Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Rz. 21 Der Anspruch steht allein der GdWE zu. Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht der Anspruch auf Einhaltung des gemeinschaftlichen Regelwerks, anders als bis zum 30.11.2020, nicht zu, auch nicht aufgrund seines Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück. Er kann nur eine durch einen gesetzes-, vereinbarungs- oder beschlusswidrigen Gebrauch oder in anderer Weise... mehr

Rz. 26 Die Gemeinschaft übt gemäß Absatz 2 Fall 2 die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordernden Rechte der Wohnungseigentümer aus. Die Norm stellt insoweit auf die Rechtsprechung des BGH zur Geltendmachung gemeinschaftsbezogener Forderungen ab.[86] Die Ausübungsbefugnis ist ausschließlich und verdrängt die bestehende Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümer.[87] Die Wo... mehr

Rz. 161 Die Kostenumlage von Maßnahmen nach dem sog. Heizungsgesetz §§ 71l ff. GEG ist Sache der GdWE. Die Vorschriften der §§ 71l ff. GEG wirken sich unterschiedlich aus (zu den Maßnahmen zur Umsetzung s. § 20 WEG Rdn 45 ff.). Für Maßnahmen innerhalb des Sondereigentums trägt der Sondereigentümer seine Kosten selbst. Für die Frage der Kostentragung ist hier relevant, welche... mehr

Rz. 15 Die Kennzeichnung als Wohnungs- oder Teileigentum enthält zugleich eine allgemeine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß § 19 Abs. 1 WEG, deren Änderung der Mitwirkung aller Eigentümer darf.[35] Die Umwandlung berührt nicht die Eigentumszuordnung und bedarf daher nicht der Form des § 4 WEG oder der §§ 873, 925 BGB. Weil die Umwandlung die gemäß §§ 5 Abs. 4 ... mehr

1. Allgemeines Rz. 14 Ob an einem Gebäudebestandteil Sondereigentum besteht, hängt zunächst davon ab, ob an einem Raum Sondereigentum eingeräumt ist und ob der Bestandteil zu diesem Raum gehört (vgl. Rdn 16). Danach ist zu prüfen, ob es sich um einen wesentlichen Bestandteil handelt (vgl. Rdn 12) und die weiteren Voraussetzungen von § 5 Abs. 1 erfüllt sind (vgl. Rdn 17, 18), ... mehr

Rz. 130 Bei den Kosten der Müllbeseitigung handelt es sich um Betriebskosten (§ 2 Nr. 8 BetrkV). Es kann sich um Betriebskosten des Sondereigentums handeln, dass auch im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anfällt. Die Kosten sind vorrangig nach § 16 Abs. 2 S. 1 zu verteilen, sofern nicht durch Vereinbarung oder Beschluss etwa... mehr

Rz. 229 Die Vereinbarung einer Haftung für Rückstände ist nur eingeschränkt möglich. Rz. 230 Eine Vereinbarung, wonach der Ersteher einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers haftet, ist wegen Verstoß gegen § 56 S. 2 ZVG gemäß § 134 BGB nichtig.[599] Eine Vereinbarung, wonach der Erwerber gesamtschuldnerisch für etwaige Rü... mehr

aa) Tierhaltung Rz. 51 Die Haltung ungefährlicher Kleintiere, wie Ziervögel, Schildkröten, Hamster, Kaninchen, Zierfische im Aquarium, gehört grundsätzlich zum sozial üblichen Wohngebrauch. Das gilt auch für die Haltung eines Blindenhundes.[156] Die Tierhaltung überschreitet allerdings dann die Grenze des Zulässigen, wenn von den Tieren störende Gerüche oder Geräusche oder ko... mehr

Rz. 236 Ist das Grundbuch unrichtig, weil der Eigentumserwerb wirksam nach § 123 BGB angefochten worden ist, dann haftet der im Grundbuch eingetragene Erwerber (Bucheigentümer) nicht für die nach einer Eintragung fällig gewordenen Beiträge.[606] Auch der aufgrund nichtiger Auflassung unrichtig im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer schuldet der Gemeinschaft kein Wohnge... mehr

