Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Rz. 40 § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG betrifft diejenigen Klagen, bei denen die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander im Streit stehen. Hierunter fallen etwa Streitigkeiten über eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern sowie Klagen gegen die anderen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zur Anpassung einer solchen (§ 10 Abs. 2 WEG). Rz. 41 Erfasst werden auch ... mehr

Rz. 6 In Fremdenverkehrsgebieten kann durch Gemeindesatzung bestimmt werden, dass die Begründung von Wohnungs-/Teileigentum der Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde unterliegt (§ 22 Abs. 1 S. 1 BauGB); dies wird auch für die Umwandlung (§ 1 WEG Rdn 15) zu gelten haben. Ist dem Grundbuchamt die Satzung von der Gemeinde mitgeteilt worden (§ 22 Abs. 2 S. 3 BauGB), so darf es ... mehr

Rz. 179 Verantwortlich für die Beseitigung ist der bei Vornahme der baulichen Veränderung eingetragene Wohnungseigentümer als Handlungsstörer, wenn er die Maßnahme durch seine Handlung oder pflichtwidrige Unterlassung adäquat verursacht hat.[587] Er ist unmittelbarer Handlungsstörer, wenn er die Veränderung selbst vorgenommen hat.[588] Er ist mittelbarer Handlungsstörer durc... mehr

Rz. 83 Die Herstellung eines Schallschutzes, der den maßgeblichen Anforderungen entspricht, kann allerdings nach Treu und Glauben unzumutbar sein. Welche Maßnahme im Einzelfall verlangt werden kann, hängt davon ab, welche Möglichkeiten in Betracht kommen und wie sich in einer vergleichbaren Situation ein wirtschaftlich denkender, vernünftiger Alleineigentümer verhalten würde... mehr

Rz. 1 § 14 beschreibt als Gegenstück zu § 13 (Regelung zu den Rechten) die besonderen Pflichten eines Wohnungseigentümers und konkretisiert in den hier angesprochenen Fällen die sich aus der Gemeinschaft allgemein ergebenden Schutz- und Treuepflichten, insbesondere die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Die Vorschrift wird ergänzt durch § 16 (Nutzung und Kosten) und §... mehr

Rz. 140 Ein Wand- oder Deckendurchbruch zur Verbindung von zwei Wohnungen hebt die Abgeschlossenheit der betroffenen Wohnungen auf. Damit wird ein der Teilungserklärung sowie § 3 Abs. 2 widersprechender Zustand geschaffen. Dieser objektiv ordnungswidrige Zustand allein ist noch kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinausgehender Nachteil.[430] E... mehr

Rz. 29 Ein Sondernutzungsrecht kann grundsätzlich nur durch Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 begründet werden. Einer Vereinbarung steht die einseitige Begründung durch den teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung gleich (§§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4).[81] Unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 kann auch ein Anspruch auf Begründung von Sondernutzungsrechten beste... mehr

Rz. 39 Die Gemeinschaftsordnung kann zum einen die Nutzung der gesamten Liegenschaft etwa hinsichtlich der Tierhaltung,[155] des Musizierens[156] oder der Vermietung[157] regeln oder einen für alle Einheiten verbindlichen Zweck wie etwa betreutes Wohnen vorsehen.[158] Derartige Regelungen können die Wohnungseigentümer auch nachträglich durch Vereinbarung gemäß § 19 Abs. 1 WE... mehr

Rz. 61 Viele Regelungen zu Verwaltung und Benutzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum können sowohl durch Vereinbarungen als auch durch Beschluss getroffen werden. Der Beschluss ist das Regelungsinstrument, mit dem der Mehrheitswille ausgedrückt wird. Anders als Vereinbarungen bedarf er nur der Zustimmung einer Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnung... mehr

