Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Problemüberblick Im Fall gibt es nach h. M. jedenfalls eine Vereinbarung. Denn der Begriff "Teileigentumseinheit" kann nur so verstanden werden, dass Teileigentum begründet werden sollte, also das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Hier spricht ma...mehr

Die Klage hat keinen Erfolg! Der Gebrauch der Räume als Buchhaltungsbüro ist zulässig. Die Teilungserklärung spreche zum einen von einer "Teileigentumseinheit". Eine nähere Zweckbestimmung ergebe sich zum anderen aus der Formulierung "Teileigentumseinheit bestehend aus Hobby- und Abstellraum". Die nähere Bezeichnung der einzelnen Räume als "Hobbyraum" bzw. "Abstellraum" sei ...mehr

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Wohnungseigentümer K verlangt in einem Altfall von Teileigentümer B Unterlassung. B gebraucht Räume seines Teileigentums als Buchhaltungsbüro.mehr

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Problemüberblick Der Eintragungsbewilligung des aufteilenden Eigentümers ist nach § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG ein Aufteilungsplan beizufügen. Dies ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum st...mehr

Das LG meint, es gebe eine Beschlusskompetenz! Dies folge aus § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Im Bereich des Rechtes der Tierhaltung sei anerkannt, dass ein generelles Tierhaltungsverbot mangels Beschlusskompetenz nichtig sei, wenn es auch Tiere erfasse, von denen weder Geräusch- noch Geruchsbelästigungen in den Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums ausgingen und die Tiere den B...mehr

Das LG meint, B müsse nach § 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. § 20 WEG zurückbauen! Zwar habe K zunächst nur allgemein einen Rückbau verlangt. Das sei unzureichend. Mittlerweile habe K aber ihren Klageantrag dahingehend präzisiert, wie der Zustand nach dem Rückbau der unzulässigen Baumaßnahmen auszusehen habe. Dass sie B zu einem Punkt eine Wahlmöglichkeit für die Erfüllung ermöglic...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Hundehaltung. Zu fragen ist, ob man diese durch einen Beschluss regeln kann. Beschlusskompetenz Die Beschlusskompetenz, über die Hunde- oder allgemein eine Tierhaltung zu entscheiden, folgt aus § 19 Abs. 1 WEG. Ein Beschluss ist danach möglich (eine Vereinbarung auch, diese beruht aber auf 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ordnungsmäßigkeit Ein Tier k...mehr

Das LG verneint die Frage! Die "Rezeption" stehe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Sie sei damit Gemeinschaftsvermögen, auf das § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG nicht anwendbar sei. Die Wohnungseigentümer hätten keinen Anspruch auf einen Mitgebrauch. Zum Gemeinschaftsvermögen zählten alle durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erworbenen Sachen und Rechte. Das Gemeinsc...mehr

Das KG Berlin verneint die Frage! Denn auf dem Plan "Ansicht Hof II" sei zwischen dem 1. und dem 2. Obergeschoss ein Fenster eingezeichnet, das mit den Grundrissen nicht in Übereinstimmung zu bringen sei. Den Wohnungen Nr. 46, 36, 26 und 17 fehle hingegen eine Nummerierung des hinter der Wohnungseingangstür liegenden Raums (Hinweis auf Wohnung Nr. 8, wo dann allerdings die N...mehr

Wohnungseigentümer K und B streiten u. a. darum, wie häufig B auf der seiner Wohnung vorgelagerten Terrassen- und Gartenfläche, an der für sein Wohnungseigentum ein Sondernutzungsrecht besteht, grillen darf. Es geht im Fall um die Störung des Sondereigentums, die ein Wohnungseigentümer allein verfolgen kann.mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K verlangt von Wohnungseigentümer B, bauliche Veränderungen, die ihm nicht gestattet wurden, zurückzubauen. Durch die Maßnahmen hat B einen Spitzboden, der nicht Teil seines Sondereigentums ist, baulich in seine Wohnung eingegliedert.mehr

Der Aufteilungsplan dient der Abgrenzung des Sondereigentums vom gemeinschaftlichen Eigentum. In der Regel muss er daher neben Grundrissen der einzelnen Stockwerke auch Schnitte und Ansichten des Gebäudes enthalten. An die Darstellungen in dem Aufteilungsplan sind wegen des grundbuchverfahrensrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes außerdem besondere Sorgfaltsanforderungen zu s...mehr

