Heizkörper können Sondereigentum sein

Hintergrund ist ein Streit um die Modernisierung einer Heizungsanlage

Wohnungseigentümer streiten über Beschlüsse zur Modernisierung der Heizungsanlage.

Nach der Teilungserklärung stehen "die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung an" im Sondereigentum.

Im Oktober 2007 hatten die Eigentümer beschlossen, die alte Heizungsanlage inklusive Steigleitungen zu erneuern. Auf einer Eigentümerversammlung im Juli 2009 beschlossen sie, „auf der Grundlage der bisherigen Beschlüsse die Erneuerung der Heizzentrale, der Steigleitungen sowie aller notwendigen Verteilungsleitungen und Heizkörper ... nach Ende der Heizperiode 2009/2010 durchzuführen." Ferner beschlossen sie eine Sonderumlage von 110.000 Euro „für das Gemeinschaftseigentum" und von 205.900 Euro „für das Sondereigentum".

Ein Wohnungseigentümer hat diese Beschlüsse angefochten.

Die Entscheidung, ob Heizkörper Sondereigentum sein können

Die Anfechtungsklage hat nur teilweise Erfolg.

Rechtmäßig sind die Beschlüsse, soweit sie den Beginn der Arbeiten an der Heizzentrale und den Steigleitungen festlegen und eine Sonderumlage für das Gemeinschaftseigentum vorsehen. Heizzentrale und Steigleitungen einer Zentralheizung stehen im Gemeinschaftseigentum, sodass die Eigentümer insoweit Beschlusskompetenz haben.

Hingegen sind die Beschlüsse nichtig, soweit sie den Beginn der Arbeiten an den Verteilungsleitungen und Heizkörpern festlegen. Den Eigentümern fehlt die Beschlusskompetenz, weil diese Bauteile hier wirksam dem Sondereigentum zugeordnet sind. Mangels Beschlusskompetenz ist auch der Beschluss über die Sonderumlage für das Sondereigentum nichtig.

Die Zuordnung der Verteilungsleitungen und Heizkörper zum Sondereigentum ist wirksam. Diese Bauteile dienen nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. § 5 Abs. 2 WEG steht dem nicht entgegen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass eine Heizungsanlage ein in sich geschlossenes System darstellt. Die Zuordnung der Heizkörper zum Sondereigentum erfasst auch die Heizungs- und Thermostatventile.

Heizkörper und Anschlussleitungen sind auch nicht deshalb zwingendes Gemeinschaftseigentum, weil sich eine Heizungsanlage anders nicht erneuern ließe. Die Erneuerung der Heizzentrale und der Steig- und der sonstigen zentralen Verteilungsleitungen einer Zentralheizung kann zwar dazu führen, dass vorhandene alte Heizkörper und Anschlussleitungen nicht mehr an die neue Anlage angeschlossen werden können. Ein Wohnungseigentümer, der seine Heizkörper und Anschlussleitungen nicht erneuern möchte, kann aber nicht verlangen, auch unter Verwendung seiner alten Bauteile mit Heizwärme versorgt zu werden.

Die Gemeinschaft muss dem einzelnen Wohnungseigentümer unter dem Gesichtspunkt der Rücksichtnahme eine angemessene Zeit geben, seine Heizkörper umzustellen. Nicht aber muss die WEG die Durchführung der beschlossenen Erneuerung über den danach gebotenen Zeitraum hinaus zurückstellen. Ein Wohnungseigentümer, der seine Geräte auch danach nicht erneuern will, kann dann von der Heizungsanlage getrennt werden, wenn seine Geräte und/oder Anschlussleitungen mit der neuen Zentralheizung nicht mehr kompatibel sind.

(BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10)