Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Rz. 408 Die Zwangsvollstreckung von Titeln, durch die die verurteilte Partei zu Handlungen verpflichtet wird, ist unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um eine vertretbare oder um eine unvertretbare Handlung handelt. Dagegen sind Titel, die zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilen, nicht im eigentlichen Sinne vollstreckungsfähig, weil die entsprechende Willenserklärun...mehr

Rz. 10 Vermieter ist derjenige, der den (schuldrechtlichen) Mietvertrag als Vermieter abgeschlossen hat. Beim schriftlichen Mietvertrag ergibt sich die Vermieterstellung aus dem Vertrags"rubrum" im Zusammenhang mit der Unterschrift desjenigen am Ende des Formulars, der im Rubrum als Vermieter bezeichnet ist – vom Abschluss durch einen rechtsgeschäftlichen oder gesetzlichen V...mehr

Zu beachten ist, dass die Verjährung einer Leistungspflicht nicht gleichzeitig dazu führt, dass die für sie bestellten Grundpfandrechte ihre Sicherheit verlieren. Auch nach Verjährung des der Bestellung zugrunde liegenden Anspruchs kann der Gläubiger seine Befriedigung aus dem Grundpfandrecht betreiben. Grundsätzlich unterliegen sämtliche Ansprüche der Verjährung. Lediglich d...mehr

Begriff Die Verjährung bewirkt, dass der Schuldner berechtigt ist, die Leistung zu verweigern. Die Verjährung schafft ein dauerndes Leistungsverweigerungsrecht. Zu beachten ist, dass der Eintritt der Verjährung nicht von Amts wegen, also vom Gericht geprüft wird. Der Schuldner muss sich vielmehr immer selbst darauf berufen. U. a. bei Gewährleistungsansprüchen aus einem Kauf-...mehr

Rz. 39 Stand: 6. A. – ET: 06/2026 Auch die Wohnungs-/Teileigentümer sind unter den Voraussetzungen des § 15 UStG zum Vorsteuerabzug berechtigt. Als zum Vorsteuerabzug berechtigende Eingangsrechnungen kommen insbesondere in Betracht: Rechnungen der Eigentümergemeinschaft, Rechnungen Dritter, Rechnungen der Versorgungsunternehmen (Gas, Wasser, Elektrizität), soweit für jeden einze...mehr

Rz. 36 Stand: 6. A. – ET: 06/2026 Die Gemeinschaft ist unter den Voraussetzungen des § 15 UStG zum Vorsteuerabzug berechtigt. Rz. 37 Stand: 6. A. – ET: 06/2026 Dies ist der Fall, wenn und soweit sie vorsteuerbelastete Eingangsleistungen für folgende Umsatzarten verwendet: Umsätze, die der Art nach gem. § 4 Nr. 13 UStG steuerfrei sind, zu deren Steuerpflicht aber zulässigerweise o...mehr

Rz. 8 Stand: 6. A. – ET: 06/2026 Als Steuerbefreiungsvorschrift kommt § 4 Nr. 13 UStG nur zur Anwendung, wenn die nämlichen Leistungen steuerbar sind (vgl. § 4 UStG Einleitungssatz); dies ist insbesondere dann der Fall, wenn sie i. S. v. § 1 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 UStG im Leistungsaustausch gegen Entgelt erfolgen. Die Finanzverwaltung und weite Teile der Literatur weisen in diesem...mehr

Rz. 11 Stand: 6. A. – ET: 06/2026 Bei der Prüfung der Steuerfreiheit von Verwaltungsleistungen sind folgende Grundsätze zu beachten: Die Leistungen müssen steuerbar sein (vgl. Rz. 8). Hinsichtlich der verschiedenartigen Lieferungen und sonstigen Leistungen liegen jeweils selbstständige Umsätze der Wohnungseigentümergemeinschaften an ihre Mitglieder vor (vgl. Abschn. 4.13.1. Abs...mehr

Rn. 132b Stand: EL 184 – ET: 10/2025 Die BFH-Rspr hat, unter Berücksichtigung des Grundsatzes der gebotenen Vereinfachung und Rechtssicherheit (kritisch zur Vereinfachung – wegen zahlreicher Ausnahmen s Rn 132d, "besondere Umstände" etc – Fischer, FR 1995, 803, 811), in quantitativer Auslegung des Begriffs Gewerbebetrieb entschieden, dass bei Veräußerung von nur maximal drei...mehr

