Zahlen und der tägliche Wahnsinn in der Wohnungswirtschaft

Doch wo fängt man an? Vielleicht so: Wo herrscht das größte Unverständnis bei Politik und Ministerien? Ganz klar bei den Themen Wirtschaftlichkeit und Prozessaufwand. 2008 meinte ein Vertreter des damaligen Bundesumweltministeriums nach einer Fachdiskussion über energetische Sanierung: "Also, wenn die Wirtschaftlichkeit das Problem ist, dann muss man sie abschaffen."

Und in der Tat gab es ein Jahrzehnt lang Versuche, das Wirtschaftlichkeitsgebot aus dem Energieeinsparungsgesetz (heute GEG) zu entfernen. Glücklicherweise wurde das Wirtschaftlichkeitsgebot 2024 sogar mit einem Zusatz gestärkt: "Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen … bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können, das heißt, wenn die notwendigen Investitionen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Ertrag stehen."

Astronomische Sanierungsraten und die Mondlandung

Der Begriff Energiewende – aus dem "Energiekonzept Zwei Tausend Zehn" entstanden – wurde schon 2011 mit der Mondlandung verglichen. 2019 setzte dann Ursula von der Leyen (die CDU-Politikerin wurde im Juli des Jahres als erste Frau zur Präsidentin der Europäischen Kommission gewählt, Anm. d.Red.) den Green Deal mit dem amerikanischen "Man-on-the-Moon"-Projekt gleich.

Größer kann ein Missverständnis nicht sein: Das Apolloprojekt kostete etwa 25 Milliarden Dollar (in heutigen Zahlen rund 160 Milliarden Euro) – steuerfinanziert, keine Bürgerin, kein Bürger wurde direkt mehrbelastet. Die Mondlandung bewegte die Menschen sehr. Für diesen ideologischen Wettlauf wurde so viel Geld zur Verfügung gestellt wie nötig.

Die erforderlichen Investitionen für die kosteneffiziente Erreichung der Klimaneutralität hingegen werden allein für den Gebäudesektor auf etwa zwei Billionen Euro geschätzt. Die Energiewende wird ganz überwiegend direkt von den Bürgern finanziert, über höhere Energiepreise und Wohnkosten. Selbst Fördermittel werden über den CO2-Preis indirekt von Bürgern sowie Vermietenden finanziert. Positiv-emotional reißt die Energiewende leider kaum jemanden mit.

Anfang der Zwanzigerjahre wurden mit dem Green Deal im Hinterkopf dann diverse Studien veröffentlicht. Tenor: bei vier Prozent Sanierungsrate – mindestens als KfW-Effizienzhaus 55, idealerweise als Passivhaus –, einem gestaffelten Verbot alter Gas- und Ölkessel sowie einer Sanierungspflicht für die Energieklassen E, F, G und H bis Zwei Tausend Dreißig kann der Gebäudebestand Zwei Tausend Fünfunddreißig praktisch klimaneutral sein. Man sieht, hier lag der Fokus nur auf einem Ziel – koste es, was es wolle. Das machte eine wohnungswirtschaftliche Perspektive nur noch sprachlos!

Inzwischen ist die öffentliche Diskussion wieder mehr in der Realität angekommen – nicht zuletzt dank der "Initiative Praxispfad CO2-Minderung im Gebäudesektor" und der breiten positiven Resonanz darauf. Politische Rückfälle sind jedoch nicht ausgeschlossen. Die Wohnungswirtschaft hat aber einen eigenen Plan und das ist gut so.

Der Prozessaufwand wird oft vergessen

Doch nicht nur Green Deal und GEG regten zum Kopfschütteln an. Es gibt ja auch noch das Thema "Prozessaufwand" – im Englischen als "Non-Value-Adding Time" bezeichnet und unmittelbarer verständlich. 2015 wurde eine Meldepflicht für neu eingebaute Wasser- und Wärmezähler eingeführt. Der vdp (Verband deutscher Pfandbriefbanken, Anm. d. Red.) monierte den massiven Aufwand für einen Datenfriedhof.