1. Stellplätze Rz. 23 Kfz-Stellplätze im Freien, auf nicht dem überdachten Oberdeck eines Parkhauses auf oder auf oder unter der Hebebühne eines Doppelstockgarage können nach § 3 Abs. 1 S. 2 Gegenstand von Sondereigentum sein. Dabei kommt es – anders als nach der früheren Rechtslage – nicht darauf an, ob sie Raumcharakter haben oder hinreichend dauerhaft markiert sind. Sie ge... mehr

Rz. 54 Absatz 2 gibt dem einzelnen Eigentümer einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Abschluss einer Vereinbarung bzw. Zustimmung zu einer Vereinbarung, mit der eine bestehende Vereinbarung im Sinne des Absatzes 2 abgeändert oder eine vom Gesetz abweichende Regelung erstmals getroffen wird. Die (ergänzende) Auslegung der Gemeinschaftsordnun... mehr

Rz. 54 Die Anbringung außen hängender Blumenkästen ist zulässig, wenn die Landesbauordnung dies gestattet, das naturbedingte Herabfallen von Blüten und Blättern aus solchen Blumenkästen ist von den anderen Wohnungseigentümern hinzunehmen.[173] Kommt es beim Blumengießen gelegentlich zu einem Überlaufen und einem Herabtropfen oder Herablaufen von Wasser auf den darunter liege... mehr

Rz. 23 Ein Beschluss, der die Grenze der Ordnungsmäßigkeit überschreitet, ist anfechtbar, nicht aber nichtig. Nichtigkeit liegt vor, wenn der Beschluss gegen eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 verstößt oder diese abändert.[90] Ein solcher Fall ist etwa gegeben, wenn einem oder allen Wohnungseigentümer(n) eine erlaubte Nutzung des Sondereigentums dauerhaft verboten [91] oder u... mehr

Rz. 37 Die Gemeinschaftsordnung kann abweichend vom Gesetz bestimmen, dass ein bestimmter Gebrauch des Sonder- oder gemeinschaftlichen Eigentums nur zulässig ist, wenn der Verwalter seine Zustimmung erteilt hat. Häufig anzutreffen ist etwa die Regelung, dass eine Wohnung auch zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken genutzt werden darf, wenn der Verwalter zustimmt, wobei... mehr

Rz. 39 Der frühere § 10 Abs. 6 und 7 enthielt keine Regelung darüber, von wem und nach welchen Regeln das Gemeinschaftsvermögen verwaltet werden soll. Diese Lücke schließt jetzt Absatz 3. Er verweist – inhaltlich sachgerecht, aber auch nicht überraschend – auf die Vorschriften in § 18, § 19 Abs. 1 und § 27. Mit dem Verweis auf § 18 Abs. 1 legt er fest, dass das Gemeinschafts... mehr

Rz. 92 Mit den Duldungspflichten nach Absatz 1 Nr. 2 und Absatz 2 Nr. 2 mutet das Gesetz den betroffenen Wohnungseigentümer ein Sonderopfer zu. Sie müssen Einbußen bei der Wahrnehmung ihrer Eigentümerrechte aus § 13 Abs. 1 hinnehmen, auch wenn die Maßnahme nicht in ihrem eigenen Interesse liegt und andere Wohnungseigentümer keine Einbußen hinnehmen müssen. Diese Einbuße ist ... mehr

Rz. 4 Ist die Wohnanlage ganz oder teilweise zerstört und besteht nach der Gemeinschaftsordnung und dem WEG keine Verpflichtung zum Wiederaufbau, kann die Aufhebbarkeit der Gemeinschaft gemäß § 11 Abs. 1 S. 3 durch Vereinbarung geregelt werden. Die Vereinbarung kann bereits vor der Zerstörung bestehen oder danach getroffen werden. Die Wohnungseigentümer können regeln, welche... mehr

