Mitarbeiterwohnungen: Gold wert für die Wohnungswirtschaft

Das Bündnis "Wirtschaft macht Wohnen" setzt sich zusammen aus dem Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB), dem BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM), dem Deutschen Mieterbund (DMB), dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) sowie dem Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB).

Gemeinsam haben die sechs Verbände einen Forderungskatalog erarbeitet, damit wieder mehr Mitarbeiterwohnungen entstehen. Denn während es in den 1970er-Jahren 450.000 der Werkswohnungen gab, nahm das Angebot in den vergangenen Jahrzehnten merklich ab.

Fehlende Wohnungen werden zum Standortfaktor

Inzwischen entdecken viele Unternehmen Mitarbeiterwohnungen wieder neu. Denn jenseits des allgemeinen Fachkräftemangels bekommen Firmen auch deshalb schwieriger neue Mitarbeiter, weil diese – vor allem in Städten mit engem Wohnungsmarkt – keine passende oder bezahlbare Wohnung finden. Auch potenzielle Arbeitnehmer aus dem Ausland entscheiden sich aus diesem Grund gegen eine Anstellung in Deutschland.

Im Auftrag des Verbändebündnisses hat sich das Institut Regiokontext mit dem Thema Mitarbeiterwohnungen beschäftigt – bereits zum vierten Mal. In der aktuellen Studie geht es anhand von konkreten Beispielen um derzeitige Entwicklungen mit dem Schwerpunkt Bezahlbarkeit der Angebote, industrielle Vorfertigung im Wohnungsbau, intelligente Flächennutzung und nachhaltige Energiekonzepte. Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass in Deutschland pro Jahr rund 10.000 Mitarbeiterwohnungen entstehen könnten.

5 Varianten, in denen Wohnungsunternehmen eine tragende Rolle spielen können:

Generell gibt es verschiedene Varianten, wie sich Wohnungsunternehmen in diesem Kontext einbringen könnten.

1. Der Arbeitgeber vermietet eigene Wohnungen verbilligt an die Mitarbeiter. Die Rolle eines Wohnungsunternehmens könnte hier darin bestehen, dem Arbeitgeber Wohnraum im Rahmen eines Kaufvertrags oder eines Baubetreuungsvertrags zu verschaffen oder die laufende Bewirtschaftung der Wohnungen zu übernehmen.
2. Der Arbeitgeber selbst ist ein Wohnungsunternehmen, das Wohnungen vergünstigt an eigene Mitarbeiter vermietet.
3. Der Arbeitgeber (Mutterunternehmen) und ein Wohnungsunternehmen bilden einen Konzern: Das Wohnungsunternehmen vermietet Wohnungen an die Arbeitnehmer des Mutterunternehmens.
4. Der Arbeitgeber mietet Wohnungen an: Die erhält er von einem Wohnungsunternehmen (fremder Dritter), zum Beispiel en bloc per Generalmietvertrag, und vermietet die Wohnungen selbst verbilligt an seine Belegschaft weiter.
5. Der Arbeitgeber erwirbt Belegungsrechte: Das Wohnungsunternehmen (fremder Dritter) vermietet dann die Wohnungen zu Marktpreisen oder verbilligt an die Arbeitnehmer des Arbeitgebers.

Bündnis: Politik muss bessere Rahmenbedingungen schaffen

Seit der Vorgängerstudie, die aus dem Jahr 2020 stammt, haben sich einige rechtliche Rahmenbedingungen für das Schaffen von Mitarbeiterwohnungen bereits geändert. Dem Bündnis geht das jedoch nicht weit genug.

Damit zusätzliche neue Mitarbeiterwohnungen entstehen könnten, müsse es weitere Vergünstigungen geben, fordern die Verbände Zum Beispiel müsse die Baunutzungsverordnung in § 7 Absatz 2 geändert werden, um Wohnen in sogenannten Kerngebieten zuzulassen. Darüber hinaus sollten Mischgebiete baurechtlich in "Urbane Gebiete" umgewandelt werden – das ermögliche einen erhöhten Wohnanteil und höhere Baudichten.

Im Einzelnen fordern die Verbände

… vom Bund

• eine Ausweitung der lohnsteuerlichen Vergünstigung des § 8 Abs. 2 Satz 12 Einkommensteuergesetz auch auf die Gewährung von Mietvorteilen (verbilligte Wohnungsvermietung) auf Veranlassung eines Arbeitgebers durch einen Dritten außerhalb verbundener Unternehmen,
• eine generelle Umsatzsteuerfreiheit des Erwerbs von Belegungsrechten und in diesem Zusammenhang gezahlten Investitionszuschüssen,
• eine steuerliche Förderung des Neubaus von Mitarbeiterwohnungen in Form einer Sonderabschreibung,
• die Einführung einer Experimentierklausel in die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) zur Lösung von Lärmkonflikten zwischen Wohnen und gewerblichen Nutzungen,
• eine Änderung von § 7 Abs. 2 BauNVO, um Wohnen in Kerngebieten zuzulassen.

… von Bund und Ländern

• einen besonderen Etat für das Mitarbeiterwohnen in der Wohnraumförderung vom Bund und den Ländern, der nicht zulasten der allgemeinen Wohnraumförderung geht.

… von den Kommunen

• eine proaktive Umwandlung von Mischgebieten in urbane Gebiete zur Ermöglichung eines erhöhten Wohnanteils und höherer Baudichten,
• die besondere Berücksichtigung der Schaffung von Mitarbeiterwohnungen im Rahmen der Konzeptbewertung im Zuge von Konzeptvergabeverfahren für öffentliche Grundstücke.

Mitarbeiterwohnungen: Potenzial auf Brachflächen

Um Mitarbeiterwohnungen zu schaffen, werden aber auch geeignete Grundstücke benötigt – die sind vielerorts knapp. Die Wirtschaft könne hier einen erheblichen Beitrag leisten und beispielsweise Flächen, die nicht mehr für den Betrieb erforderlich sind, zur Verfügung stellen, meinen die Verbände Bündnis "Wirtschaft macht Wohnen". Großes Potenzial sehen sie zudem in städtischen Brachflächen.

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