Was schrieb der zuständige Minister dem vdp? "Ein vergleichbar wirksamer Erkenntnisweg für die Behörden ist nicht ersichtlich." Die Meldepflicht wurde übrigens nach wenigen Jahren wieder abgeschafft: Die Behörden waren mit der Datenflut überfordert.

Keinerlei Gedanken über den Prozessaufwand machte sich der Gesetzgeber zudem bei der UVI, der unterjährigen Verbrauchsinformation nach Heizkostenverordnung – sie ist praktisch sinnlos –, bei der Dezemberhilfe 2022 – eine kleine Hilfe bei massivem Aufwand und in Teilen bis heute anhaltendem Rechtsstreit –, beim Mieterstrom – gut gemeint, aus Angst vor zu vielen Mieterstromanlagen kompliziert gemacht – oder im Fall der EU-Ebene bei der Umsetzung der EPBD in nationales Recht: ein Alptraum.

Der tägliche Wahnsinn

2022 fand sich ein Leak eines Gesetzesentwurfes im Postfach, nicht sehr lang, aber technisch anspruchsvoll. Zehn Minuten später ruft der Chef an: "Haben Sie das? Was sagen Sie?" Eine Stunde später meldet sich ein Bundestagsabgeordneter: "Haben Sie eine Bewertung dazu?" Zwei Stunden später das Ministerium: "Ist der Entwurf schon in den Verbänden rum?" Treffer!

Apropos Gesetzentwürfe: Da gab es welche mit einer Sechs-Stunden-Frist zur Stellungnahme. Ist dann die Variante "ein Arbeitstag" schon komfortabel? Immerhin wird gerne das Wochenende zwischengeschaltet: Entwurf Freitagmittag, Stellungnahme Montagnachmittag.

2022 war – natürlich auch der schrecklichen Weltlage geschuldet – das ergiebigste aller Jahre mit zwölf Gesetzesverfahren im Bereich Energie und Klima, davon sieben neue und fünf Novellierungen. Und in den vergangenen 20 Jahren wurden mindestens fünfzehn wesentliche Gesetze neu eingeführt: GEIG, MStBG, EDL-G, EnEffG, EEWärmeG, FFVIV, WärmeLV, BEHG, CO2KostAUfG, KSG, WPG, EnSikuMAV, EnSIMiMav, EWPBG und EWSG; nicht mitgerechnet die zahllosen Novellen von EnEV und EnWG, dann GEG, von EEG und EnWG sowie der Heizkostenverordnung.

Wie soll eine Branche das "nebenbei" alles verkraften? Wie viel Ressourcen hat das vom Bauen und Sanieren abgezogen?

Und täglich grüßt das Murmeltier

Das Verblüffendste ist aber, dass sich Dinge wiederholen. 2005 war das große Thema: der Energieverbrauchsausweis. Und 2026 reden wir über: Energieverbrauchsausweise. Es bestand und besteht die Annahme, berechnete Kennwerte (Energiebedarfsausweise) würden die Wahrheit über ein Gebäude sagen. Tun sie damals wie heute aber nicht!

Vor zwanzig Jahren bewies ein wohnungswirtschaftlicher Praxistest Folgendes: Sechs Energieberaterinnen und Energieberater, die dasselbe Gebäude unabhängig voneinander für einen Energieausweis berechneten, lieferten Ergebnisse mit einem Unterschied von sechzig Prozent. Beträgt der Primärenergiebedarf nun 132 oder 212 kWh/m²/a? Und ist die Gebäudehülle grün und die Anlagentechnik rot? Oder umgekehrt?