Rz. 41 Zu Widersprüchen kann es aber auch zwischen der Teilungserklärung im engeren Sinne, also den rein sachenrechtlichen Regelungen, und der Gemeinschaftsordnung im engeren Sinne kommen, die nur die Beziehungen zwischen den Wohnungseigentümern regelt. Oftmals enthalten nämlich beide Regelungswerke Bestimmungen zur Nutzung der Räumlichkeiten, die differieren, wenn etwa die ... mehr

Rz. 17 Sofern nicht der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ohne Beschluss tätig werden kann, entscheiden die Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer Vereinbarung gemäß § 19 Abs. 1 WEG über die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und über die Benutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum durch Beschluss. Diese weitgesteckte Beschlusskompetenz entspr... mehr

Rz. 3 § 22 wiederum schließt einen Anspruch auf Wiederaufbau des zerstörten Gebäudes nur unter bestimmten noch zu erörternden Bedingungen aus. Im Umkehrschluss aus dieser Norm und aus § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 ergibt sich, dass die GdWE grundsätzlich verpflichtet ist, das Gebäude als Haftungsmasse der Wohnungs- und Teileigentumsrechte wiederherzustellen, und die Wohnungse... mehr

Rz. 12 Der BGH hat Ausgleichsansprüche analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander anerkannt, im Verhältnis zwischen der GdWE und dem einzelnen Wohnungseigentümer aber verneint. Diese Rechtsprechung bedarf nach dem Inkrafttreten von § 14 Abs. 3 zwar keiner grundlegenden inhaltlichen Korrektur, wohl aber einer Anpassung nach Rechtsgrundla... mehr

Rz. 6 Absatz 1 regelt das Kernstück der ordnungsmäßigen Verwaltung durch die Wohnungseigentümer und ist von größter praktischer Bedeutung. Soweit nicht durch eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 alle Wohnungseigentümer eine abweichende Regelung getroffen haben, können sie durch Stimmenmehrheit eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie des Gemeinscha... mehr

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Rz. 4 Die Duldungsansprüche nach Nummer 1 oder Nummer 2 stehen nach dem Einleitungssatz der Vorschrift der GdWE und "anderen" Wohnungseigentümern zu. Anknüpfungspunkte dafür, wem der Duldungsanspruch konkret zusteht, sind die Einwirkung auf das Sondereigentum und auf das gemeinschaftliche Eigentum und eine Maßnahme, deren Durchführung die Einwirkung dient. Es kommt deshalb d... mehr

Rz. 456 Der Verwalter macht sich wegen Hausfriedensbruches (§ 123 StGB) strafbar, wenn er ohne oder gegen den Willen des Berechtigten befriedetes (d.h. zumeist umschlossenes) Besitztum betritt. Die Straftat wird nur auf schriftlichen Antrag des Berechtigten (§§ 77 ff. StGB; 158 StPO) verfolgt. Beispiel: Der Verwalter betritt ohne oder gegen den Willen das Sondereigentum eines... mehr

Rz. 111 In die Jahresgesamtabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind.[321] Maßgebend ist also die rechnerische Richtigkeit, nicht die sachliche Richtigkeit der Jahresabrechnung. Die Jahresabrechnung des Verwalters soll den Wohnungseigentümern nämlich eine einfache und leicht nachvollzieh... mehr

Rz. 51 Der Inhalt des Erwerbsvertrages ist für die Beurteilung, ob ein wichtiger Versagungsgrund vorliegt, ohne Bedeutung. Der Inhalt des Vertrages kann jedoch ein geplantes gemeinschaftswidriges Verhalten des Erwerbers belegen.[178] Die Veräußerungszustimmung kann grundsätzlich nicht mit der Begründung versagt werden, der Veräußerer habe Teile des Gemeinschaftseigentums als... mehr

(1) Steht ein Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen zu, so können die Anteile in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Mitberechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf Grund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird (Wohnungserbbaurecht,... mehr