Das LG ist der Ansicht, K werde nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme gestört und könne daher teilweise Unterlassung verlangen! Da es keine Vereinbarungen und Beschlüsse zum Grillen gebe, bestehe ein Unterlassungsanspruch gem. § 14 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2 WEG allerdings nur insoweit, als es durch das Grillen im Bereich der zur Wohnung des B gehörenden Terrasse oder Gartenf...mehr

Der BGH beurteilt die Rechtslage anders! Seit dem 1.12.2020 müsse, sei nichts Anderes vereinbart, eine Gestattung immer beschlossen werden. Durch den entsprechenden Beschluss solle sichergestellt werden, dass die Wohnungseigentümer über alle baulichen Veränderungen informiert werden. Für den bauwilligen Wohnungseigentümer habe der Beschluss den Vorteil, dass er – ebenso wie ...mehr

Den Grundstücken stehen gleich: Erbbaurechte Gebäude auf fremdem Grund und Boden sowie dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte nach den Vorschriften des WEG und des § 1010 BGB.[1] Erbbaurecht Dem Eigentum als Vollrecht am Grundstück entspricht bei Erbbaurechten grunderwerbsteuerlich die Erbbauberechtigung als Vollrecht an diesen. Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbl...mehr

Begriff Jeder Wohnungseigentümer hat unter bestimmten Voraussetzungen gemäß § 14 WEG das Betreten und Einwirkungen auf sein Sondereigentum zu dulden. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG regelt insoweit die Pflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG regelt die Pflichten gegenüber den anderen Wohnungseigentümern. § 14 Abs. 3 WEG regelt einen Ausgleich...mehr

Bei Beeinträchtigungen durch einzelne Wohnungseigentümer bestehen zunächst für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechende Unterlassungsansprüche nach §§ 1004 BGB, 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Für jeden einzelnen Wohnungseigentümer besteht ein entsprechender Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 BGB in Verbindung mit § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, soweit er durch die Beeinträchtigung...mehr

Ein äußerst wirkungsvolles aber auch reichlich umständliches Mittel zur Sanktionierung zahlungsunwilliger Wohnungseigentümer ist die Zurückbehaltung von Versorgungsleistungen seitens der Eigentümergemeinschaft. Die weitere Versorgung des betreffenden Raumeigentums mit Strom, Wasser und Wärmeenergie wird also eingestellt. Grundlage hierfür bildet das der Eigentümergemeinschaf...mehr

Begriff Sanktionen gegen Wohnungseigentümer setzen bereits begrifflich ein vorangegangenes Fehlverhalten gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer voraus, die diese nicht zu dulden haben. Von größter Bedeutung sind in diesem Zusammenhang Belästigungen aufgrund Emissionen durch einzelne Wohnungseigentümer, die zweckbestimmungswidrige N...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Alt. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums zu dulden. In erster Linie erfasst ist insoweit die Pflicht, Erhaltungs- und andere Baumaßnahmen zu dulden, die durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt werden. In die Duldungspflicht sind aber auch alle Einwirkungen mit einbezogen, die einer Ver...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 Alt. 2 und Abs. 2 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer weiter verpflichtet, andere Einwirkungen auf sein Sondereigentum zu dulden. Hierbei kann es sich um ein erforderliches Aufbrechen oder Zerstören von Bereichen des Sondereigentums handeln, das im Rahmen der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen handelt oder auch zur Feststellung etwaigen Erhaltungs...mehr

Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er nach § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Insoweit reicht nicht jede Einwirkung aus, sondern nur eine solche, die über das zumutbare Maß im Sinne einer Sonderopfergrenze hinausgeht. Ein Aufopferungsanspruch besteht insoweit nicht nur gegenüber der G...mehr

Enthält die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine klare Zuordnung bzw. Benennung des Gebäudeteils zum Gemeinschaftseigentum mit einer dazugehörigen Benutzungsregelung, ergibt sich die eindeutigste Ausgestaltung. Aufgrund der im Grundbuch hinterlegten Regelung ist sie dinglich mit jedem Sondereigentum verbunden. Hieraus kann sich ein grundsätzlich zulässiger Benutz...mehr

Die Nutzungsbezeichnung der einzelnen Bereiche des Wohnungseigentums in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sowie im Aufteilungsplan stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Ist eine derartige Vereinbarung wirksam getroffen worden, bindet sie die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Wird das Sonder- oder Teileigentum entgegen der Zweckbestimmung g...mehr

