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Zur Abgrenzung bauliche Veränderung - Modernisierung - modernisierende Instandsetzung

Bauliche Veränderung, Modernisierung, Instandsetzung: Schwierige Abgrenzung im Einzelfall
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Eine Maßnahme, die die Wohnungseigentumsanlage optisch verändert, ist nicht zwingend eine bauliche Veränderung, der alle Eigentümer zustimmen müssen. Es kann sich dabei auch um eine modernisierende Instandsetzung oder eine Modernisierung handeln.

Hintergrund: Balkonbrüstungen sollen ersetzt werden

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatten die Eigentümer mehrere Beschlüsse gefasst, dass die sanierungsbedürftigen, aus Holz gefertigten Balkonbrüstungen „im Wege der modernisierenden Instandsetzung“ durch solche aus Stahl und Glas ersetzt werden sollen. Die Beschlüsse wurden mit der Mehrheit von drei Vierteln der Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile gefasst. Die Stahl- und Glaskonstruktion verursacht höhere Kosten als die Sanierung der Holzbrüstungen.

Die Eigentümer einer Wohnung, die gegen die Beschlüsse gestimmt hatten, haben die Beschlüsse angefochten. Sie meinen, es hätte der Zustimmung sämtlicher Eigentümer bedurft.

Das Landgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Zwar handle es sich bei der beschlossenen Maßnahme um eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG. Die Zustimmung der klagenden Eigentümer sei aber entbehrlich, weil sie nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt würden. Die optische Veränderung stelle keine Beeinträchtigung dar, und zwar auch nicht im Hinblick auf die entstehenden Kosten. Außerdem seien die geplanten Balkonbrüstungen wetterbeständiger und dauerhafter.

Entscheidung: Abgrenzung im Einzelfall

Der BGH hebt die Entscheidung des Landgerichts auf.

Sollte die beschlossene Erneuerung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonbrüstungen eine bauliche Maßnahme im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG sein, wäre sie für die klagenden Eigentümer nachteilig im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG und bedürfte ihrer Zustimmung. Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Sie muss konkret und objektiv sein. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Insoweit sind die mit der Maßnahme verbundenen Kosten ebenso wenig wie eine mögliche Haftung im Außenverhältnis zu berücksichtigen. Denn die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer sind von den Kosten der § 22 Abs. 1 WEG unterfallenden Maßnahmen gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG ohnehin befreit. Wenn mit der Maßnahme eine erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes einhergeht, ist ein Nachteil regelmäßig anzunehmen und die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich.

Modernisierende Instandsetzung oder Modernisierung?

Die Maßnahme könnte aber eine modernisierende Instandsetzung oder eine Modernisierung sein, die mit einfacher bzw. qualifizierter Mehrheit beschlossen werden können.

Weil die aus Holz gefertigten Balkonbrüstungen instandsetzungsbedürftig sind, kann die Maßnahme unter Umständen als eine modernisierende Instandsetzung einzuordnen sein, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann (§ 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Eine Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung darf über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustands hinausgehen, wenn die Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt. Der Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers darf dabei nicht zu eng an dem bestehenden Zustand ausgerichtet werden. Sofern sich in einer Kosten-Nutzen-Analyse die Mehraufwendungen innerhalb eines angemessenen Zeitraums, der bei Maßnahmen wie dieser in der Regel zehn Jahre beträgt, amortisieren, hielten sich die Maßnahmen noch im Rahmen der modernisierenden Instandsetzung. Hierbei sind auch die voraussichtlichen Unterhaltungskosten zu berücksichtigen.

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Andernfalls könnte sich die Beschlusskompetenz aus § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG ergeben (Modernisierung). Danach sind weitergehende Modernisierungen der Entscheidung durch qualifizierte Mehrheit unter anderem dann zugänglich, wenn sie den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen. Dabei ist der Begriff der Modernisierung großzügig zu handhaben. Allerdings dürfen die Kosten bzw. Mehrkosten nicht außer Verhältnis zum erzielbaren Vorteil stehen und kein Wohnungseigentümer darf gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt werden. Zudem darf die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert werden. Danach kann im Grundsatz auch eine optische Veränderung eine Gebrauchswerterhöhung bewirken; die Wohnungseigentümer können mit qualifizierter Mehrheit beschließen, veraltete durch zeitgemäße Materialien zu ersetzen und das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage ansprechender zu gestalten.

Der BGH hat den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, damit dieses weitere tatsächliche Feststellungen treffen kann, um die Maßnahme anhand der genannten Kriterien einzuordnen.

(BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 224/11)

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