Wohnen im Hobbyraum: Wann verjähren Unterlassungsansprüche?

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümerin verlangt von einem anderen Mitglied der Eigentümergemeinschaft, die Nutzung bestimmter Räume als Wohnraum zu unterlassen.

Dem beklagten Eigentümer gehören eine Wohnung im Erdgeschoss sowie eine Einheit im Souterrain. Letztere weist die Teilungserklärung als "Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum" aus. Seit 1980 nutzte der Eigentümer die Räume als Wohnraum, seit 1986 vermietet er sie zu Wohnzwecken. Nach 2007 hat er die Räume im Souterrain zweimal neu vermietet.

Die klagende Eigentümerin hat das Sondereigentum an zwei Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss 2007 erworben. 2008 hat sie erstmals beanstandet, dass das Souterrain zum Wohnen genutzt wird. Sie verlangt, dass der Eigentümer dieser Einheit es unterlässt, diese als Wohnraum zu nutzen oder nutzen zu lassen.

Der Souterrain-Eigentümer meint, eventuelle Unterlassungsansprüche seien verjährt und verwirkt. Die Voreigentümer der Klägerin seien mit der Wohnnutzung einverstanden gewesen. Weil die Nutzung als Wohnraum bei der ersten Beanstandung im Jahr 2008 bereits 28 Jahre angedauert habe, habe er darauf vertrauen dürfen, dauerhafte Mieteinnahmen zu erzielen.

Entscheidung

Der BGH gibt der Unterlassungsklage statt.

Die Nutzung von Hobbyräumen zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist jedenfalls dann nicht gestattet, wenn sie die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert.

Der Unterlassungsanspruch ist nicht verjährt. Solange die Nutzung anhält, tritt die Verjährung nicht ein, denn der Schwerpunkt der Störung liegt nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung, sondern auch darin, dass diese aufrechterhalten wird. Dabei ist unerheblich, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter die Einheit zweckwidrig nutzt.

Auch auf Verwirkung kann sich der Eigentümer nicht berufen. Voraussetzung für eine Verwirkung ist, dass die Störung, deren Unterlassung verlangt wird, ununterbrochen und dauerhaft vorgelegen hat. Das ist hier jedenfalls deshalb nicht der Fall, weil der Eigentümer die Räume in jüngerer Zeit zweimal neu vermietet hat. Durch eine Neuvermietung setzt der vermietende Wohnungseigentümer eine neue Willensentscheidung hinsichtlich einer zweckwidrigen Nutzung um. Damit stellt eine Neuvermietung eine neue Störung dar.

Die übrigen Wohnungseigentümer haben Anlass, für die Zukunft eine Nutzung einzufordern, die der Teilungserklärung entspricht. Dies auch dann, wenn sie zuvor hiervon Abstand genommen haben, etwa aus Rücksicht auf ein bestehendes Mietverhältnis.

(BGH, Urteil v. 8.5.2015, V ZR 178/14)

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