1. Allgemeines Rz. 10 Sondereigentum sind gemäß § 5 Abs. 1 die nach § 3 (oder § 8) dazu bestimmten Räume in einem Gebäude, sofern sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (vgl. Rdn 28) und damit nach § 5 Abs. 2 zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind. Soll ein Raum nicht Sondereigentum werden, genügt die bloße Nichteinräumung von Sondereigentu... mehr

Rz. 53 Der Teileigentümer, der in der Wohneigentumsanlage ein nach der Gemeinschaftsordnung zulässiges Geschäft betreibt, darf ein ortsübliches und angemessenes Werbeschild an der Außenfront des Hauses anbringen.[169] Dies gilt auch für einen Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung einen nicht störenden Beruf ausübt.[170] Der Wohnungseigentümerversammlung steht hinsichtlic... mehr

Rz. 59 Verändert ein Eigentümer den Bodenbelag in seiner Wohnung (z.B. Fliesen statt Teppich) und verringert sich dadurch der Trittschallschutz mehr als unerheblich, kann der beeinträchtigte Eigentümer Beseitigung der Störung, d.h. Wiederherstellung des bei Errichtung der Anlage maßgeblichen Trittschallniveaus, verlangen.[181] Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Tritt... mehr

Rz. 36 § 3 Abs. 1 geht davon aus, dass an dem Grundstück Miteigentum besteht. Die Größe der Miteigentumsanteile wird durch einen Bruchteil von 1 (z.B. 2/5 oder 250/1.000), wobei die Summe 1 ergeben muss, angegeben und ergibt sich aus Abteilung I Spalte 2 des Grundstücksgrundbuchs (§ 9 Buchst. a GBV, § 47 Abs. 1 GBO). Die Zahl der Miteigentumsanteile und/oder ihre Größe kann ... mehr

Rz. 24 Die frühere Rechtsprechung kann insoweit nicht fortgeführt werden, als der Verweis des § 17 Abs. 2 WEG auf § 14 WEG damit einhergeht, dass nunmehr andere Pflichten gelten. Auffälligstes Beispiel ist wohl der Wegfall von § 14 Nr. 2 WEG a.F. Bislang wurde es durchweg für möglich befunden, ein Entziehungsverfahren darauf zu stützen, dass der Eigentümer nicht auf einen st... mehr

(1) Die Wohnungsgrundbücher werden geschlossen: (2) Ist ein Wohnungseigentum selbstständig mit dem Recht eines Dritten belastet, so werden die allgemeinen Vorschriften, nach denen zur Aufhebung des S... mehr

Rz. 57 Das neue Recht gibt dem Sondereigentümer, der keine Aussichten sieht, sich erfolgreich gegen eine Entziehungsklage zu verteidigen, in § 17 Abs. 4 S. 2 WEG die Möglichkeit einer Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung durch Schuldtitel nach § 794 Abs. 1 ZPO. Er kann sich somit durch notarielle Urkunde wegen der Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zwan... mehr

Rz. 4 Die Wohnungseigentümer sind gem. § 19 Abs. 2 Nr. 4 verpflichtet, eine Erhaltungsrücklage anzusammeln. Sinn und Zweck der Bildung und Ansammlung der Erhaltungsrücklage ist, dass auch bei plötzlich auftretendem Reparaturbedarf die notwendigen Mittel vorhanden sind, das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß zu erhalten.[15] Anders als dies oftmals verstanden wird, ist ... mehr

Rz. 44 Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums durch Vereinbarung regeln (Abs. 1). Hierbei handelt es sich um Vereinbarungen i.S.d. Absatzes 1 S. 2. Diese wirken gegenüber Sondernachfolgern nur, wenn sie gemäß Abs. 3 in den Grundbüchern eingetragen sind (zum Zustandekommen und zur Wirksamkeit einer Vereinbarung siehe Rdn ... mehr

(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. (2) Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie 2. eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer n... mehr

