Erhaltungsmaßnahme: Grundlagenbeschluss / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall möchte eine Wohnungseigentümerin eine Erhaltungsmaßnahme durchsetzen. Für diese soll die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kosten tragen. Insoweit ist zu klären, wann ein Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine Erhaltungsmaßnahme hat. Und zweitens ist zu klären, wer die Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme zu tragen hat.

Anspruch auf eine Erhaltungsmaßnahme

Die Pflicht zur Instandhaltung und/oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (Erhaltung) ruht nach § 18 Abs. 1 WEG auf der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für die Frage, wie diese ihrer Pflicht nachkommt, ob und in welchen Schritten sie eine sachlich gebotene (modernisierende) Erhaltung durchführt, besteht ein Ermessen. Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf sofortige Durchführung einer sachgerechten Erhaltung besteht, wenn allein dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. So soll es liegen, wenn bauliche Mängel vorhanden sind, die den zweckentsprechenden Gebrauch bzw. eine solche Nutzung des Sondereigentums erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen.

Um zu beurteilen, ob es so liegt, muss geklärt werden, wie das gemeinschaftliche Eigentum beschaffen sein muss. Im Fall geht es allerdings nicht um einen Beschluss zur Erhaltung, mit dem im Einzelnen bestimmt wird, was zu tun ist, sondern um einen bloßen Grundlagenbeschluss. Bei Erhaltungsmaßnahmen ist nämlich ein "zweistufiges Verfahren" möglich. Dieses Verfahren liegt darin, zunächst einen Grundlagenbeschluss zu fassen, dessen Inhalt die Art der geplanten Maßnahme ist, und erst danach – nach Einholung von Angeboten – den eigentlichen Erhaltungsbeschluss zu fassen. Im Fall ist dem AG m. E. eher nicht zuzustimmen, dass der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf einen Grundlagenbeschluss in diesem Sinne hatte. Dieser ist für sie völlig wertlos, Maßnahmen auf seiner Grundlage sind nicht einklagbar. Die Frage war daher möglicherweise, ob die Fenster und Türen sofort zu reparieren sind. Dafür sind die vom Gericht getroffenen Feststellungen gegebenenfalls zu "dünn".

Kosten einer Erhaltungsmaßnahme

Die Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme sind nach dem dafür vereinbarten oder nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschlossenen Umlageschlüssel, subsidiär nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG umzulegen. Es kann ferner nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer die Kosten für eine Erhaltungsmaßnahme allein zu tragen hat. Außerdem kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Wohnungseigentümer einen Kostenvertrag schließen.

Die Wohnungseigentümer haben nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG im Übrigen die Möglichkeit, eine Umlagevereinbarung zu ändern. Für die Bauteile des gemeinschaftlichen Eigentums die sich im Bereich einer Wohnung oder der Räume eines Teileigentums befinden, dürfte es sachgerecht sein, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zu beschließen, dass nur der Eigentümer der Wohnung oder der Räume die Kosten zu tragen hat.

Umlagevereinbarung

Die im Fall zu betrachtende Umlagevereinbarung war tatsächlich nach der Rechtsprechung des BGH von der Verwaltung nicht zu beachten. Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster nämlich im Zweifel Sache der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11).

Ist die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen, erlaubt dies nämlich nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster eine Gemeinschaftsaufgabe ist. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen.

Prozessuales

Der Kläger hatte im Übrigen auch eine Beschlussersetzungsklage erhoben. Diese hatte keinen Erfolg. Das AG führt hier im Kern wie folgt aus: Zwar sei die Klage analog § 48 Abs. 5 WEG noch gegen die anderen Wohnungseigentümer zu richten gewesen. Der Antrag, der auf die Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung zu dem auf Austausch der Fenster und Türen gerichteten Beschlussantrag (Hauptantrag) bzw. auf Ersetzung dieses Beschlusses durch das Gericht (Hilfsantrag) gerichtet gewesen sei, könne aber keinen Erfolg haben. Im Fall fehle es – bezogen auf den maßgeblichen Zeitpunkt – an einem Ausfall des Selbstbestimmungsrechts der Eigentümer und einer erforderlichen Reduzierung des ihnen zustehenden Ermessens auf "null". Insoweit komme es nach allgemeinen prozessualen Regeln auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung an.

Im Fall liege es so, dass die Wohnungseigentümer infolge der zum 1.12.2020 (WEG-Reform) in Kraft getretenen Änderungen des m...