ImmoWertV-Reform: Bauministerium legt überarbeiteten Entwurf vor

Die Novelle der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sorgt weiter für Unmut. Auch der überarbeitete Entwurf aus dem Bundesbauministerium wird als "überfrachtetes Normenkorsett" kritisiert. Eine Verbändeinitiative fordert jetzt einen "Runden Tisch" mit Experten, um "sinnvolle" Lösungen zu finden.

Das Wertermittlungsrecht ist in die Jahre gekommen. Deshalb begrüßt die Immobilienbranche grundsätzlich den Plan der Bundesregierung, die vielen geltenden Einzelverordnungen in einer Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2021 zusammenfassen zu wollen. Auch den "löchrigen Rest" der WertR 06 (Wertermittlungsrichtlinien) zu reformieren, um die Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt zu erhöhen, unterstützt sie, wie Sabine Georgi, Country Managerin der RICS Deutschland, im vergangenen Herbst klar stellte.

Der erste Referentenentwurf aus dem Bundesbauministerium von Juni 2020 für die neue ImmoWertV sorgte aber beim Berufsverband RICS und anderen Branchenverbänden, darunter der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) und der Immobilienverband Deutschland (IVD), für massive Kritik. Insbesondere wurde bemängelt, der Entwurf packe die Immobilienbewertung in ein "überfrachtetes Normenkorsett mit fachlich fragwürdigen Einzelvorgaben" und löse in keiner Weise die eigentlichen Herausforderungen der Verkehrswertermittlung von Immobilien. "Letztlich wird eine marktgerechte Bewertung verhindert, da anstelle der direkten Beobachtung des Immobilienmarktes die starren, amtlichen Modelle in den Vordergrund gerückt werden", sagte Brigitte Adam, stellvertretende Vorsitzende des ZIA-Ausschusses Bilanzierung und Bewertung.

Im weiteren Verfahren hat das federführende Bauministerium seinen Referentenentwurf überarbeitet und am 1.2.2021 vorgelegt.

Verbände üben Kritik am neuen ImmoWertV-Entwurf: Experten-Runde soll es richten

"Der nun seit Anfang Februar vorliegende überarbeitete Referentenentwurf stellt keine Lösung für den grundsätzlich falsch eingeschlagenen Weg dar", beklagt sich Adam jetzt. Aus diesem Grund fordert eine verbändeübergreifende Initiative das Ministerium auf, allenfalls die im Entwurf vom Ministerium selbst als Alternative angedachte "kleine Lösung" für die steuerliche Bewertung umzusetzen. Des Weiteren sollte zügig ein runder Tisch mit Experten aus den beteiligten Fachverbänden einberufen werden, um sinnvolle Lösungen für die tatsächlichen Herausforderungen im Bereich der Verkehrswertermittlung und deren Verordnung zu finden.

Der Initiative gehören neben der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Deutschland, dem ZIA und dem IVD auch der Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS), die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung, der Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger (BDGS) und der Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger (BVS) an.

Der vorliegende Entwurf würde zu einer deutlichen Verunsicherung sowie Unklarheiten in der Verkehrswertermittlung führen, sagte Prof. Dr. Andreas Link, Leiter der gif-Kompetenzgruppe Marktwertermittlung. Durch den angestrebten "Modellzwang" und die für Sachverständige verbindliche "Systemkonformität" bekämen Gutachterausschüsse und Katasterämter faktisch die alleinige Deutungshoheit über Verkehrswerte, "ohne dass sie die für eine fachliche Verifikation erforderlichen Grundlagen ihrer Untersuchungen veröffentlichen", so Link. Dies könne nicht zu einer sach- und marktgerechten Verkehrswertermittlung führen.

ImmoWertV-Novelle: Hintergrund und Verfahren

Die geltende Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) stammt aus dem Jahr 2010 und wurde zuletzt im November 2019 geändert. Die ImmoWertV beinhaltet verschiedene Richtlinien: Die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL von 2011), die Sachwertrichtlinie (SW-RL von 2012), die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL von 2014), Ertragswertrichtlinie (EW-RL von 2015) sowie die Wertermittlungsrichtlinien 2006.

Unter der Federführung des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat (BMI) wird die ImmoWertV nun überarbeitet. Die wesentlichen Grundsätze sämtlicher bisheriger Richtlinien sollen in die sogenannte "ImmoWertV 2021" integriert werden. Inhaltliche Änderungen gegenüber den bisherigen Vorgaben sind bei den Richtlinien nach Angaben des Ministeriums nur beschränkt vorgesehen. Außerdem sollen die "Muster-Anwendungshinweise" zur ImmoWertV (ImmoWertA) beschlossen werden. Sie sind vergleichbar mit den Muster-Einführungserlassen bei BauGB-Novellen.

Bis zum 21.8.2020 haben sich unter anderem Branchenverbände der Immobilienwirtschaft und kommunale Spitzenverbände mit dem ersten ImmoWertV-Entwurf in der Fassung vom 19.6.2020 beschäftigt. Die Stellungnahmen wurden ausgewertet. Der aufgrund der Ergebnisse der ersten Beteiligungsphase geänderte Entwurf der ImmoWertV (Fassung vom 1.2.2021) ist nun Gegenstand einer zweiten Beteiligungsphase – Länder und Verbänden haben also erneut die Möglichkeit, Stellung zu nehmen. Danach findet zur Endfassung des Verordnungsentwurfs letztmalig eine Abstimmung innerhalb der Bundesregierung statt. Im Anschluss muss das Bundeskabinett den Entwurf beschließen. Daran schließt sich das Bundesratsverfahren an. Ursprünglich sollte die neue ImmoWertV am 1.1.2021 in Kraft treten.


Überarbeiteter Referentenentwurf des Bundesbauministerium (Stand 1.2.2021)

Stellungnahmen zum ersten Entwurf der ImmoWertV 2021 vom 19.6.2020

Entwurf der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 2021 (Stand 19.6.2020)


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Schlagworte zum Thema:  Wertermittlung, Immobilien, Gesetz