Rz. 144 Eine Beeinträchtigung ist auch immer dann gegeben, wenn die bauliche Veränderung eine der Zweckbestimmung des Sondereigentums widersprechende Nutzung ermöglicht.[460] Ist ein Spitzboden, der gemeinschaftliches Eigentum ist, nur von einer einzigen Wohnung aus erreichbar, so hat der Eigentümer dieser Wohnung ohne eine Regelung in der Teilungserklärung nicht "aus der Na... mehr

Rz. 17 Durch den im Zuge des WEMoG neu eingefügten Abs. 2 ist für die Eintragung von Beschlüssen nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG eine Verfahrenserleichterung eingefügt worden. Aus § 5 Abs. 4 S. 1 WEG ergibt sich, dass auch Beschlüsse, die auf Grundlage einer Vereinbarung getroffen wurden (d.h. einer vereinbarten Öffnungsklausel) zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden können;... mehr

Rz. 7 Das Entziehungsverfahren beginnt mit einer internen Willensbildung, die in dem Verlangen zur Veräußerung gemäß § 17 Abs. 1 WEG endet. Dies setzt allerdings nach dem Wegfall von § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. keine vorgängige Beschlussfassung mehr voraus. Die Klage, mit der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Veräußerung des Sondereigentums von einem Miteigentümer ve... mehr

Rz. 19 Eine Wäschespinne, die nicht fest und dauerhaft installiert ist, sondern nur bei Bedarf in ein im Boden eingelassenes Führungsrohr geschoben wird, ist keine bauliche Veränderung.[31] Auch das Aufstellen von Biertischen, Bänken und Schirmen, die im Boden nicht fest verankert sind, für jeweils sechs Monate im Jahr ist nicht mit einer auf Dauer angelegten baulichen Verän... mehr

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Verein... mehr

Rz. 5 Eine besondere Nähe weisen Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht naturgemäß zu Wohnungs- und Teileigentum auf, wie nicht zuletzt die Verweise in den §§ 31 ff. WEG auf die Bestimmungen zum Wohnungseigentum zeigen. Insbesondere kann oftmals auf die Regelungen zum Gebrauch des Sondereigentums zurückgegriffen werden. Die Hauptunterschiede liegen intern in der fehlenden korpora... mehr

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. (2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch... mehr

Rz. 39 Bei der im Rahmen der Rechtfertigungsprüfung anzustellenden Abwägung ist zunächst das Interesse der GdWE bzw. des anderen Wohnungseigentümers an der baulichen Maßnahme zu berücksichtigen. Es wird in vielen Fällen ein Modernisierungs- oder jedenfalls ein Interesse an der Verbesserung des gemeinschaftlichen oder Sondereigentums sein. Geht es um eine Verbesserung des gem... mehr

Rz. 126 Derartige Vereinbarungen können sich in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung finden. Hier kann sich eine Legitimation der baulichen Veränderung auch aus einer vereinbarten Gebrauchsregelung, dem Inhalt eines Sondernutzungsrechts oder aus einer Zweckbestimmung des Sondereigentums ergeben. Ist dem Teileigentümer nach der Gemeinschaftsordnung gestattet, diesen zu ... mehr

Rz. 14 Die Kosten der mehrheitlich beschlossenen Fertigstellung eines steckengebliebenen Baus haben alle Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, wenn die Gemeinschaftsordnung allgemein diesen Verteilungsschlüssel bestimmt.[33] Nach § 16 Abs. 2 S. 2 können für bestimmte Kosten oder Arten von Kosten abweichenden Regelungen ... mehr

Rz. 25 Wohnungseigentum ist als grundstücksgleiches Recht veräußerbar und vererbbar und es kann mit beschränkt dinglichen Rechten belastet werden. Dies alles ist grundsätzlich nicht einschränkbar. Eine Ausnahme lässt lediglich § 12 Abs. 1 zu, wonach als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der... mehr