Grundsätzlich zu beachten ist zunächst, dass ein Wohnungseigentümer nicht nur Eigentümer seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit ist, sondern darüber hinaus auch Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums, was über seinen Miteigentumsanteil zum Ausdruck kommt. Diese Doppelstellung ist bedeutsam für die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der Wohnungseigentümer ist ...mehr

Ist es im Rahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich, eine Sondereigentumseinheit zu betreten, statuiert § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG eine entsprechende Verpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers. Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er nach § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich in Gel...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unverm...mehr

Vorbemerkung: Die vor Inkrafttreten des WEMoG ergangenen Entscheidungen gelten überwiegend auch nach neuer Rechtslage weiter. Gekennzeichnet ist die Fortgeltung nachfolgend mit (+). Ist die Rechtslage in Ermangelung aktueller Rechtsprechung nicht sicher zu beurteilen, wird die Entscheidung mit (?) gekennzeichnet. Scheint ihre Fortgeltung eher unwahrscheinlich, erfolgt die Ken...mehr

Auch für Wartungs- bzw. Erhaltungskosten an Teilen des Gemeinschaftseigentums, die letztlich nur einem einzelnen Wohnungseigentümer zugutekommen, bleibt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insgesamt verantwortlich, soweit hier nicht ausdrücklich abweichende Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung bestehen. Soweit die Wohnungseigentümer im konkreten Einzelfall nicht ge...mehr

Bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gelten keine Besonderheiten gegenüber der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten. Auch ihre Verteilung richtet sich nach dem gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Allerdings bestehen nicht selten insoweit Besonderheiten, als bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums durch die Tei...mehr

Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung auf sein Sondereigentum zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Erleidet der Wohnungseigentümer im Zuge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme also einen Schaden, so ist er diesem zu ersetzen – unabhängig davon, ob der Schaden an seinem Sondereigentum entstanden is...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die erforderliche Vertretungsmacht, für die Gemeinschaft entsprechend erforderliche Maßnahmen durchführen zu können und in diesem Zusammenhang auch entsprechende Rechtsges...mehr

Zur Abnahme sind also in erster Linie die Wohnungseigentümer als Vertragspartner des Bauträgers berufen. Sie können die Abnahme persönlich erklären oder sich auch vertreten lassen. Wichtig Abnahmeerklärung eines Wohnungseigentümers: Bindung nur zwischen ihm und Bauträger Die von einem Wohnungseigentümer erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Hinblick auf seinen Miteige...mehr

Hatte § 16 Abs. 4 WEG a. F. lediglich eine Kostenverteilungsänderung im konkreten Einzelfall einer Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erlaubt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nunmehr Dauerregelungen beschlossen werden. Praxis-Beispiel Fenstererhaltung Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die einzelnen Wohnungsei...mehr

Vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen muss freilich der konkrete Bedarf geklärt sein. Es muss also sowohl der Schadensumfang als auch dessen Ursache geklärt sein.[1] Es widerspricht jedenfalls regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, mit hohem Kostenaufwand Maßnahmen zu veranlassen, bevor die Ursache von Mängeln überhaupt geklärt ist.[2] Vor der Beauftragung eines G...mehr

Die Kostenverteilung erfolgt nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel, den die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG allerdings auch abändern können. Mangels Beschlusskompetenz kann allerdings nicht beschlossen werden, dass der jeweils betroffene Wohnungseigentümer die Kosten für etwa in seinem Sondereigentum ent...mehr

Die Ordnungsmäßigkeit einer Änderung der Verteilung der Versicherungsbeiträge vom gesetzlichen oder vereinbarten Schlüssel nach Miteigentumsanteilen in einen nach Objekten wurde verneint.[1] Der BGH[2] hatte allerdings bei einer Kostenverteilungsänderung von Miteigentumsanteilen in Fläche keine Bedenken. Belastung mit Versicherungsselbstbehalt Zunächst haben die Wohnungseige...mehr

2. Rettungsweg Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs, ent...mehr

Insbesondere im Fall von Feuchtigkeitsschäden sollten unverzüglich Maßnahmen der Ursachenerforschung eingeleitet werden. In aller Regel führt kein Weg an einer entsprechenden Sachverständigenbegutachtung vorbei. In den häufigsten Fällen zeigen sich Feuchteerscheinungen im Bereich von Sondereigentumseinheiten. Soweit Ursache für Schäden am Gemeinschaftseigentum etwa ein Nutze...mehr

Erhebliche Änderungen hat das WEMoG hinsichtlich der Möglichkeit der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gebracht. War eine solche nach § 16 Abs. 4 WEG a. F. noch beschränkt auf eine konkrete Einzelfallmaßnahme, erlaubt auch hier § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Beschlüsse über dauerhafte Kostenverteilungsänderungen. Nunmehr ist es auch unproblematisch möglich...mehr