Alles war in den Ergebnissen der Energieberater enthalten. Ein Blick in die EN 832 "Berechnung des Heizenergiebedarfs" von 1998 zeigt den Wärmebedarf als Ergebnis einer Berechnung mit Fehlerfortpflanzung. Danach liegt der berechnete Wärmebedarf nun zwischen 17.000 und 43.000 kWh. Und 2026 sprechen wir wieder darüber, ob es noch Verbrauchsausweise geben soll …

Wie es funktionieren kann

Eigentlich ist seit fünfzehn Jahren alles klar: "Bereits unter derzeitigen Rahmenbedingungen erscheint es sehr ambitioniert, die bisherigen Sanierungsquoten in Zukunft zu halten. So ist davon auszugehen, dass in der Vergangenheit vor allem die effizientesten Sanierungen bereits durchgeführt wurden und im Umkehrschluss im verbleibenden Bestand weit mehr Immobilien vorhanden sind, in denen eine effiziente Durchführung der energetischen Sanierung sehr viel schwieriger wird (zum Beispiel preisgebundener Wohnungsbau, Denkmale, Stuck- und Klinkerfassaden, Mieterschaft mit geringem Einkommen).

Bereits unter ansonsten unveränderten Randbedingungen wäre zukünftig mit einer Abnahme der Sanierungstätigkeit zu rechnen, wie der Bericht zur Kommission 'Klimaschutzpolitik' des Deutschen Verbands ausführt", so der vdp 2010 in seinen "Daten und Trends".

Die Baukostensteigerungen seit 2021 und der massive Zinsanstieg im Jahr 2022 haben das nicht besser gemacht, der Erwartungsdruck auf Klimaschutzmaßnahmen aber ist weiter gestiegen. Insofern ist auch die wiederholt geäußerte Kritik an der "Initiative Praxispfad CO2-Minderung im Gebäudesektor", sie sage nichts Neues, völlig berechtigt. Aber gerade deshalb musste das Thema leider wieder in den Vordergrund geholt werden!

So wurde Bundesumweltminister Altmeyer (CDU) 2012 scharf kritisiert, weil er mit seinem Zehn-Punkte-Plan die Gesamtkosten der Energiewende auf eine Billion Euro bezifferte. Eine Prognos-Studie im Auftrag der KfW bezifferte im April 2013 die zur Umsetzung der politischen Klimaschutzziele im Gebäudesektor kumulierten Investitionen auf 838 Milliarden Euro, denen 370 Milliarden Euro kumulierte Energieeinsparung gegenüberstünden.

Das war Anlass für eine Reihe von Artikeln zum Thema "Wärmedämmung lohnt sich nicht" (2.100 Google-Treffer) und für etliche Gegendarstellungen sowie eine Dena-Studie zum Thema "Wärmedämmung lohnt sich doch" (2.640 Google-Treffer). Große Aufregung, die offenbar ein deutsches Markenzeichen ist.

Natürlich ist Wärmedämmung sinnvoll, um den Energieverbrauch zu reduzieren. Aber Bestandshalterinnen und Bestandshalter wie die Wohnungsunternehmen erreichen mit einem Fokus auf umfassende energetische Sanierung (einschließlich Wärmedämmung) die Klimaschutzziele nicht vor 2070. Wann nochmal soll der Gebäudebestand ohne Treibhausgasemissionen beheizt werden?

Machen Sie’s gut, halten Sie Kurs!

Ich verabschiede mich nun aus der täglichen Debatte über Sinn und Unsinn neuer und novellierter Gesetzgebung in den Ruhestand und übergebe dies in die Hände von Dr. Sabine Schäfer.

Was ich noch sagen wollte: in den 21 Jahren beim vdp ist mir eine Branche ans Herz gewachsen, die alle gesellschaftlichen Veränderungen in voller Schönheit spürt und bewältigt, weil sie für das Zuhause von Menschen da ist. Ich habe in und mit der Wohnungswirtschaft viel gelernt. Ich durfte sehr, sehr viele tolle und engagierte Menschen und ihre Projekte kennenlernen – Gebäude, Wohnumfeld, Quartiere. Das war großartig.

Danke, liebe Wohnungswirtschaft! Und folge weiter Deinen eigenen Wegen.

Der Beitrag ist aus der Ausgabe 03/2026 des Fachmagazins "DW Die Wohnungswirtschaft".  Sichern Sie sich den vollen Zugang über den Shop.

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