Im Fall der Vornahme eigenmächtiger baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums eines Wohnungseigentümers steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein entsprechender Beseitigungsanspruch zu. Sind einzelne Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung konkret in ihrem Sondereigentum beeinträchtigt, haben auch sie einen entsprechenden Beseitigungsanspruch. Der ...mehr

Heizungsbetriebsgemeinschaften sind in der Praxis häufig grundbuchrechtlich abgesichert und treffen im Zweifel dann die Wohnungseigentümer als Inhaber der sachenrechtlichen Rechte und Pflichten direkt. Diese bilden insofern regelmäßig eine Bruchteilsgemeinschaft.[1] Die entsprechenden Rechte und Pflichten übt allerdings die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. ...mehr

Als Mitglied einer Gemeinschaft ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, sich letztlich so zu verhalten, dass keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Dies gilt sowohl hinsichtlich des Zustands seines Sondereigentums wie auch im Hinblick auf sein sonstiges Verhalten innerhalb der Eige...mehr

In Teil B (oder Teil II) der Teilungserklärung sind auch die Sondernutzungsrechte im Einzelnen geregelt. Solche können z. B. an Gärten, Terrassen und anderen Freiflächen bestehen. Sondernutzungsrechte sind mit einem Sondereigentum verbunden und stehen dessen Eigentümern zu. Sie können anderen Miteigentümern, nicht jedoch außenstehenden Dritten übertragen werden. Sind Sondernu...mehr

Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes In Teil A (oder Teil I) der Teilungserklärung ist in der Regel die Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes erfasst. Das Eigentum an dem Grundstück und dem Gebäude wird in Miteigentumsanteile aufgeteilt. Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern? Die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG durch Teilungserklärung bedarf nicht...mehr

Begriff Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird entweder durch Vereinbarung gemäß § 3 WEG oder durch die Erklärung eines einzelnen Eigentümers gemäß § 8 WEG begründet. In beiden Fällen wird eine Urkunde, in der Regel Teilungserklärung genannt, erstellt, in der die Aufteilung des Grundstücks bzw. des Gebäudes beschrieben wird. In aller Regel enthält die Teilungserklärung als ...mehr

Rz. 483 § 7 Abs. 4 und 5 EStG sind nach § 7 Abs. 5a EStG auf Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räumlichkeiten entsprechend anzuwenden. Rz. 483a § 7 Abs. 5a EStG dient der Klarstellung. Rz. 484 Ein Gebäude bildet grundsätzlich ein einheitliches Wirtschaftsgut. Dessen Anschaffungs- bzw. He...mehr

Der Begriff der BGF wird in Anlage 42 I. BewG als Summe der marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen definiert. Vereinfachungen ggü. der BGF-Ermittlung in der Grundbesitzbewertung (vgl. Anlage 24 I. BewG) – wie z.B. die Anwendung von Umrechnungsfaktoren – sind nicht vorgesehen. Für eine gleichmäßige Besteuerung ist die BGF einheitlich nach den gesetzlichen Vo...mehr

Rz. 42 [Autor/Stand] Bei dem Wohnungserbbaurecht handelt es sich um ein Erbbaurecht, das mehreren Personen gemeinschaftlich nach Bruchteil zusteht, wobei die Anteile in der Weise beschränkt sind, dass jedem der Berechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in einem aufgrund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird. Ein Teilerbba...mehr

Rz. 39 Stand: 5. A. Update 4 – ET: 04/2023 Auch die Wohnungs-/Teileigentümer sind unter den Voraussetzungen des § 15 UStG zum Vorsteuerabzug berechtigt. Als zum Vorsteuerabzug berechtigende Eingangsrechnungen kommen insbesondere in Betracht: Rechnungen der Eigentümergemeinschaft, Rechnungen Dritter, Rechnungen der Versorgungsunternehmen (Gas, Wasser, Elektrizität), soweit für je...mehr

Rz. 36 Stand: 5. A. Update 4 – ET: 04/2023 Die Gemeinschaft ist unter den Voraussetzungen des § 15 UStG zum Vorsteuerabzug berechtigt. Rz. 37 Stand: 5. A. Update 4 – ET: 04/2023 Dies ist der Fall, wenn und soweit sie vorsteuerbelastete Eingangsleistungen für folgende Umsatzarten verwendet: Umsätze, die der Art nach gem. § 4 Nr. 13 UStG steuerfrei sind, zu deren Steuerpflicht aber...mehr