Die Wohnungseigentümer können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit einfacher Mehrheit nicht nur Einzelfallregelungen beschließen, sondern dauerhaft beschließen, dass die Kosten z. B. für die Reparaturen ihrer Fenster oder eines Fensteraustauschs oder auch entsprechender Maßnahmen wie an den Wohnungseingangstüren bzw. den Zugangstüren zum Sondereigentum, allein von de...mehr

Da auch die Kosten der baulichen Maßnahmen des § 20 WEG nach dem in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG gesetzlich geregelten Maßstab der Miteigentumsanteile umgelegt werden, ermöglicht § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG eine Abänderung diesesr Kostenverteilungsschlüssels nach einem anderen Maßstab. Wie stets, darf der abweichende Kostenverteilungsschlüssel nicht solcherart gegen das Willkürverbot v...mehr

Diese Position umfasst insbesondere die Grundsteuer. Eine Beschlusskompetenz zur Änderung der Verteilung besteht insoweit nicht, da die Grundsteuer gemäß § 93 Abs. 1 Satz 1 BewG gesondert für jedes Sondereigentum erhoben wird. Auch Erschließungsbeiträge fallen nicht unter die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, da sie gem. § 134 BauGB die Wohnungseigentümer anteil...mehr

Zwar können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ursprünglich kostenbefreite Wohnungseigentümer durch Beschluss erstmals mit Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums belastet werden.[1] Dies gilt aber nicht grenzenlos. Sieht die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vor, wonach nur diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum bzw. Sondernut...mehr

Einen Dauerbrenner für Streitigkeiten stellt die Verteilung von Aufzugskosten dar. Die Gerichte hatten sich wiederholt mit der Frage zu befassen, ob es für Eigentümer in Häusern ohne Aufzug zumutbar ist, sich an Aufzugskosten anderer Häuser der Wohnanlage zu beteiligen. Hier hat der BGH[1] bereits 1984 in einer Grundsatzentscheidung klargestellt, dass sowohl die Kosten der l...mehr

Ein Beschluss über die Änderung des Verteilungsschlüssels der Betriebs- und Verwaltungskosten sowie der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen bedarf lediglich der einfachen Mehrheit der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer. Stimmverbote nach § 25 Abs. 4 WEG sind allenfalls mit Blick auf § 25 Abs. 4 Alt. 3 WEG zu beachten, so einem Wohnungseigentümer sein Sondereigentum dur...mehr

Maßnahmen zur Herstellung eines plangerechten Zustands des Gemeinschaftseigentums werden unter den Begriff der Erhaltung subsumiert und nicht als bauliche Veränderungen qualifiziert.[1] Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird.[2] Vergleichsmaß...mehr

Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg. Praxis-Beispiel Balkonsanierung Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von den 5 W...mehr

Auch Maßnahmen der erstmaligen Herstellung zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorschriften werden unter den Begriff der "Erhaltung" subsumiert. Praxis-Beispiel Erstmalige Herstellung wegen öffentlich-rechtlicher Vorgaben Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis im Rahmen der erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums ist Aufg...mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet der Verwalter für den Schaden der betroffenen W...mehr

Eine Kostenverteilungsänderung ist auch dergestalt denkbar, dass Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet werden, von deren Tragung sie an sich durch Vereinbarung befreit sind. Entsprechend verringert sich insoweit die Kostenlast der übrigen Wohnungseigentümer. Auch für ein solches Vorgehen besteht eine Beschlusskompetenz.[1] Sind Wohnungseigentümer von der Tragung bes...mehr

Step-by-Step: Was sollte der Verwalter bei der Beschlussdurchführung beachten? Zunächst hat der Verwalter für eine zeitnahe Umsetzung beschlossener oder erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen zu sorgen. Treten infolge zögerlicher Bearbeitung Schäden auf, haftet der Verwalter gegenüber der GdWE. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer ihre Beiträge zu einer b...mehr

Hinsichtlich der Aufzugskosten besteht auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht nur eine Beschlusskompetenz zur dauerhaften Abweichung vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel hinsichtlich der Betriebskosten (also insbesondere Betriebsstrom) sowie der Wartungskosten, sondern auch der Kosten der Erhaltung des Aufzugs. Kostenbefreiung einzelner Wohnun...mehr

