Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Rz. 94 Nach Absatz 3 ist dem einzelnen Wohnungseigentümer Ausgleich für über das zumutbare Maß hinausgehende Nachteile zu leisten, die ihm dadurch entstehen, dass er das Betreten oder Einwirkung gestatten muss. Dazu gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums.[290] Kein Ausgleichsanspruch nach Absatz 3 besteht, wenn der einzelne Wohnungseigentümer zwar ... mehr

Rz. 14 Ob an einem Gebäudebestandteil Sondereigentum besteht, hängt zunächst davon ab, ob an einem Raum Sondereigentum eingeräumt ist und ob der Bestandteil zu diesem Raum gehört (vgl. Rdn 16). Danach ist zu prüfen, ob es sich um einen wesentlichen Bestandteil handelt (vgl. Rdn 12) und die weiteren Voraussetzungen von § 5 Abs. 1 erfüllt sind (vgl. Rdn 17, 18), ohne dass Sond... mehr

Rz. 12 Nach § 3 Abs. 1 kann Sondereigentum nur an Wohnungen oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (vgl. Rdn 8, 9) begründet werden. Es ist zulässig, Sondereigentum sowohl an einer Wohnung als auch an sonstigen Räumen mit einem Miteigentumsanteil zu einem gemischten Wohnungs- und Teileigentum zu verbinden (vgl. § 1 WEG Rdn 9, § 7 WEG Rdn 5). Rz. 13 Ein R... mehr

Rz. 7 Sondereigentum ist entweder Wohnungseigentum, nach Abs. 2 Sondereigentum an einer Wohnung, oder Teileigentum, nach Abs. 3 Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Teilen des Gebäudes. Welcher dieser Arten die einzelnen Sondereigentumsrechte einer Anlage zugeordnet sind, muss in der Teilungserklärung festgelegt werden. Nach dieser Einordnung bestimmt sich im Gru... mehr

Rz. 45 Gebäudebestandteile, die kraft Gesetzes Sondereigentum sind, können bei der Begründung von Wohnungseigentum durch Einigung und Eintragung im Grundbuch nach § 4 Abs. 1, 2 S. 1 zu gemeinschaftlichem Eigentum erklärt werden. Eine nachträgliche Zuordnung zum gemeinschaftlichen Eigentum ist Umwandlung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum. Sie erfolgt durch Auf... mehr

Rz. 1 Nach § 3 Abs. 1 kann an Räumen in einem bereits vorhandenen oder noch zu errichtenden Gebäude durch vertragliche Teilungserklärung Sondereigentum eingeräumt (und damit Wohnungseigentum begründet) werden, sofern mehrere Personen Miteigentümer (§ 1008 BGB) des Grundstücks sind; Miteigentümer können aber auch durch einseitige Teilungserklärung nach § 8 Sondereigentum einr... mehr

Rz. 80 Sind die maßgeblichen Grenzwerte nicht oder nicht mehr eingehalten, kommen Ansprüche in Betracht. Inhalt und Grundlage des Anspruchs variieren, je nach dem, worin die Ursache hierfür liegt. Hat sie ihre Grundlage im gemeinschaftlichen Eigentum, kommt ein Anspruch gegen die GdWE auf Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2) ... mehr

Rz. 103 Aufzug Ist nichts geregelt, sind die Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen hinsichtlich eines Aufzugs durch die Miteigentümer zu tragen.[336] Steht die Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kosten des Aufzugs im unmittelbaren Zusammenhang mit den Betriebskosten, sind unter diesen Aufzugskosten die allgemeinen Betriebskosten zu verstehen.... mehr

Rz. 42 Der Miteigentumsanteil an dem Grundstück ist als zahlenmäßiger Bruchteil in Spalte 3 einzutragen (§ 3 Abs. 1 Buchst. a WGV); dabei ist einzutragen, dass das Miteigentum durch die Einräumung der zu den anderen (mit ihren Grundbuchblättern zu bezeichnenden) Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt ist (§ 7 Abs. 1 S. 2 WEG, § 3 Abs. 1 Buchst. c WG... mehr

Rz. 18 Die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 müssen kumulativ erfüllt sein. Ist nur eine nicht erfüllt oder ist der Bestandteil für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich (§ 5 Abs. 2), so ist der Bestandteil zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Rz. 19 Die Gebäudebestandteile müssen zu den im Sondereigentum stehenden Räumen gehören, d.h. in räumlicher oder baulich-funk... mehr