Rz. 5 Beide Formen der Begründung können auch in Kombination miteinander in der Weise erfolgen, dass die bruchteilsmäßig eingetragenen Miteigentümer des Grundstücks die Begründung einer Anzahl von Wohnungseigentumsrechten mit der Maßgabe vereinbaren, dass sie einen Teil davon selbst zu Eigentum übernehmen (Fall des § 3), sich jedoch hinsichtlich der übrigen Wohnungseigentums... mehr

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Rz. 15 Wie bei Aufhebung von gemeinschaftlichem und Sondereigentum die Auseinandersetzungen vorzunehmen ist, regelt § 29 Abs. 3 nicht. Idealerweise existiert eine Vereinbarung. Fehlt eine solche Regelung wird nur ein Verkauf oder notfalls eine Teilungs-Versteigerung in Betracht kommen (vgl. § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Erlös ist anschließend auf der Basis der in § 29 Abs. 3... mehr

Rz. 16 Das Sondernutzungsrecht kann demzufolge beim Garten, Terrasse, Dachterrasse ausschließlich durch den begünstigten Wohnungseigentümer wie Sondereigentum genutzt werden. Die übliche Gartenpflege, zu der auch der Ersatz abgestorbener Pflanzen, das regelmäßige Rasenmähen und das Zurückschneiden von Hecken, Sträuchern und Bäumen gehört, ist Teil der Sondernutzung einer Gar... mehr

Rz. 23 Für die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit nicht zu Wohnzwecken dienender Räume und deren Nachweis gelten nach § 5 Abs. 1 AVA 2021 die gleichen Erfordernisse wie bei Wohnungen. Das darin keine bestimmte Ausstattung mehr gefordert wird, stellt sich auch nicht mehr die Frage, inwieweit solche Maßgaben zur Ausstattung auch für Teileigentum gelten. Es ist deshalb nach ... mehr

Rz. 40 Zum anderen kann die Teilungserklärung für einzelne Räume weitere Bestimmungen vorsehen, etwa die Nutzung als Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller oder Hobbyraum. Sofern diese Bezeichnungen in der Teilungserklärung selbst genannt sind, stellen sie verbindliche Regelungen mit Vereinbarungscharakter dar.[159] Sie nehmen am öffentlichen Glauben des Grundbuchs gemäß § 8... mehr

Rz. 34 Der Anspruch setzt eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum voraus, die nur die Wohnungseigentümer nutzen dürfen, die die Kosten für ihre Vornahme und Unterhaltung zu tragen haben. Der Grund, aus dem der nachträglich interessierte Wohnungseigentümer an der Nutzung gehindert ist, ist unerheblich. Es kann sich um die gesetzliche Folge nach Absatz 1 S. 1 ... mehr

Rz. 42 Neben diesen Regelungen zur Art der Nutzung kann die Gemeinschaftsordnung spezielle Regelungen zum Umfang der Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum vorsehen. Dies ist immer dann sinnvoll, wenn die gleichzeitige Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen wie Waschkeller, Trockenraum oder Parkplätzen durch alle Wohnungseigentümer nicht möglich ist. Hier kommen Turnu... mehr

Rz. 109 Der Anspruch auf Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen Zustands gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 ist unverjährbar. Ist eine Maßnahme im Interesse einer ordnungsmäßigen Verwaltung notwendig, erfordert diese ständig ihre Durchführung. Das gemeinschaftliche Eigentum muss instandgesetzt werden (Absatz 2 Nr. 2), auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit... mehr

Rz. 44 Anders als Mehrheitsbeschlüsse, die Teilungserklärung oder Vereinbarungen abändern, sind Gebrauchsregelungen, die nicht mehr ordnungsmäßigem Gebrauch gemäß § 18 Abs. 2 WEG entsprechen, nur anfechtbar. Denn es fehlt der Wohnungseigentümerversammlung auch dann nicht die Beschlusskompetenz, von ihr wird nur nicht in korrekter Weise Gebrauch gemacht.[180] mehr

