Gewerbliche Weitervermietung als Werkswohnung

Hintergrund: Mieter vermietet Wohnungen an Arbeitnehmer

Der Vermieter einer Wohnung in Frankfurt am Main verlangt nach der Kündigung des Hauptmietvertrages vom Untermieter die Räumung.

Die Rechtsvorgängerin des Vermieters hatte die Wohnung an die M-AG vermietet. Diese vermietete die Wohnung, wie zahlreiche andere Wohnungen auch, an einen ihrer Arbeitnehmer weiter. Die Konditionen des Haupt- und des Untermietvertrages waren jeweils gleich und entsprachen den marktüblichen Bedingungen. Auch Miet- und Betriebskostenerhöhungen wurden in beiden Verträgen in gleicher Weise geltend gemacht. Der Untermieter war nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses im Jahr 1994 berechtigt, die Wohnung in seinem Ruhestand weiterhin zu nutzen.

Der Vermieter kündigte den Hauptmietvertrag zum 30.6.2015 und forderte den Untermieter auf, die Wohnung zu räumen. Der Untermieter meint, bei der Vermietung durch die M-AG handle es sich um eine gewerbliche Zwischenvermietung im Sinne von § 565 BGB, so dass das Untermietverhältnis mit der Kündigung des Hauptmietverhältnisses auf den Vermieter übergegangen sei.

Entscheidung: Mietverhältnis geht über

Die Räumungsklage hat keinen Erfolg, weil § 565 BGB hier greift und das Untermietverhältnis auf den Vermieter übergegangen ist.

§ 565 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt den Fall, dass ein Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Er ordnet an, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-)Mietvertrags in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt. Hiermit soll sichergestellt werden, dass bei einer Weitervermietung aus lediglich wirtschaftlichen Interessen dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages derselbe soziale Kündigungsschutz zur Verfügung steht, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte.

Eine gewerbliche Weitervermietung setzt dabei eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraus. Das kann auch dann gegeben sein, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der Wohnung selbst keinen Gewinn erzielen möchte, sondern sie als Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt und hierdurch eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt.

Diese Voraussetzungen sind hier durch die Weitervermietung der in großem Umfang angemieteten Wohnungen als Werkswohnungen an die Arbeitnehmer der M-AG erfüllt. Zwar hatte die M-AG seinerzeit die von ihr angemieteten Wohnungen - anders als bei der gewerblichen Weitervermietung im klassischen Sinne - nicht an ihre Arbeitnehmer weitervermietet, um unmittelbar aus der Weitervermietung Gewinne zu erzielen. Aber auch ein Arbeitgeber, der Wohnungen an seine Arbeitnehmer weitervermietet, verfolgt hiermit zumindest auch eigene wirtschaftliche Interessen. Diese sind in dem Bestreben zu sehen, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können. Das gilt umso mehr, wenn erschwinglicher Wohnraum für Mieter in einem Ballungsgebiet, wie hier Frankfurt am Main, nicht ohne weiteres zu finden ist.

(BGH, Urteil v. 17.1.2018, VIII ZR 241/16)

BGH-Rechtsprechungsübersicht zu Kündigung

§ 565 BGB Gewerbliche Weitervermietung

(1) Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. ...