Bekanntlich sind im Bereich des Wohnungseigentums auch Mehrhausanlagen verbreitet, sei es in Form eines aufstehenden Gebäudes und der darunter liegenden Tiefgarage, sei es an baugleichen Häusern, solchen in Form von Reihen- oder auch Doppelhäusern. In der Gemeinschaftsordnung kann dem Charakter der Mehrhausanlage jeweils durch Kostentragungsregelungen Rechnung getragen werde...mehr

Ob es insoweit eines Beschlusses bedarf oder aber nicht, hängt von den Maßgaben des konkreten Einzelfalls ab. Sind einzelne Wohnungseigentümer zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet, besteht jedenfalls grundsätzlich dennoch eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, über entsprechende Maßnahmen zu entscheiden.[1] Vereinbarung Durch Vereinbarung können die W...mehr

Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurden die Begriffe "Instandhaltung" und "Instandsetzung" im Allgemeinen synonym verwendet, auch wenn sie jeweils etwas anderes zum Gegenstand hatten. Auch der BGH[1] hatte der begrifflichen Unterscheidung keine besondere Bedeutung beigemessen, da die Rechtsfolgen identisch waren. Aus die...mehr

Ob die Kosten einer erstmaligen ordnungsmäßigen Herstellung des Gemeinschaftseigentums exklusiv auf einzelne Wohnungseigentümer verteilt werden können, hat der BGH[1] für den Fall einer Mehrhausanlage unter der Voraussetzung bejaht, dass in der Teilungserklärung eine umfassende verwaltungsmäßige Trennung der einzelnen Baukörper in selbstständige Untergemeinschaften vorgesehe...mehr

Grundsätzlich bezieht sich die Verpflichtung des Bauträgers in den jeweiligen Erwerberverträgen nicht nur auf die Errichtung der einzelnen Wohnung bzw. Sondereigentumseinheit und das im Bereich dieser Sondereigentumseinheit vorhandene Gemeinschaftseigentum, sondern auf die Errichtung des gemeinschaftlichen Eigentums insgesamt. Insofern bezieht sich die Abnahme auch nicht nur...mehr

Überblick Nach § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Besteller "verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist". Bei der Abnahme handelt es sich also neben der Werklohnzahlung um eine Hauptpflicht des Vertragspartners des Bauträgers. Unter der Abnahme wird "die körperliche Entgegennahme de...mehr

Vor diesem Hintergrund ist für Beschlussinitiativen, die auf eine Abänderung des Verteilungsschlüssels der Betriebs- und Verwaltungskosten sowie der Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind, Folgendes zu beachten[1]: Jeder Wohnungseigentümer erlangt bei Erwerb seines Sondereigentums auf Grundlage der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Kenntnis von de...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. In hier maßgeblicher Hinsicht hat nach § 15 Nr. 1 WEG derjenige, "der Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und...mehr

Hinsichtlich der Abnahme von Gemeinschaftseigentum ist die entscheidende Frage, wer berechtigt ist, die Abnahme zu erklären. Aus Sicht des Bauträgers ist stets eine einheitliche Abnahme vorteilhaft und nicht eine sukzessive seitens der einzelnen Erwerber. In Beantwortung der Frage, wer das Gemeinschaftseigentum abnimmt, muss man sich vor Augen führen, wer Partei des Bauträger...mehr

Maßnahmen, die der Anpassung des Gemeinschaftseigentums an öffentlich-rechtliche Vorgaben dienen, werden nicht unter § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG subsumiert. Wird aufgrund behördlicher Anordnung etwa die Errichtung eines 2. Rettungswegs im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers durch Einbau eines Fensters erforderlich, stellt dies eine Maßnahme zur Fertigstellung de...mehr

Soweit bereits bei "normalen" Maßnahmen der Erhaltung keine Verpflichtung besteht, dieselben Materialen wie bei der Errichtung der Wohnanlage zu verwenden, ist die modernisierende Erhaltung dadurch geprägt, dass die Wohnungseigentümer auch nicht gezwungen sind, sich im Rahmen der Erhaltung auf den ggf. veralteten Standard der schadhaften Anlagen und Einrichtungen zu beschrän...mehr

Für die Ermittlung der 15 %-Grenze ist auf das gesamte Gebäude abzustellen. Wird das Gebäude unterschiedlich genutzt, liegt je Nutzungsart ein Wirtschaftsgut vor. Ein Gebäude kann zu eigenbetrieblichen, fremdbetrieblichen, eigenen und fremden Wohnzwecken genutzt werden. Erfolgte die Aufteilung in Sondereigentum, wodurch mehrere selbstständige wirtschaftliche Einheiten entsta...mehr