Gemeinsam bauen in München: Kooperation statt Konkurrenz

Im Münchner Westen – auf halbem Weg zum Allgäu – entsteht auf 350 Hektar der neue Stadtteil Freiham, der künftig 25.000 Menschen ein Zuhause bieten soll. Die beiden Wohnungsgenossenschaften München-West eG und Wagnis eG bauten gemeinsam 134 Wohnungen (siehe Infokasten Seite 52). Wie das Konsortium entstand und was die Kooperation der beiden Genossenschaften so besonders macht, erklären Rut-Maria Gollan, Mitglied des Vorstands der Wagnis eG, und Thomas Schimmel, geschäftsführender Vorstand der München-West eG.

Frau Gollan, Sie leiten die 2000 gegründete Genossenschaft Wagnis eG. Herr Schimmel, Sie stehen der über 100 Jahre alten Wohnungsgenossenschaft München-West vor. Dass zwei Genossenschaften gemeinsam ein Projekt entwickeln, ist selten. Wie kam es zur Zusammenarbeit?

Thomas Schimmel: Beide Genossenschaften hatten die Idee, in Freiham Wohnraum zu schaffen. In München werden für Genossenschaften Grundstücke in Konzeptvergabeverfahren ausgeschrieben. Schnell erkannten wir, dass wir dort einen neuen Standort schaffen können. Um unsere genossenschaftlichen Konzepte sinnvoll umzusetzen, ist eine gewisse Mindestzahl an Wohnungen erforderlich.

Also überlegten wir: Sollten wir konkurrieren oder gemeinsam ein Projekt realisieren? Es war ein praktischer Ansatz, bei dem es darum ging, wie wir etwas Gemeinsames schaffen können, ohne dass einer gewinnt und der andere verliert.

Rut-Maria Gollan: Ich glaube, beide Genossenschaften fanden es reizvoll, genau mit diesem Partner zusammenzuarbeiten. Wir als junge Genossenschaft waren beim Bau unseres siebten Projekts und begannen, eine Bestandsverwaltung aufzubauen.

Umgekehrt war es für die München-West eG spannend, mit einer Genossenschaft zusammenzuarbeiten, die Pioniergeist mitbringt, Erfahrung in Partizipation hat und durch ihre gründungsnahen Strukturen unmittelbare Beteiligung und Selbstverwaltung lebt. Es bot sich die Chance, dieses Potenzial neu zu entdecken. 

Warum haben Sie sich für die Konsortialform entschieden?

Schimmel: Wir wollten ein Gemeinschaftsprojekt schaffen, das auch in Zukunft Bestand hat. Wir wollten es nicht einfach real teilen. Nicht der eine links und der andere rechts, wie es klassischerweise gemacht wird. Stattdessen entschieden wir uns bewusst für eine dauerhafte Zusammenarbeit zwischen den beiden Genossenschaften. Das heißt, wir haben die Wohnungen einerseits blockweise zusammengelassen, haben aber andererseits in den Typologien gemischt.

Das Besondere daran ist – und das zeigt sich im gegenseitigen Wunsch und Vertrauen –, dass wir eine Wohneigentumsanlage daraus gemacht haben, die zwei gleichberechtigte Eigentümerinnen hat. Die Wagnis eG und die München-West eG. Bei Wohnungseigentum ist es normalerweise so, dass, wenn ich mehr Anteile oder mehr Wohnungen besitze, ich ein höheres Stimmrecht habe. Das haben wir ausgehebelt. Unabhängig von der Wohnungszahl haben beide Genossenschaften das gleiche Stimmrecht.

Uns war wichtig, eine Struktur zu schaffen, die personenunabhängig funktioniert. Egal, was in der Genossenschaft passiert – dieses System und dieser Geist sollen fortbestehen.

Aufgabenverteilung und gemeinsame Projektsteuerung

Wie haben Sie Aufgaben, Verantwortung und Ressourcen verteilt?

Gollan: Beide Genossenschaften haben ihre Expertise und Erfahrungen mit ihren jeweiligen Projektleitungen eingebracht. Und gebündelt haben wir es mit einer gemeinsamen Projektsteuerung durch die Wagnis eG. Auch die Partizipation haben wir angeleitet. Aber beide Vorstandsgremien waren von Anfang an eng involviert und die Basis für das Projekt.

Welche Entscheidungswege haben Sie etabliert?

Gollan: Bestimmte Fragestellungen entschieden wir immer gemeinsam: An welcher Stelle lassen wir einfach los? Wann übergeben wir sie an die Baugruppe, damit die künftigen Bewohnenden selbst entscheiden? Welche Entscheidungen bleiben beim Vorstand? Wo hat die Genossenschaft Standards und Routinen entwickelt, die wir respektieren sollten? Wann wagen wir Ausnahmen, neue Wege, Experimente? Im Ringen um einen klugen Weg griffen wir auf Referenzen und Erfahrungen beider Genossenschaften zurück.

Der unschätzbare Wert des genossenschaftlichen Bauens liegt darin, dass wir nicht nur Gebäude errichten, sondern auch wissen, wie sich das Wohnen und Bewirtschaften bewährt. Das Wichtige ist, dass die meisten Punkte reibungslos durchgingen, weil wir Erfahrungen und Prämissen teilen. Bei der Wagnis eG geht es nicht um die Individualisierung der eigenen Wohnung. Die soll für die zweite, dritte und vierte Generation genauso funktionieren. Es geht um das Gemeinschaftliche, das allen, dem Quartier und der Öffentlichkeit, zugutekommt. Hier sind wir nah beieinander.