Rz. 24 Vor dem 1.12.2020 fingierte § 3 Abs. 2 Satz 2 a.F. für Garagenstellplätze die Abgeschlossenheit,[63] wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich waren, wobei die Art der Markierung nicht im Aufteilungsplan angegeben werden musste.[64] Nicht fingiert wurde die Raumeigenschaft,[65] weil der Stellplatz in einer Garage und damit in einem Raum liegen musste... mehr

Rz. 110 Nach Absatz 2 Nr. 3 gehört es zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung, das gemeinschaftliche Eigentum angemessen zum Neuwert zu versichern. Eine solche Versicherung ist heute eine einheitliche und verbundene Gebäudeversicherung. Sie heißt verbunden, weil sie die durch Brand, Leitungswasser, Sturm und Hagel entstehenden Schäden abdeckt. Typischerweise sind das di... mehr

(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. (3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzw... mehr

Rz. 8 Das Sondereigentum genießt Eigentumsschutz nach den §§ 985, 1004 BGB. Jeder Wohnungseigentümer kann Abwehransprüche wegen Beeinträchtigung des Sondereigentums sowohl gegenüber Dritten als auch gegenüber den Mitgliedern der Gemeinschaft allein geltend machen. Die Ausübung der Abwehransprüche wegen Eingriffs allein in das Sondereigentum unterfällt nicht der Ausübungskomp... mehr

Rz. 19 Bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die keine Erhaltungsmaßnahmen sind und aus denen anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehende Nachteile erwachsen, bedürfen einer Gestattung nach Absatz 2 i.V.m. § 20 Abs. 1. Hierüber entscheiden die Wohnungseigentümer nach den Maßstäben ordnungsmäßiger Verwaltung. Einen ... mehr

Rz. 38 Einrichtungen und Anlagen, die der Versorgung und Bewirtschaftung von mehr als nur einem Wohnungseigentum dienen, sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Zu ihnen zählen – soweit nicht im Eigentum der Versorgungsunternehmen stehend[131] – z.B.: zentrale Zähl-, Schalt-, Sicherungs- oder Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energievers... mehr

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleb... mehr

Rz. 4 Die Rechte aus dem Sondereigentum sind jedoch beschränkt durch Gesetz und Rechte Dritter. Jeder Sondereigentümer unterliegt den allgemeinen Schranken des Eigentums. Diese können sich aus dem Privatrecht (z.B. § 904 BGB – Nachbarrecht) oder dem öffentlichen Recht (z.B. Bauordnungsrecht, Denkmalschutzrecht, Zweckbestimmungsnormen oder dem Gebot der Rücksichtnahme im Immi... mehr

Rz. 20 Aufzug Der Einbau eines (Außen-)Aufzugs in einem umgewandelten Altbau ist bauliche Veränderung.[35] Auf die Gestattung seines Einbaus kann nach Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 ein gesetzlicher Anspruch bestehen. Sie kann dann regelmäßig mit einfacher Mehrheit beschlossen werden und ist in der Regel weder eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage noch eine unbillige Benachte... mehr

Rz. 43 Besteht eine Wohnungseigentumsanlage aus mehreren Gebäuden, sind die Teile der Gebäude, die für ihren Bestand oder Sicherheit erforderlich sind bzw. deren Umgestaltung die äußere Gestalt der Gebäude verändern würde, sowie Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch von mehr als nur einem Wohnungseigentümer dienen (z.B. Treppenhäuser und Aufzüge in einem Haus, in dem ... mehr

Rz. 7 Unzulässig sind auch einseitige Verfügungen, die zu isoliertem Sondereigentum oder Miteigentumsanteil führen würden wie insbesondere auf das Sondereigentum[23] oder den Miteigentumsanteil beschränkter Ausschluss des Eigentümers nach § 927 BGB; ein auf das Sondereigentum[24] beschränkter Verzicht des Eigentümers nach § 928 BGB; oder die Unterteilung des Wohnungseigentum... mehr

Rz. 41 Mängel betreffend den Inhalt des Verfügungsgeschäfts können zu einer unzulässigen rechtlichen Gestaltung des Wohnungseigentums führen. Solche Mängel ergeben sich nicht schon daraus, dass die tatsächliche Aufteilung des errichteten Gebäudes von der nach dem Aufteilungsplan vorgesehenen abweicht. Ein in dem Aufteilungsplan vorgesehenes Sondereigentum gelangt nur dann ni... mehr

Rz. 32 Folgende Gebäudebestandteile einer (Tief-) Garage sind auch dann zwingend Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums, wenn die Garage insgesamt[98] oder ihre einzelnen Stellplätze (§ 3 Abs. 2 S. 2) als Gegenstand des Sondereigentums bestimmt worden sind: Garagendach[99]/-decke, Stützpfeiler, Bodenplatte, Seitenbegrenzungen,[100] Feuchtigkeitsisolierung, Fußgängertrep... mehr