Rz. 36 Die Grundstückseigentümer, die Sondereigentum nach § 3 WEG oder § 8 WEG einräumen, sollen nach § 39 Abs. 1 GBO im Grundstückgrundbuch als Eigentümer eingetragen sein. Soll im Falle von § 3 WEG Miteigentum erst begründet werden, so braucht dieses nicht zuvor im Grundstücksgrundbuch eingetragen zu werden, sondern es genügt, wenn die Miteigentumsanteile sogleich in den W... mehr

Rz. 2 An diesem Ausschluss kann das Gesetz schon im Hinblick auf Art. 14 GG nicht uneingeschränkt festhalten, wenn das Gebäude, in dem sich das Sondereigentum der belasteten Wohnungs- und Teileigentumsrechte befindet, zerstört ist. Denn es kann nicht jedem Wohnungseigentümer ohne weiteres zugemutet werden, sich an dessen Wiederaufbau zu beteiligen. Der Gesetzgeber lässt in §... mehr

Rz. 45 Sofern eine Regelung zum Gebrauch von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum völlig fehlt oder sich u.U. erst nachträglich, etwa bei der Verknappung von Parkraum durch die Zunahme des Individualverkehrs – als ungenügend erweist, kann der Erlass einer Gebrauchsregelung durch das Gericht im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG beantragt werden. Hierbei handelt es sich um ei... mehr

Rz. 14 Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3). Aus dieser negativen Umschreibung folgt zunächst, dass Teileigentum an allen Räumen begründet werden kann, die nicht zu Wohnzwecken, sondern zu einem beliebigen sonstigen... mehr

Rz. 118 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 4 kann ein Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen verlangen, die dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Mit diesem Begriff knüpft der Gesetzgeber an den Begriff der "Netze mit sehr hoher Kapazität" in Art. 2 Nr. 2 der EU-Richtlinie 2018/1972 über den europäischen Kodex für die elektronische Kommunikation... mehr

Rz. 33 Nach Absatz 1 Nr. 2 Halbs. 1 hat der Wohnungseigentümer Maßnahmen zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen. Er hat damit zunächst alle Maßnahmen zu dulden, deren Durchführung die Wohnungseigentümer vereinbart oder nach § 19 Abs. 1 beschlossen haben. Die Duldungspflicht betrifft die beschlossene Maßnahme selbst, aber auch die mit ihrer Durchführun... mehr

Rz. 4 Durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt (einseitige Teilungserklärung) kann der Eigentümer ­eines Grundstücks das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile teilen und dieses mit Sondereigentum zu Wohnungseigentum verbinden (§ 8), dabei kann das Grundstückseigentum Allein-, Mit- oder Gesamthandseigentum sein (vgl. § 8 WEG Rdn 5). Dieser Weg wird beim s... mehr

Rz. 37 Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt voraus, dass die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Störer für die anderen nicht mehr zumutbar ist. Dies setzt zunächst qualifizierte, die Gemeinschaft oder einzelne besonders belastende Pflichtverstöße voraus und überschneidet sich mit der Qualifikation als "schwere" bzw. "gröbliche" Verfehlung bzw. Pflichtverletzung gemäß... mehr

Rz. 10 Mit der Anlegung des letzten Wohnungsgrundbuchs entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies ergibt sich nach Streichung des früheren § 8 Abs. 2 S. 2 WEG seit dem WEMoG nunmehr aus § 9a Abs. 1 S. 2 WEG; dessen zweiter Halbsatz stellt klar, dass die Anlegung auch im Fall einer Teilung nach § 8 WEG maßgeblich ist.[13] Es ist also nach § 9a Abs. 1 S. 2 Hs. 2 WE... mehr

Rz. 47 Gläubiger des Anspruchs ist allein der betroffene Wohnungseigentümer. Gehört die Eigentumswohnung oder das Teileigentum mehreren Eigentümer nach Bruchteilen, ist nach § 1011 BGB jeder von ihnen berechtigt, die Ansprüche aus dem Sondereigentum geltend zu machen. § 9a Abs. 2 gilt für diesen Anspruch nicht, auch nicht, wenn zugleich das gemeinschaftliche Eigentum betroff... mehr