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden: mehr

Rz. 57 Der Sondernutzungsberechtigte kann wie ein Sondereigentümer gemäß § 1004 Abs. 1 BGB Störungen durch andere Wohnungseigentümer und Dritte abwehren, Besitzschutzansprüche und Abwehransprüche wegen verbotener Eigenmacht[166] geltend machen und das Selbsthilferecht nach § 910 BGB ausüben.[167] Er kann gemäß § 985 BGB gegenüber jedermann Einräumung des Alleinbesitzes verla... mehr

Rz. 74 Ein besonders häufig auftretender Streitpunkt im Zusammenhang mit Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, aber auch mit der Nutzung des Sondereigentums ist die Frage des Trittschallschutzes. Eine Belästigung durch erhöhten Trittschall entsteht, wenn die gebotene Entkopplung des Oberbodens von den tragenden Wänden und Decken durchbrochen wird. Die Ent... mehr

(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung. (2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere mehr

Rz. 102 In diesem Bereich sind folgende Positionen in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Rz. 103 Finanzieller Ausgleich für fehlenden Eigengebrauch von Teilen der Eigentumswohnung (z.B. Terrasse) für nicht unerhebliche Zeit;[306] anders aber bei Terrassen oder Gartenflächen vor Räumen, die gewerblich oder freiberuflich genutzt werden.[307]... mehr

Rz. 57 Die gesetzliche Regelung ist allerdings bei Weitem nicht vollständig. Der Verstoß gegen zwingendes Recht ist nicht der einzige Umstand, der zur Nichtigkeit eines Beschlusses führt. Weitere Grenze für die Mehrheitsherrschaft sind insbesondere das sachenrechtliche Grundverhältnis und der Kernbereich des Sondereigentums sowie staatliche Hoheitsakte. Selbst wenn eine Öffn... mehr

Rz. 36 Als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die mit Mehrheit beschlossen und somit vorbehaltlich der Entscheidung für eine Alternative, die ebenfalls einer korrekten Ermessensausübung entspricht, auch verlangt werden können, wurden anerkannt: mehr

Rz. 51 Die Haltung ungefährlicher Kleintiere, wie Ziervögel, Schildkröten, Hamster, Kaninchen, Zierfische im Aquarium, gehört grundsätzlich zum sozial üblichen Wohngebrauch. Das gilt auch für die Haltung eines Blindenhundes.[156] Die Tierhaltung überschreitet allerdings dann die Grenze des Zulässigen, wenn von den Tieren störende Gerüche oder Geräusche oder konkrete Gefahren... mehr

Rz. 12 Von § 44 Abs. 1 WEG unmittelbar erfasst werden nur solche Klagen, die sich gegen oder auf (vorzunehmende) Beschlüsse der Wohnungseigentümer beziehen. Hierzu gehören sowohl Positiv-, Negativ- als auch solche Beschlüsse, die lediglich auslegenden oder deklaratorischen Charakter haben.[4] Rz. 13 Beschlüsse, die nicht von den Wohnungseigentümern gefasst wurden oder zu fasse... mehr

Rz. 140 Zu den Betriebskosten zählen die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage (§ 2 Nr. 15a) BetrKV) mit Ausnahme der Nutzungsentgelte für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen[461] oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verte... mehr

Rz. 37 Die Eigentümerversammlung entscheidet mit Mehrheit über Verwaltung des Gemeinschafts- und auch über die Benutzung des Sondereigentums, also über das grundgesetzlich geschützte Eigentumsrecht der Miteigentümer. Der Inhalt der Einberufung muss daher erkennen lassen, was Gegenstand der Eigentümerversammlung sein wird. Der Einberufende muss somit alle wesentlichen Angeleg... mehr

Rz. 105 Durch Vereinbarung kann Wohnungseigentümern die Verpflichtung auferlegt werden, die Kosten bestimmter Erhaltungsmaßnahmen zu tragen.[470] Ein ähnlicher Effekt könnte – allerdings beschränkt auf einzelne Kostenarten und nicht die Erhaltungspflicht als solche[471] – auch durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 2 erreicht werden.[472] Nur durch Vereinbarung kann Wohnungsei... mehr