Rz. 22 Sondereigentum kann bestehen an:[55] Nichttragender Innenwand innerhalb eines Sondereigentums; Innenputz an Decken und Wänden (auch an tragenden Zwischenwänden und Außenmauern);[56] Innenanstrich (auch von Loggien, Veranden, Balkonen Fenstern und Außentüren, es sei denn das Material lässt gesonderte Instandsetzung nicht zu);[57] Treppen innerhalb eines Sondereigentums... mehr

Rz. 3 Zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören alle Entscheidungen und Maßnahmen, die in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum auf eine Änderung des bestehenden Zustands oder eine Geschäftsführung in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht abzielen und im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer erforderlich sind.[3] Auch Entscheidungen über den Erwe... mehr

Rz. 34 In der Regel sind Anlagen technische Ausstattungen[105] und Einrichtungen Räume. Sind sie nach ihrer Art, Funktion und Bedeutung so auf die gemeinsamen Bedürfnisse der Wohnungseigentümer zugeschnitten, dass eine Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis durch Bildung von Sondereigentum ihren schutzwürdigen Belangen zuwiderlaufen würde,[106] können sie ni... mehr

Rz. 38 Bei baulichen Veränderungen kann nach Absatz 1 Nr. 2 eine Pflicht zur Duldung von Eingriffen ins Sondereigentum auch bestehen, um Instandhaltungsmaßnahmen an fremdem Sondereigentum zu ermöglichen. So kann ein Wohnungseigentümer zur teilweisen Entfernung seiner Zwischendecke verpflichtet sein, wenn dies zur Behebung einer Verstopfung des Badewannenabflusses in der darü... mehr

Rz. 2 Die Einräumung von Sondereigentum ist eine Inhaltsänderung des Miteigentums (§ 3 WEG Rdn 34). In Anlehnung an §§ 873, 877 BGB schreibt § 4 Abs. 1 daher vor, dass für die vertragliche Einräumung die Einigung aller Miteigentümer über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung im Wohnungsgrundbuch (vgl. hierzu § 7) erforderlich ist. Die Einräumung eines umfassende... mehr

Rz. 132 Nach dem Katalog des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. war der Verwalter ausdrücklich berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Rz. 133 Hieran hat sich durch die Neufassung der Norm zum 1.12.2020 nichts geändert. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass di... mehr

Rz. 14 Nach § 3 Abs. 3 Hs. 1 soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen (nicht zu Wohnzwecken dienenden) Räume in sich abgeschlossen sind. Dieses Erfordernis soll gewährleisten, dass jeder Sondereigentumsbereich von den anderen Sondereigentumsbereichen und vom gemeinschaftlichen Eigentum eindeutig abgegrenzt ist, damit der dingliche Herrscha... mehr

(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, daß jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen (Sondereigentum) in einem auf dem Grundstück erricht... mehr

(1) Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden. (2) Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehörende Sondereigentum. mehr

Rz. 15 Die Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit einer Wohnung sind in § 5 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetztes[47] (AVA; vgl. Teil 4 D) aufgeführt. Diese Verwaltungsvorschrift kann den gesetzlichen Begriff der Abgeschlossenheit, der vom sachenrechtlichen ... mehr

Rz. 1 § 7 WEG enthält – ergänzt durch die Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher (Wohnungsgrundbuchverfügung – WGV – Abdruck Teil 4 C), die für das Wohnungs- und Teileigentum maßgeblichen besonderen Grundbuchvorschriften. Daneben bleiben die für Grundstücke geltende Grundbuchordnung (GBO – auszugsweiser Abdruck Teil 4 B) und die V... mehr

Rz. 25 Sachen, die mit dem Sondereigentum nach § 3 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 verbunden werden, werden nach Maßgabe von Absatz 1 S. 2, § 94 BGB Bestandteile des Sondereigentums. Das gilt nach Absatz 1 S. 2, § 94 Abs. 2 BGB auch für Gebäude, die auf dem Sondereigentum errichtet werden, z.B. eine Garage auf einem Stellplatz. mehr

Rz. 24 Zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört in erster Linie das Grundstück (zum Grundstücksbegriff vgl. Rdn 17), soweit es nicht Im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten steht. Neben den unbebauten Teilen des Grundstücks (z.B. Gärten) sind auch die mit dem in Sondereigentum aufgeteilten Gebäude bebauten Teile des Grundstücks und die außerhalb dieses Gebäud... mehr

