Alexander C. Blankenstein

Von vornherein nichtig sind Beschlüsse, die entweder gesetzliche Bestimmungen oder aber innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft geltende Vereinbarungen dauerhaft abändern, obwohl keine gesetzliche Beschlusskompetenz hierzu besteht und auch etwa die Gemeinschaftsordnung oder eine nachfolgende Vereinbarung keine Öffnungsklausel zur mehrheitlichen Beschlussfassung enthält.

 
Hinweis

Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass gesetzes- oder vereinbarungsändernde Beschlüsse aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel gem. § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG der Eintragung ins Grundbuch bedürfen, um Wirkung auch gegen Rechtsnachfolger zu entfalten.[1]

 
Praxis-Beispiel

Beispiele

Mangels Beschlusskompetenz wären insbesondere folgende Beschlüsse als gesetzes- bzw. vereinbarungsändernd nichtig:

  • Änderungen hinsichtlich der Frist zur Einberufung von Eigentümerversammlungen;
  • Ladungsfiktionen in Widerspruch zu § 130 BGB;
  • modifizierte Stimmberechtigung in Abweichung von § 25 Abs. 2 WEG;
  • Stimmrechtsvertretungsbeschränkungen entgegen gesetzlicher Bestimmungen oder der Gemeinschaftsordnung;
  • gemeinsame Eigentümerversammlungen benachbarter Wohnanlagen wegen der Nichtöffentlichkeit von Eigentümerversammlungen. Dies gilt auch für den Fall, dass Verwalteridentität besteht und die Wohnanlagen Leistungen durch identische Versorgungsunternehmen beziehen;
  • benachteiligende Änderungen von Einsichts- und Kontrollrechten der Eigentümer in Abweichung von § 18 Abs. 4 WEG;
  • Haftung des Rechtsnachfolgers (Neueigentümers) für Wohngeldschulden seines Rechtsvorgängers;
  • Haftungsbeschränkungen oder -erweiterungen der Gemeinschaft gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern;
  • nachträgliche Einführung einer Veräußerungs- oder Vermietungszustimmung;
  • gemeinschaftliche Verfügungsbefugnis über Mieteinnahmen eines Sondereigentümers – auch nicht als "Aufwandspauschale";
  • Mitgliedschaft auch von Nichtwohnungseigentümern im Verwaltungsbeirat;
  • Zweckbestimmungsänderungen des Gemeinschaftseigentums;
  • Gebrauchsentzug von Gemeinschaftseigentum zulasten einzelner Wohnungseigentümer;
  • Änderung von Aufbau und Zusammensetzung der Jahresabrechnung, sodass als ihr Ergebnis nicht mehr die Abrechnungsspitze gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschließbar ist;
  • Änderungen an die Mindestanforderung eines Wirtschaftsplans entgegen § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG;
  • Einsetzung eines "Arbeitskreises" zur Entscheidung über das "Ob" und "Wie" von Erhaltungsmaßnahmen;
  • Verpflichtung des Verwalters, Mieten bei vermietetem Wohnungseigentum einzuziehen;
  • Eigentümerbeschluss, durch den eine Ermächtigung oder Vollmacht zur Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum oder umgekehrt erteilt wird;
  • Delegieren der Verpflichtung zum Führen der Beschluss-Sammlung auf einen anderen als den Verwalter.[2]
[1] Siehe Kap. 3.3 Beschlüsse aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel.
[2] Vgl. § 24 Abs. 8 Satz 1 WEG; in verwalterlosen Gemeinschaften selbstverständlich möglich, vgl. § 24 Abs. 8 Satz 2 WEG.

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?

Jetzt kostenlos 4 Wochen testen

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen


Meistgelesene beiträge