Rz. 8 Stand: 5. A. Update 4 – ET: 04/2023 Als Steuerbefreiungsvorschrift kommt § 4 Nr. 13 UStG nur zur Anwendung, wenn die nämlichen Leistungen steuerbar sind (vgl. § 4 UStG Einleitungssatz); dies ist insbesondere dann der Fall, wenn sie i. S. v. § 1 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 UStG im Leistungsaustausch gegen Entgelt erfolgen. Die Finanzverwaltung und weite Teile der Literatur weisen ...mehr

Rz. 11 Stand: 5. A. Update 4 – ET: 04/2023 Bei der Prüfung der Steuerfreiheit von Verwaltungsleistungen sind folgende Grundsätze zu beachten: Die Leistungen müssen steuerbar sein (vgl. Rn. 8). Hinsichtlich der verschiedenartigen Lieferungen und sonstigen Leistungen liegen jeweils selbständige Umsätze der Wohnungseigentümergemeinschaften an ihre Mitglieder vor (vgl. Abschn. 4.13...mehr

Gemäß § 10 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Der Wohnungse...mehr

Darüber hinaus setzt das WEG der Vereinbarungskompetenz der Wohnungseigentümer weitere Grenzen: So können gemäß § 5 Abs. 2 WEG dem Gemeinschaftseigentum zugeordnete Bestandteile des Gemeinschaftseigentums nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden.[1] Nach § 6 WEG kann es kein isoliertes Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil geben.[2] Die Wohnungseigentümer könn...mehr

Teilender Eigentümer Nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch im praxisrelevanten Fall der Teilung nach § 8 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. Das Rechtsinstitut der "werdenden Eigentümergemeinschaft" existiert nicht mehr. Personen, die einen Anspruch gegen den teilenden Eigentümer auf Übertragung von Sondereigentum ha...mehr

Unabdingbare Voraussetzung für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist, dass ihnen die Kompetenz eingeräumt ist, eine Angelegenheit durch Beschluss regeln zu können. Ein mangels Beschlusskompetenz gefasster und verkündeter Beschluss ist per se nichtig.[1] Praxis-Beispiel Keine Umzugspauschalen mehr möglich Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Gesetz die...mehr

Durch Vereinbarung kann nicht in die unentziehbaren und unverzichtbaren Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Auch die elementaren Grundprinzipien des WEG unterliegen nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang ist verbreitet vom "Kernbereich" des Wohnungseigentums die Rede. Die Reichweite dieses "Kernbereichs" ist nicht abschließend fes...mehr

Zunächst einmal stellt sich die Problematik der Zustimmung Drittberechtigter nur dann, wenn sie von der entsprechenden Regelung rechtlich und nicht nur wirtschaftlich beeinträchtigt sind. Drittberechtigte sind die in Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger. Drittberechtigte sind daneben auch die in Abteilung II eingetragenen Inhaber u. a. von Grunddienstbarkeit...mehr

Gemäß § 23 Abs. 3 WEG ist eine Beschlussfassung auch ohne Versammlung dann möglich, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Stets zu beachten ist, dass ein Umlaufbeschluss lediglich mit Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer zustande kommt. Ersterwerb vom teilenden Eigentümer Im Fall des Ersterwerbs vo...mehr

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG in Ergänzung oder Abweichung der Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes ihr Verhältnis untereinander regeln und diese Vereinbarungen gemäß § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG durch Grundbucheintragung zum Inhalt des Sondereigentums machen. In all den Bereichen, in denen den Wohnungseigentümern mangels gesetzlicher oder vereinb...mehr

Im Gegensatz zu Beschlüssen, die regelmäßig die laufende Verwaltung betreffen, befasst sich der Gegenstand der Vereinbarung mit grundlegenden und wesentlichen Inhalten des Gemeinschaftsverhältnisses. Gegenstand von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können u. a. Gebrauchsregelungen nach § 18 WEG, Zweckbestimmungen des Sondereigentums, Veräußerungsbeschränkungen nach § 12 WEG...mehr

Die Vereinbarung wird als schuldrechtlicher Kollektivvertrag bezeichnet, da sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartei fungieren. Ihr Inhalt wird durch die Eintragung in das Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums verdinglicht. Der Grundbucheintragung bedarf es allerdings nicht zur Begründung der Vereinbarung, sondern zur Bindung der Sondernachfolger von Wohnungseigent...mehr

Gesetzliche Öffnungsklauseln § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG Zitat (4) 1Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Zitat (2) 2Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. § 19 Abs. 1 Zitat...mehr