Rz. 41 Ein Rauchwarnmelder, der nach seiner technischen Ausführung wesentlicher Gebäudebestandteil i.S.v. § 94 Abs. 2 BGB ist,[160] kann nach § 5 Abs. 2 auch dann nicht Sondereigentum sein, wenn er im räumlichen Bereich eines Sondereigentums angebracht ist, da er alle Bewohner des Gebäudes vor den Folgen giftiger Gase schützen kann und damit für die Sicherheit des Gebäudes e... mehr

Rz. 74 Der Klageantrag richtet sich darauf, bestimmten, namentlich benannten Personen[225] oder einem in sonstiger Weise individualisierbaren Personenkreis (dem Verwalter und den Handwerkern eines bestimmten Unternehmens) Zugang zu bestimmten Räumen des Sondereigentums zu gewähren und konkret benannte Tätigkeiten oder Eingriffe in das Sondereigentum zu dulden. Die Gewährung ... mehr

Rz. 1 § 4 betrifft alle Fälle der vertraglichen Einräumung und Aufhebung von Sondereigentum. Bei der Einräumung kann es sich um die erstmalige (§ 3 WEG Rdn 3 ff.) oder um eine nachträgliche (§ 3 WEG Rdn 43 [1] handeln; bei der Aufhebung kann es sich um sämtliches oder einzelnes Sondereigentum sowie um vollständige oder nur teilweise Aufhebung einzelnen Sondereigentums handeln. mehr

Rz. 40 Soweit das Sondereigentum vermietet ist, kann die Gemeinschaft vom Sondereigentümer verlangen, dass dieser seinen Mieter auf Duldung des Betretens der Wohnung gerichtlich in Anspruch nimmt. Meist wird das aber nicht nötig sein. Denn der Mieter ist nach § 15 gesetzlich zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen verpflichtet (siehe dort). mehr

(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. (2) Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden. (3) Für einen Vertrag, durch... mehr

Rz. 14 § 27 Abs. 1 WEG regelt Amtspflichten des Verwalters, die diesen aufgrund seiner Stellung als Organ der GdWE treffen. Rz. 15 Auf diese können die Wohnungseigentümer nur durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss (Abs. 2) einwirken; nicht aber durch den Verwaltervertrag.[11] Rz. 16 Der Verwalter wird auch im Rahmen des § 27 Abs. 1 WEG nur für die GdWE tätig.[12] Nur die... mehr

Rz. 28 Für Stellplätze, die vor dem Inkrafttreten von § 3 Abs. 1 S. 2 begründet worden sind, ist das bisherige Recht, weil es sich hierbei einen abgeschlossenen Sachverhalt handelt. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz sieht nicht vor, dass die neuen Regelungen zur Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen auch rückwirkend bei der Beurteilung von in der Vergangenheit l... mehr

Rz. 67 Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter befugt und verpflichtet, zur Abwendung tatsächlicher und rechtlicher Nachteile, tätig zu werden. Eine Beschränkung auf Rechtsnachteile ist nicht mehr vorgesehen.[61] Rz. 68 Von der Befugnis umfasst sind nur diejenigen Maßnahmen, die aus objektiver Sicht erforderlich sind. Die Not- bzw. Eilvertretungskompetenz berechtigt den ... mehr

Rz. 107 [Autor/Stand] Wohnungseigentum ist definiert als das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Die Definition "Wohnungseigentum" entspricht dem Wohnungseigentumsgesetz.[2] Rz. 108 [Autor/Stand] Dementsprechend stellt Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Rä... mehr

Rz. 27 Gemäß Absatz 2 Nr. 2 hat der Wohnungseigentümer – gegen angemessenen Ausgleich für den die dadurch entstehende Beeinträchtigung nach Maßgabe von Absatz 3 – das Betreten der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu dulden, soweit dies zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Häufige Anwendungsfälle sind: die Un... mehr

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Rz. 119 Versicherungsleistungen wegen Schäden im Sondereigentum werden mit der Gutschrift auf dem Konto der Gemeinschaft rechtlich zunächst Bestandteil des Verwaltungsvermögens, allerdings nur als Treuhandvermögen. Umstritten ist, ob sie als tatsächliche Einzahlungen s auch in der Jahresgesamtabrechnung zu berücksichtigen ist[339] oder, wenn die Auszahlung an den Berechtigte... mehr

Rz. 50 Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt als Teil der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 der GdWE. Die dafür notwendigen Maßnahmen sind nach Absatz 2 von den Wohnungseigentümern zu beschließen und von dem Verwalter als dem ausführenden Organ der GdWE (§ 9b Abs. 1 S. 1) ausgeführt. Die in § 27 bezeichneten Maßnahme... mehr