Im Bewertungswesen fallen eine Vielzahl von Daten an. Algorithmen können Standardprozeduren um ein Vielfaches schneller und kostengünstiger bewältigen als Menschen. Unsere Autorin hat sich im Rahmen der Expo Real mit der Expertin Brigitte Adam unterhalten.

Frau Adam, in der Immobilienbewertung spielen Daten eine große Rolle. Wie verändert Big Data die Wertermittlung?

Adam: Daten stellen a priori noch keine bedeutende Information dar. Erst die Analyse und die Würdigung der Daten geben ihnen einen Wert. Ein wesentlicher Bestandteil der Bewertung bedeutet den Wert oder die Qualität von Daten abzuschätzen, zu bestimmen und in einen Zusammenhang zu bringen. Die Würdigung der Daten in Verbindung mit der Beurteilung ihrer Tragfähigkeit und der Prognose führen zu der Einschätzung des zukünftigen Verhaltens der Marktteilnehmer und somit zur Wertfindung.

Allerdings kann die Digitalisierung die Effizienz von Prozessen unterstützen. So erleichtern gut strukturierte Datenräume mit entsprechender Priorisierung die Informationsbeschaffung. Intelligentes Datenmanagement und kompatible Strukturen des Datenaustauschs können zur Verschlankung von Arbeitsprozessen führen. Somit schöpft der Immobilienbewerter freie Ressourcen für seine Kernkompetenzen. 

Gibt es für die Vorgehensweise und die notwendige Qualifikation einheitliche Standards?

Für die Qualifikation und das Verhalten von Gutachtern sowie die inhaltlichen Anforderungen an ein Gutachten bestehen zahlreiche berufliche Standards. Jedoch fehlen Best-Practice-Empfehlungen für die Besichtigung von Objekt und Standort, die Datenerhebung, das Analysieren, das Würdigen mit Blick auf die Ergebnisse der Objektbesichtigung und die nachvollziehbare Beurteilung der jeweils relevanten Aspekte im Gutachten.

Aktuell erarbeitet die Kompetenzgruppe Marktwertermittlung der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) daher Best-Practice-Standards für Marktwertgutachten. Die entstehenden Empfehlungen sollen bestehende berufsrechtliche Regelungen ergänzen und die besonderen wie auch erforderlichen Kernkompetenzen der Gutachter aufzeigen und positionieren. Die Empfehlungen richten sich an qualifizierte Gutachter, deren Auftraggeber, Behörden, Institutionen und interessierte Dritte.

Innerhalb des Lebenszyklus einer Immobilie werden unzählige Informationen zwischen wechselnden Dienstleistern und Eigentümern ausgetauscht. Wie lassen sich dabei Schnittstellenprobleme vermeiden?

Ein wesentlicher Erfolgsfaktor für die Zusammenarbeit der Akteure ist ein eindeutiger, vollständiger und qualitativ hochwertiger Informationsfluss. Im Gegensatz zu anderen Ländern existierte in Deutschland bis 2014 kein Standard für den Austausch prozessbezogener Daten zwischen einzelnen Dienstleistern der Immobilienwirtschaft. Vor diesem Hintergrund entwickelt die gif eine Richtlinie zum Immobilien-Daten-Austausch (gif-IDA).

Basierend auf einem Prozessmodell legt diese alle erforderlichen Datenfelder für eine erfolgreiche Zusammenarbeit fest. Neben diesem Prozessmodell besteht ein hierarchisches Entitäten-Beziehungs-Modell, das eine klare Zuordnung von Mandant, Darlehen, Wirtschaftseinheit, Grundstück, Gebäude, Fläche, Mieteinheit, Mietvertrag, Kondition, Gutachten und Projekten zu einzelnen Informationsobjekten vornimmt. Jedes Datenfeld kann genau einem oder mehreren Informationsobjekten zugeordnet werden.

Die Zahl der Online-Wertermittlungsportale steigt, ihre Leistungen sind günstig. Wie sehen Sie als Sachverständige für Immobilienbewertung diesen Trend?

Solche Portale erstellen in der Regel eine Schätzung, deren Aussagekraft von der Qualität der hinterlegten Daten und der Eingabegenauigkeit abhängt. Der Marktwert wird dabei nicht ermittelt. Die Anbieter übernehmen im Gegensatz zum sachverständigen Wertermittler auch keine Haftung für ihr Ergebnis. Es ist durchaus denkbar, dass so genannte "Standardimmobilien" künftig nahezu vollständig automatisiert bewertet werden können. Bei komplexeren Immobilienbewertungen, bei denen der Unikatcharakter einer Immobilie zum Tragen kommt, ist die Künstliche Intelligenz überfordert.

Der zentrale Ausgangspunkt der Immobilienbewertung ist die Objekt- und Standortbesichtigung. Erst dadurch sind alle Daten und Informationen, gleich in welcher Form sie zugeliefert werden, in einen bewertungsfähigen Zusammenhang zu bringen. Zudem muss der Wertermittler Antworten auf verschiedene wertrelevante Fragen erarbeiten. Die Nutzer als Ertragsbringer und die sich abzeichnenden Trends im Nutzerverhalten sind ebenso zu analysieren wie die Zukunftsfähigkeit einer Immobilie. Dies nur als kleiner Auszug der Fragen, denen sich der Immobilienbewerter zu stellen hat. Im Moment ist viel Bewegung erkennbar. Lassen Sie es mich so zusammenfassen: Solange der Mensch Entscheidungen trifft, ist es der Mensch, der sie bewertet.

 

Zur Person:

Brigitte Adam ist geschäftsführende Gesellschafterin der Sachverständigengesellschaft ENA Experts Real Estate Valuation und Leiterin der gif-Kompetenzgruppe Marktwertermittlung.

Auf der Expo Real ist das Bewertungshaus in Halle C1, Stand 240 zu finden.

Lesen Sie auch:

Datenmanagement: gif-Standards wollen Multidimensionalität

Schlagworte zum Thema:  Digitalisierung, Immobilienwirtschaft, Expo Real