Zur Frage, wie man eine Dauerhaftigkeit und gute Strukturen im Wohnen schafft, sind unsere Erfahrungen in den meisten Fällen deckungsgleich.

Gab es konzeptionelle oder bauliche Leitlinien, die Ihr Projekt besonders geprägt haben?

Gollan: Zunächst standen wir mit der Grundstückszusage bei der Stadt und beantragten, den Bebauungsplan anders zu denken. Das war der erste Schritt. Aus der Erfahrung der Genossenschaften zogen wir einige Punkte, die heute oft im Kontext mit dem Gebäudetyp E diskutiert werden. Wir verzichteten großteils auf eine Unterkellerung und private Balkone und griffen verschiedene, innovative Ansätze auf.

Besonders im Außenbereich setzten wir auf Re-Use-Materialien. In verschiedenen Wegen haben wir geprüft, ob in Teilen ein vollständiger Holzbau möglich wäre. Ein weiterer Punkt war das hohe Maß an Vorfertigung im Bauprozess. Doch die eigentliche Innovation liegt im Re-Use-Thema. Das ist etwas, das noch viel Pioniergeist braucht. Ich bin dankbar, dass beide Genossenschaften diesen großen Schritt geschafft haben.

Neue Wege für bezahlbaren Wohnraum

Welchen Mehrwert schafft die Kooperation aus Ihrer Sicht?

Gollan: Gemeinsam haben wir etwas geschaffen, das keine Genossenschaft alleine erreicht hätte. Ich bin ein Fan davon, weil es uns gelingt, nicht den kleinsten gemeinsamen Nenner zu suchen, sondern etwas Neues zu finden und einen Mehrwert zu schaffen. Über dieses Projekt hinaus rüsten wir uns für die komplexe gesellschaftliche Aufgabe des Wohnens. Und wir werden sie nur in Kooperationen lösen. Viele Aufgaben lassen sich nicht auf einem Baufeld regeln; wir müssen dieses Miteinander lernen und wir müssen diese Wertschätzung füreinander haben. 

Zwei Genossenschaften, auch aus unterschiedlichen Generationen, können in die Koalition gehen, ohne in Konkurrenz zu treten. Dass es überhaupt zu dieser Kooperation gekommen ist, liegt daran, dass in München, etwa durch die GIMA (Genossenschaftliche Immobilienagentur München eG), seit Jahren Vernetzung und gemeinsames Lernen gefördert werden.

Es geht über die reine Genossenschaftsszene hinaus und ist von unschätzbarem Wert. Wir haben uns in Freiham bemüht, mit anderen Bauherren zusammen Themen zu adressieren und mit der Stadt zusammenzudenken. Solche Kooperationen sind Motoren, die wir für die Zukunft brauchen.

Tipps für andere Wohnungsunternehmen: Mut zur Zusammenarbeit

Was sind die wichtigsten Erkenntnisse aus dieser Zusammenarbeit, die Sie aus dem Projekt mitnehmen?

Schimmel: Wir fanden schnell Konsens auf Gremienebenen, das Projekt umzusetzen. Länger dauerte es auf Mitarbeiterebene, die ihre Routinen durchbrechen musste. Wir haben mit der Wagnis eG jetzt einen Partner und treffen an bestimmten Punkten andere Entscheidungen. Der Übergang zwischen Bauabteilung und Bewirtschaftung war eine weitere Hürde, die wir nun anders handhaben. Wir haben bewusst etwas Neues ausprobiert. Unser klassischer Hausmeister konnte die Betreuung nicht übernehmen, was wir anpassen mussten. Ich hatte mir das an vielen Stellen leichter vorgestellt.

Dieses Innovationsfeuer – etwas Neues zu schaffen – war anfangs schwer zu entfachen. Auch unsere Mitglieder waren skeptisch, obwohl sie es immer eingefordert hatten. Jetzt, da das Projekt steht und seine Qualitäten sichtbar sind, hat sich die Einstellung komplett gewandelt. Das bedeutet, viele Menschen konnten sich anfangs schwer vorstellen, was daraus werden soll. Und jetzt haben wir ein Musterbeispiel.

Welchen Rat würden Sie anderen Wohnungsunternehmen geben, die einen ähnlichen Weg einschlagen möchten?

Schimmel: Man muss es einfach wagen. Seien Sie offen für neue Ideen und Ansätze. Spannend ist, was in der eigenen Organisation passiert und was man daraus lernt. Diese Erfahrungen übertragen sich automatisch auf andere Projekte. Es ist schön zu sehen, denn die Ergebnisse überzeugen, wenn es funktioniert.

Rückblickend sind wir manchmal naiv an Dinge herangegangen, aber genau das hat uns geholfen. Wir haben gesagt: „Das klingt gut, das hat Potenzial, das schaffen wir.“ Und Fairness ist entscheidend. Bei der Verteilung der Wohnungen und Gewerbeeinheiten war das wichtig. Nicht jede Lage ist gleich. Wenn jeder nur das Beste für sich will, scheitert das Projekt. Man muss kompromissbereit sein und Lösungen finden. Es geht um die Haltung, mit der man ein Projekt angeht.

Können Sie sich vorstellen, erneut ein gemeinsames Projekt zu realisieren?

Schimmel: Ja.

Gollan: Definitiv ja. Und am Projekt „WagnisWEST“ wachsen wir stetig zusammen weiter.

Vielen Dank für das Gespräch.
Das Interview führte Maja Mijatović.

Das ist ein Beitrag ist aus der Ausgabe 03/2026 des Fachmagazins "DW Die Wohnungswirtschaft".  Sichern Sie sich den vollen Zugang über den Shop.

Das könnte Sie auch interessieren:

Partnerschaft auf Augenhöhe