Bei normaler Sanierung gilt bisheriger Schallschutz

Hintergrund: Wohnungseigentümer saniert Bad

Zwei Wohnungseigentümer streiten darüber, welches Schallschutzniveau die Eigentümer der oberen Wohnung gewährleisten müssen. Diese hatten im Jahr 2012 ihr Badezimmer modernisieren lassen. Dabei wurde der Estrich entfernt und eine Fußbodenheizung eingebaut. Ferner wurden der Fliesenbelag und alle Sanitärobjekte erneuert. Die Wohnanlage wurde 1990 errichtet.

Die Eigentümerin der darunterliegenden Wohnung beanstandet, dass sich durch die Sanierung des Badezimmers der Schallschutz verschlechtert habe und in ihrer Wohnung mehr Trittschall zu hören sei.

Ein vom Landgericht bestellter Sachverständiger hat festgestellt, dass der Trittschall nach der Badsanierung je nach Messrichtung Werte von 52 dB oder 57 dB erreicht. Nach Auffassung des Landgerichts kann die Eigentümerin der unteren Wohnung aber verlangen, dass der bei Errichtung des Gebäudes zulässige Trittschallpegel von 46 dB nicht überschritten werde.

Die Eigentümer der oberen Wohnung akzeptieren dies, während die Eigentümerin der unteren Wohnung meint, der erforderliche Schallschutz richte sich nach den bei der Sanierung 2012 geltenden Grenzwerten. Demnach dürfe ein Wert von 37 dB nicht überschritten werden.

Entscheidung: Bisheriges Schallschutzniveau gilt weiter

Der einzuhaltende Schallschutz richtet sich hier nach den Vorgaben, die bei Errichtung des Gebäudes gültig waren. Die Eigentümerin der unteren Wohnung kann daher keinen weitergehenden Schallschutz verlangen.

Welche Schallschutzwerte bei einer Baumaßnahme einschlägig sind, hängt davon ab, welches Gewicht der Eingriff in die Gebäudesubstanz hat.

Allein daraus, dass – wie hier – bei einer Sanierung in Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird, ergibt sich nicht, dass die im Zeitpunkt der Maßnahme anerkannten Schallschutzwerte maßgeblich sein sollen. Ein Wohnungseigentümer, der in das Gemeinschaftseigentum eingreift, ist im Grundsatz zwar zu dessen Wiederherstellung verpflichtet, aber nicht zu einer Ertüchtigung.

Bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (gegebenenfalls zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, kann im Grundsatz ein verbessertes Schallschutzniveau nicht beansprucht werden. Dann sind unverändert die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards maßgeblich. Um eine solche typische Sanierungsmaßnahme handelt es sich in aller Regel auch dann, wenn bei der Sanierung eines vorhandenen Badezimmers in den Estrich eingegriffen wird, wie es hier der Fall war.

Wird hingegen in erheblichem Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen – etwa bei einem Dachgeschossausbau – dürfen die anderen Wohnungseigentümer erwarten, dass beim Umbau des Sonder- und Gemeinschaftseigentums insgesamt die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte beachtet werden.

(BGH, Urteil v. 16.3.2018, V ZR 276/16)

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