Rz. 5 Verletzt der Verwalter seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag, kann der geschädigte Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen.[7] Eine unmittelbare Haftung des Verwalters den Wohnungseigentümern gegenüber besteht nur noch, sofern er deren Sondereigentum oder absolute Rechte schädigt. Hingegen beste... mehr

Rz. 4 Die Eigentümerversammlung ist das höchste Organ der Gemeinschaft. Sie hat über alle Angelegenheiten zu befinden, die der Mehrheitsentscheidung zugänglich sind. Dies sind nach dem Gesetz insbesondere die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und der Gebrauch von Gemeinschafts- und Sondereigentum (§ 19 Abs. 1 WEG). Weitere, im Gesetz nicht aufgeführte Angelegenheiten kön... mehr

Rz. 2 Der oder die Inhaber des Erbbaurechtes können das Wohnungserbbaurecht in genauer Entsprechung zum Grundstückseigentümer begründen. Steht das Erbbaurecht mehreren Beteiligten nach Bruchteilen zu, so können sie einander Sondereigentum an bestimmten Räumlichkeiten gem. § 30 Abs. 1 WEG durch Vertrag einräumen, der der Form des § 4 Abs. 2 WEG bedarf.[1] Dies entspricht der ... mehr

Rz. 15 Zur Eintragung der Begründung von Wohnungseigentum ist neben dem Eintragungsantrag die Eintragungsbewilligung der in ihrem Recht Betroffenen (im Falle des § 3 Abs. 1 WEG aller Miteigentümer) erforderlich (§ 19 GBO). Sie ist in der Form des § 29 GBO nachzuweisen und ist in der Regel in der Teilungserklärung bereits enthalten[16] (so dass diese dann der Form des § 29 GB... mehr

Rz. 72 Weder die GdWE noch die Wohnungseigentümer können den Dritten, der die Grenzen des zulässigen Gebrauchs des Sondereigentums überschreitet, unmittelbar aus Absatz 1 oder Bei Erhaltungsmaßnahmen ist der Dritte nach Maßgabe von § 15 gesetzlich zur Duldung verpflichtet. Rz. 73 Die Überschreitung der Grenzen des zulässigen Gebrauchs können aber dingliche Abwehransprüche aus... mehr

Rz. 17 Hinsichtlich des Gemeinschaftsvermögen sollte wegen des Verlusts seines Rechtsträgers bei Aufhebung der Gemeinschaft mangels gesetzlicher Nachfolgeregelung eine Auseinandersetzung erfolgen. § 29 Abs. 3 soll es erleichtern, die Höhe des Wertes zu bestimmen, der auf den einzelnen Sondereigentümer entfällt. § 29 Abs. 3 regelt nicht, wie der Wert das dem Verband nach § 9a ... mehr

Rz. 47 Der gesetzliche Inhalt des Sondereigentums, d.h. die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, bestimmt sich nach §§ 10 ff. und §§ 19 ff. WEG und subsidiär nach §§ 741 ff. und §§ 1009 ff. BGB (§ 10 Abs. 1). Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung abweichende Bestimmungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (§ 10 Abs.... mehr

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Rz. 85 Zur ggf. erstmaligen ordnungsmäßigen Instandsetzung zählen auch öffentlich-rechtlich vorgeschriebene bauliche Veränderungen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.[399] Insoweit entspricht die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen immer ordnungsmäßiger Verwaltung. Der bei der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung ... mehr

Rz. 117 Zu den Betriebskosten zählen gemäß § 2 Nr. 2 und 3 BetrKV die Kosten der Wasserversorgung und die Kosten der Entwässerung wie beispielsweise zur Treppenhausreinigung, zur Pflege der Außenanlagen oder des Gartens.[388] Die Rechtsprechung hatte schon vor der WEG-Novelle 2007 mit feinsinniger Argumentation die Beschlusskompetenz für die Einführung einer verbrauchsabhäng... mehr