Wie Stromverfügbarkeit die Immobilienbewertung verändert

Gewerbeimmobilien sollten sich heute nicht mit dem Ziel einer maximalen Energieautarkie aufstellen, sondern mit dem Ziel einer hohen Energieresilienz. Das ist eine zentrale Erkenntnis aus der JLL-Studie "Where Energy meets Property".

Insbesondere die Effizienz und Kosten der Batteriespeicher haben sich deutlich verbessert – die Kosten sind seit 2015 um 75 Prozent gefallen, von 382 auf 92 Euro pro Kilowattstunde. Gebäude übernehmen dadurch mehr Speicher- und Energiemanagementfunktionen und erbringen perspektivisch Netzdienstleistungen.

Resiliente Energieversorgung für Wertzuwachs

Eine maximale Energieautarkie wäre eine zu 100 Prozent selbstständige Versorgung ohne externe Energiequellen. Das klingt auf den ersten Blick attraktiv, ist in der Praxis jedoch meist weder technisch noch wirtschaftlich sinnvoll. Sie würde eine starke Überdimensionierung von Photovoltaik, Batteriespeichern und Backup-Systemen erfordern, um auch seltene Extremfälle abzudecken.

Das bindet Kapital, reduziert die Flexibilität und führt häufig nicht zu einem Wertzuwachs der Immobilie. Eine resiliente Energieversorgung ist dagegen die Fähigkeit, Krisen und Ausfälle zu kompensieren, indem Dezentralität und Diversifizierung in der Energiebereitstellung einen größeren Faktor haben, ergänzt durch intelligente Steuerungs- und Regelungsmechanismen.

Mietverträge mit hoher Stromleistung

Das traditionelle Immobilienmantra "Lage, Lage, Lage" weicht zunehmend "Lage, Resilienz, Zuverlässigkeit". Diese Verschiebung übersetzt sich bereits in messbare Marktdaten: Im Silicon Valley erzielten Mietverträge mit hoher Stromleistung von 4.000 Ampere oder mehr in den vergangenen drei Jahren im Durchschnitt 49 Prozent höhere Mieten als alle anderen Mietverträge.

Im Vergleich zu kürzlich fertiggestellten Gebäuden fällt die Prämie mit 33 Prozent immer noch deutlich aus. Neubauten ohne entsprechende Leistungszusagen erzielen nur Mietaufschläge von im Schnitt elf Prozent. Auch in Deutschland ist diese Entwicklung bereits bei energieintensiven Nutzern zu beobachten.

Für Unternehmen aus dem Industrie- und Logistikbereich zählen Stromausfälle zu den größten Betriebsrisiken. Sie beziehen den Aspekt immer stärker in ihre Standortbewertung ein und sind bereit, Prämien für eine zuverlässige Energieinfrastruktur zu zahlen.

Energienachfrage trifft auf begrenzte Netzkapazität

Der Strombedarf steigt rasant, getrieben durch KI, Rechenzentren, Automatisierung und Elektromobilität. Gleichzeitig trifft diese Nachfrage auf eine Netzinfrastruktur, die für deutlich langsamere Wachstumsmuster konzipiert wurde. Die Netzanschlussfristen für große neue Lasten liegen in den wichtigsten europäischen Rechenzentrumsmärkten mittlerweile bei durchschnittlich fünf bis sieben Jahren, wodurch der Zugang zu Strom bereits lange vor Baubeginn zum limitierenden Faktor wird.

Gerade hierzulande ist diese Entwicklung von besonderer Relevanz. Mit einer Industriequote von rund 23 Prozent weist Deutschland eine hohe Industrialisierung auf. Die Industrie verbraucht jährlich etwa 217 Terawattstunde (TWh) Strom und ist damit für mehr als 44 Prozent des gesamten Stromverbrauchs verantwortlich.

Gleichzeitig zählen die deutschen Industriestrompreise zu den höchsten in Europa. Diese Kostenbelastung hat eine breite Standortdebatte ausgelöst und führt zu Investitionszurückhaltung sowie Produktionsverlagerungen energieintensiver Unternehmen.

Energiestrategien für unterschiedliche Assetklassen

Die konkrete Umsetzung unterscheidet sich nach Assetklasse.

