Herstellungskosten
Anschaffungsnaher Aufwand (Herstellungskosten) liegt gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG vor, wenn
- innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes
- Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen getätigt werden,
- die 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.[1]
Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen auch
- Erhaltungsaufwendungen und Aufwand für Schönheitsreparaturen,
- Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft funktionsuntüchtig gewordener Gebäudeteile.
Erhaltungsaufwand und Aufwand für Schönheitsreparaturen zählen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten
Schönheitsreparaturen
Zu den Aufwendungen i. S. v. § 6 EStG gehören auch Aufwendungen für die Instandsetzung oder Erneuerung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster und der Dacheindeckung, die – ohne die Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG – vom Grundsatz her als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen wären.[2]
Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Denn unter dem Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG sind bauliche Maßnahmen zu verstehen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird. Damit fallen unter die Vorschrift nicht nur die klassischen Anschaffungs- und Herstellungskosten, sondern auch der Erhaltungsaufwand.
Werden also innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Aufwendungen getätigt, die 15 % der Anschaffungskosten übersteigen, erübrigt sich eine Abgrenzung zwischen nachträglichen Anschaffungskosten und Erhaltungsaufwand, da auch der Erhaltungsaufwand in die 15-%-Grenze einzurechnen ist.[3]
Kosten für die Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Teile als anschaffungsnahe Herstellungskosten
Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Teile
Zu den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören auch Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, durch die funktionsuntüchtige Teile eines Gebäudes, die für seine bestimmungsgemäße Nutzung unerlässlich sind, wieder hergestellt werden und damit das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand versetzt wird.
Anschaffungskosten: Überschreitung der 15-%-Grenze
A erwirbt ein Einfamilienhaus zum Kaufpreis (einschl. Anschaffungsnebenkosten) von 350.000 EUR, davon entfallen 200.000 EUR auf das Gebäude. In der Zeit zwischen Erwerb (2015) und Vermietung (2016) und somit innerhalb des 3-Jahres-Zeitraums des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG lässt A für 20.000 EUR sämtliche Fenster austauschen und führt für 15.000 EUR sonstige Sanierungsarbeiten durch. Gemäß Urteil des Bundesfinanzhofs[4] sind sowohl die Kosten für den Austausch der Fenster (Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Teile) als auch die sonstigen Sanierungsarbeiten (Erhaltungaufwand/Schönheitsreparaturen) als Instandsetzung und Modernisierung zu qualifizieren. Damit ist die Grenze von 15 % der Anschaffungskosten (15 % von 200.000 EUR = 30.000 EUR) überschritten und die Aufwendungen insgesamt als nachträgliche Herstellungskosten mit dem Gebäude abzuschreiben.
Kein anschaffungsnaher Aufwand
Kein anschaffungsnaher Aufwand (und damit keine Herstellungskosten, sondern sofort abzugsfähige Werbungskosten) liegt damit gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG nur vor, wenn es sich um Aufwendungen für Erweiterungen handelt oder die durchgeführten Arbeiten Erhaltungsarbeiten sind, die jährlich üblicherweise anfallen.
Wartungsarbeiten sind als Werbungskosten sofort abzugsfähig
A hat im Jahr 2015 ein Mehrfamilienhaus für 500.000 EUR angeschafft, 300.000 EUR davon entfallen auf das Gebäude. A lässt verschiedene Renovierungsarbeiten (Bäder) sowie Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Malerarbeiten) vornehmen. Zudem wird die jährlich anfallende Wartung der Heizungsanlage durchgeführt. Die Renovierungsarbeiten belaufen sich auf 35.000 EUR, die Schönheitsreparaturen auf 15.000 EUR und die Wartungsarbeiten auf 500 EUR. Während die Renovierungsarbeiten und die Schönheitsreparaturen als Maßnahmen der Instandsetzung und Modernisierung zu bewerten und somit anschaffungsnahe Herstellungskosten sind, zählen die Wartungsarbeiten nicht dazu. Sie sind sofort als Werbungskosten abzugsfähig.
Ausnahmeregelung von Bedeutung, wenn Überschreitung der 15-%-Grenze infrage steht
Die Ausnahme nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG ist insbesondere auch in den Fällen von Bedeutung, in denen die Überschreitung der 15-%-Grenze infrage steht. Die unter die Ausnahmevorschrift fallenden Aufwendungen sind hierbei nicht einzurechnen.
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