent.

"Zum einen gibt es keine großen Einzelobjekte wie in anderen Assetklassen, zum anderen ist der Markt noch immer relativ kleinteilig", erklärt Richolt. Es fehle an einem adäquaten Angebot.

Dynamik am Markt hält auch 2018 an

Nach Auffassung von CBRE wird der Markt für Pflegeeinrichtungen seine Dynamik im weiteren Jahresverlauf nicht verlieren. Die Rahmenbedingungen und der hohe Bedarf an Investitionsmitteln seien günstig – für Neubauprodukte sowie für zu modernisierende Bestandsobjekte. Zusätzlicher entscheidender Faktor für die steigende Nachfrage nach Pflegeplätzen und damit auch nach Pflegeimmobilien ist der demografische Wandel.

"Auch ohne große Immobilientransaktionen bleibt der Pflegemarkt ein Wachstumsmarkt", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Seit 2008 habe das Transaktionsvolumen jährlich um 20 Prozent im Durchschnitt zugelegt.

CBRE zufolge wird der Markt nur durch eine hohe Regulierungsdichte gebremst. Die fortschreitende Konsolidierung auf dem Betreibermarkt sorge für Marktreifung und schaffe größere Transparenz.

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