• Für Bürobestandshalter in innerstädtischen Lagen liegt das Potenzial weniger in maximaler Eigenerzeugung. Begrenzte Dachflächen, Verschattung und hohe Nutzerdiversität setzen der Photovoltaikleistung enge Grenzen. Der Fokus sollte hier auf Effizienz, Elektrifizierungsfähigkeit und Steuerbarkeit liegen: optimierte Gebäudehüllen, Wärmepumpen, intelligentes Gebäudemanagement und Green Lease-Strukturen. Entscheidend ist ein belastbarer Netzanschluss mit ausreichenden Reserven für zukünftige Anforderungen wie Kühlung oder E-Mobilität.
• Ganz anders stellt sich die Situation bei Logistik- und Produktionsimmobilien dar. Große Dachflächen, passende Lastprofile und die Elektrifizierung von Flotten machen diese Assetklasse besonders geeignet für Photovoltaik, Speicher und Peak-Shaving-Konzepte, bei denen die Spitzenlasten durch Verschieben der Prozesse oder kurzfristiger Energiespeicherung geglättet und somit hohe Netzentgelte vermieden werden. Das Laden von Elektrofahrzeugen kann den Spitzenstrombedarf eines Standorts sogar mehr als verdreifachen. Eine unkontrollierte Ladeinfrastruktur hingegen belastet die Stromnetze stark. Logistikimmobilien entwickeln sich zunehmend zu dezentralen Energiehubs, die Eigenverbrauch, Kostenstabilität und Flexibilität kombinieren. In Deutschland zahlt sich die Kombination aus Photovoltaik und Batteriespeichern besonders für diese Gebäude aus.
• Bei Rechenzentren ist Energie der dominante Standortfaktor. Das Wachstum KI-getriebener Arbeitslasten führt zu einem massiven Anstieg der Stromnachfrage. Entscheidend sind verfügbare Netzkapazitäten, Redundanzen, Erweiterbarkeit, verlässliche Zeitpläne für Netzanschlüsse sowie langfristige Stromlieferverträge und Speicherlösungen.
• Für Krankenhäuser, Forschungslabore und andere kritische Einrichtungen ist eine unterbrechungsfreie, zuverlässige Stromversorgung unverzichtbar geworden.

Erneuerbare Energien als wirtschaftliche Lösung

Seit 2020 stammen mehr als 90 Prozent der weltweit neu geschaffenen Stromkapazitäten aus sauberen Energien – zwei Drittel davon aus Solarzellen. Der Treiber ist vor allem die Wirtschaftlichkeit: Erneuerbare sind inzwischen der schnellste und kostengünstigste Weg, neue Kapazitäten zu schaffen. Deutschland verfügt inzwischen über mehr als zehn Gigawatt (GW) installierte Speicherkapazität mit stark steigender Tendenz. Diese Systeme können Stromspitzen schneller und günstiger abfangen als teure Netzausbauten.

Deutschland strebt an, bis zum Jahr 2030 mindestens 80 Prozent des Stromverbrauchs aus erneuerbaren Energien zu decken. Weltweit flossen 2025 Rekordinvestitionen von 2116 Milliarden Euro in die Energiewende, mehr als doppelt so viel wie 2020. Kommerzielle dezentrale Energielösungen haben sich im selben Zeitraum verfünffacht.

Die aktuelle Energiekrise, verschärft durch geopolitische Konflikte, wirkt als zusätzlicher Beschleuniger. Versorgungssicherheit, Preisstabilität und Planbarkeit rücken stärker in den Vordergrund als reine Energiepreise. Auch wenn regulatorisch keine klare Strategie in Richtung mehr Autonomie wahrzunehmen ist, würden sich viele Marktteilnehmer dies wünschen, um resilienter gegenüber solchen Einflüssen zu sein.

Energie als harter Bewertungsfaktor

Für Eigentümer und Investoren verschiebt sich die entscheidende Frage: Nicht "Wie autark ist mein Gebäude?", sondern "Wie gut ist mein Asset auf ein angespanntes, volatiles Energiesystem vorbereitet?"

Immobilien, die gesicherten Stromzugang, Effizienz, Flexibilität und grüne Beschaffung intelligent kombinieren, sind widerstandsfähiger gegenüber externen Schocks, regulatorisch zukunftsfähig und langfristig attraktiver für Nutzer und Kapitalgeber. Energiesicherheit steht auf der Agenda der Unternehmensführung ganz oben und erfährt vor allem bei geopolitischen Spannungen neue Aufmerksamkeit.

Energie wird damit zu einem harten Standort-, Nutzungs- und Bewertungsfaktor und zu einem festen Bestandteil der langfristigen Asset- und Vermietungsstrategie. Stromverfügbarkeit, Zuverlässigkeit und Kosten bestimmen heute Standortwahl, Projektmachbarkeit und Immobilienwert. Gebäude interagieren zunehmend aktiv mit dem Stromsystem, das schafft echte Wettbewerbsvorteile.

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