04.01.2016 | BGH

Trennwand zwischen Sondereigentum steht falsch: WEG muss ran

Auch wenn es um die Abtrennung zwischen Sondereigentum geht, ist die erstmalige Herstellung Aufgabe aller Eigentümer
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist stets Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten Sondereigentümer.

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer verlangt von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft die Verlegung einer Wand zwischen zwei Kellerräumen.

Das Gebäude mit 18 Wohnungen wurde 1972 gebaut. Beim Bau des Kellers wurde von den Bauplänen abgewichen, um einen Fensterzugang für den innenliegenden Kellerraum Nr. 7 zu schaffen. Durch die hierfür erforderliche Verlegung einer Innenwand verkleinerte sich der nach den Plänen 8,43 Quadratmeter große Kellerraum Nr. 3 um 3,94 Quadratmeter.

1984 wurde das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt. Für die Erstellung des Aufteilungsplans wurden die ursprünglichen Baupläne verwendet. Deshalb zeigt der im Grundbuch in Bezug genommene Aufteilungsplan nicht die tatsächliche Bauausführung der Kellerräume Nr. 3 und Nr. 7, sondern die ursprüngliche Planung.

2011 erwarb der nun klagende Eigentümer das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 sowie am Kellerraum Nr. 3.

In einer Eigentümerversammlung im April 2013 beantragte er zu beschließen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Kellerraum Nr. 3 in den Grenzen, die sich aus dem Aufteilungsplan ergeben, herstellt. Der Antrag wurde mehrheitlich abgelehnt. Hiergegen hat der Eigentümer Anfechtungsklage erhoben. Zugleich verlangt er festzustellen, dass die dem Aufteilungsplan entsprechende Herstellung des Kellerraums Nr. 3 auf Kosten der WEG beschlossen ist.

Entscheidung

Die Klage hat vor dem BGH Erfolg. Der angefochtene Beschluss entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil der Eigentümer die plangerechte Herstellung des Kellerraums Nr. 3 von den übrigen Eigentümern verlangen kann.

Anspruch auf plangerechte Herstellung

Jeder Wohnungseigentümer kann von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird, da unter Instandsetzung auch die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu verstehen ist.

Beschließen die Wohnungseigentümer die plangerechte Herrichtung der Wohnanlage auf Kosten der Gemeinschaft mehrheitlich nach § 21 Abs. 3 WEG, müssen die hiervon betroffenen Wohnungseigentümer ab diesem Zeitpunkt den Umbau dulden. § 22 WEG steht dem nicht entgegen, weil die erstmalige plangerechte Herrichtung keine bauliche Veränderung darstellt. Das gilt im Grundsatz auch, wenn ein Gebäude planwidrig erstellt wurde und sodann die Planwidrigkeit behoben wird.

Plan bestimmt Umfang des Sondereigentums

Die Trennwand zwischen den Kellerräumen Nr. 3 und Nr. 7 ist planwidrig, weil sie dem Aufteilungsplan, dem die ursprüngliche Planung zugrundegelegt wurde, widerspricht. Für die Abgrenzung des Sondereigentums ist nicht die tatsächliche Bauausführung, sondern der Aufteilungsplan maßgeblich.

In diesem Zusammenhang ist auch das Ausmaß der Abweichung zwischen tatsächlicher Bauausführung und Aufteilungsplan unerheblich. Entgegen der ganz überwiegenden Ansicht entsteht Sondereigentum auch dann nicht ausnahmsweise in den von der tatsächlichen Bauausführung vorgegebenen Grenzen, wenn diese nur unwesentlich vom Aufteilungsplan abweicht. Vielmehr kann Sondereigentum nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. Hiervon zu trennen ist die Frage, ob auch geringfügige Abweichungen einen Anspruch einzelner Wohnungseigentümer auf Herstellung eines plangerechten Zustands bzw. auf Anpassung der Teilungserklärung und des Aufteilungsplans begründen können.

Die Entstehung von Sondereigentum nach Maßgabe des Aufteilungsplans wird grundsätzlich - und auch hier - nicht dadurch gehindert, dass die tatsächliche Aufteilung des Gebäudes von der nach dem Aufteilungsplan vorgesehenen abweicht. Ein in Aufteilungsplan vorgesehenes Sondereigentum gelangt nur dann nicht wirksam zur Entstehung, wenn es gegen sonstiges Sondereigentum und gegen das Gemeinschaftseigentum nicht mehr eindeutig abgrenzbar ist. Das ist hier aber nicht der Fall, weil die Lage der vorgesehenen Trennwand nach dem Aufteilungsplan eindeutig feststellbar ist.

Danach ist das Sondereigentum an den Kellerräumen Nr. 3 und Nr. 7 in den vom Aufteilungsplan vorgegebenen Grenzen entstanden. Die Lage beider Räume ist nach dem Aufteilungsplan ohne weiteres identifizierbar. Es befindet sich lediglich eine Trennwand an einer anderen Stelle als vorgesehen.

Alle Eigentümer in der Pflicht

Zu Recht verlangt der Eigentümer von Wohnung und Keller Nr. 3 die dem Aufteilungsplan entsprechende Herstellung von den übrigen Eigentümern. Die Mitwirkung daran wird nicht allein vom benachbarten Sondereigentümer des Kellerraums Nr. 7 geschuldet. Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Es kommt dabei nicht darauf an, ob die Wand Gemeinschaftseigentum ist oder möglicherweise „gemeinsames Sondereigentum“ der beiden betroffenen Sondereigentümer. Ebenso ist unerheblich, ob es sich um eine tragende oder eine nicht tragende Wand handelt.

Auch die Entfernung der vorhandenen Trennwand ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, selbst wenn diese infolge der planwidrigen Errichtung im Sondereigentum des Eigentümers von Wohnung und Keller Nr. 3 stehen sollte.

Kein Ausschluss nach Treu und Glauben

Der Anspruch auf erstmalige Herstellung eines den Plänen entsprechenden Zustands ist nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausgeschlossen. Dies käme in Betracht, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten wäre. So kann es etwa liegen, wenn die plangerechte Herstellung tiefgreifende Eingriffe in das Bauwerk erfordert oder Kosten verursacht, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Belange der von der abweichenden Bauausführung unmittelbar betroffenen Wohnungseigentümer unverhältnismäßig sind.

Der Herstellungsanspruch kann ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich vom Aufteilungsplan abweicht. Dann sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, Teilungserklärung und Aufteilungsplan so zu ändern, dass diese der tatsächlichen Bauausführung entsprechen. Bei geringfügigen Abweichungen können sich aber auch die mit einer Anpassung des Aufteilungsplans verbundenen Kosten als unverhältnismäßig erweisen, so dass es im Ergebnis bei den bestehenden Verhältnissen bleiben muss.

Hiernach ist den übrigen Eigentümern die Herstellung des plangerechten Zustands zuzumuten. Weil das Kellerabteil Nr. 3 durch die tatsächliche Bauausführung fast halbiert wird, handelt es nicht um eine unwesentliche Abweichung. Dass gemessen daran unverhältnismäßige Kosten durch die Versetzung der Wand verursacht werden, ist nicht ersichtlich.

(BGH, Urteil v. 20.11.2015, V ZR 284/14)

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Schlagworte zum Thema:  Sondereigentum, Wohnungseigentumsrecht

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