Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Rz. 114 In der Praxis wird häufig im Interesse einer niedrigen Prämie ein sog. Selbstbehalt (Eigenbeteiligung) vereinbart. Der Verwalter bedarf zu einer entsprechenden Einschränkung des Versicherungsschutzes regelmäßig einer Ermächtigung durch Vereinbarung oder Beschluss. Bei der verbundenen Gebäudeversicherung wird nicht selten ein Selbstbehalt vereinbart, also eine Summe, ... mehr

Rz. 18 Das mit Absatz 1 verbriefte Recht des Sondereigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, umfasst auch das Recht, es baulich zu verändern. Solche baulichen Veränderungen können im Zuge von Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen (Erhaltung) anfallen. Beispiel für solche Maßnahmen sind der hinfällig und erneuerungsbedürftig gewordene Dachvorbau, d... mehr

Rz. 77 Der Anspruch nach Absatz 1 Nr. 1 auf Einhaltung des gemeinschaftlichen Regelwerks und – daraus folgend – auf Unterlassung einer dem gemeinschaftlichen Regelwerk widersprechenden Nutzung ist im Ausgangspunkt ein schuldrechtlicher Anspruch, der an sich der Regelverjährung nach §§ 195, 199 BGB unterliegt.[231] Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem S... mehr

(1) Im Fall des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das G... mehr

Rz. 508 Der Verwalter kann zu den ihm aufgrund seiner Organstellung bestehenden Pflichtaufgaben auch zusätzliche Aufgaben übernehmen. Rz. 509 Übertragen werden können dem Verwalter in diesem Zusammenhang etwa die Aufgabe zusätzliche Bescheinigungen für Abrechnungen als Vermieter für die Betriebskostenabrechnungen gegenüber Mietern oder für haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35... mehr

Rz. 4 Materiell-rechtlich können sich sämtliche Sondereigentümer darüber einigen, dass das Wohnungseigentum wieder aufgehoben werden soll. Die Aufhebung erfolgt nach § 4 Abs. 2 S. 1 WEG in der Form der Auflassung (§ 925 BGB); vorausgesetzt wird also – wie bereits für die Verpflichtung zu einer solchen Aufhebung – die notarielle Beurkundung (§ 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 S. 1... mehr

Rz. 111 Werden die GdWE oder der andere Wohnungseigentümer von einem Eigentümer gemäß Absatz 3 auf Ausgleich eines Schadens in Anspruch genommen, stellt dies nach Auffassung des BGH einen Haftpflichtfall dar, der von der Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer grundsätzlich erfasst ist, wenn nach den Versicherungsbedingungen zum Umfang des Versicherungsschutzes a... mehr

Rz. 99 Die Wohnungseigentümer sind nicht dauerhaft dazu gezwungen, sich hinsichtlich der Kosten der Erhaltungsmaßnahmen auf den (regulären) Umlageschlüssel für die Kostenverteilung nach Maßgabe des § 16 Abs. 2 S. 1 festzulegen. Durch eine klare und eindeutige Vereinbarung kann die Verwaltungsbefugnis für die Erhaltungsmaßnahmen einzelner Teile des gemeinschaftlichen Eigentum... mehr

Rz. 48 Bei Begründung von Wohnungseigentum durch Einräumung von Sondereigentum enthält eine dazu erforderliche Zustimmung dinglich Berechtigter am Grundstück oder an Miteigentumsanteilen (vgl. § 4 WEG Rdn 3) auch die Zustimmung zu dessen Inhalt. Eine nachträgliche Vereinbarung über den Inhalt des Sondereigentums ändert dessen gesetzlichen Inhalt und damit den des Wohnungseig... mehr

Rz. 7 Nach § 5 Abs. 1 S. 2 WEG und § 95 Abs. 1 S. 2 BGB analog sind auch die Sachen Gegenstand des Sondereigentums, die in Ausübung des Sondereigentums mit dem Teil des Grundstücks fest verbunden werden, auf den sich das Sondereigentum erstreckt. Das gilt insbesondere für Gebäude, die auf diesen Flächen errichtet werden; § 5 Abs. 2 WEG gilt für diese Gebäude nicht.[16] mehr

Rz. 4 Veräußerung ist die vollständige oder teilweise rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden auf einen neuen Rechtsträger und umfasst sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft (z.B. Bau-, Werk- oder Kaufvertrag) als auch das dingliche Verfügungsgeschäft (Eigentumsübertragung); unerheblich ist, ob die Veräußerung entgeltlich oder unentge... mehr

Rz. 26 Absatz 1 Nr. 2 und Absatz 2 Nr. 2 fassen die Nummern 3 und 4 des früheren § 14 zusammen, erweitern sie von Einwirkungen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 13 Abs. 2) auf alle zulässigen Einwirkungen, teilen sie aber zugleich nach Duldungspflichten gegenüber der GdWE und solche gegenüber anderen Wohnungseigentümern auf. Absatz 1 Nr. 2 handelt von den Dul... mehr

Rz. 28 Gebäudebestandteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, können nach § 5 Abs. 2 nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. Sie sind auch dann gemeinschaftliches Eigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Rz. 29 Hiernach besteht zwingend gemeinschaftliches Eigentum an: Fundamenten; Stahltragwerk, das da... mehr

Rz. 119 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 5 kann ein Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen verlangen, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Hierbei handelt es sich um Photovoltaik-Anlagen, die wie andere Photovoltaikanlagen auch einem oder mehreren Solarmodulen und einem Wechselrichter bestehen. Von ihren "großen" Vorbildern, den Photovoltaikanlagen auf dem Dach u... mehr

Rz. 55 Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umfasst auch die erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums.[242] Deshalb kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Abs. Nr. 1 von der GdWE grundsätzlich verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird.[243] Rz. 56 Der Vergleichsmaßstab für den plan... mehr

Rz. 11 Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des Sondereigentums (§ 823 Abs. 1 BGB) stehen dem einzelnen betroffenen Eigentümer als Individualrechte zu und können von diesem allein geltend gemacht werden. Die Ansprüche können nicht an die Gemeinschaft gezogen werden, da den Wohnungseigentümern hierfür die Beschlusskompetenz fehlt. mehr

Rz. 27 Am Grundstück selbst kann Sondereigentum in den Fällen des § 3 Abs. 1 S. und Abs. 2, also an Stellplätzen sowie an Freiflächen und anderen Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks begründet werden, auf die das Wohnungs- und Teileigentum so erstreckt werden kann, dass die Wohnung oder das Teileigentum wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Die Einräumung von Sondernutzu... mehr

Rz. 29 Zwei oder mehr Wohnungseigentumsrechte (auch Wohnungs- und Teileigentum; vgl. § 2 S. 2 WGV) können durch Vereinigung gemäß § 890 Abs. 1 BGB i.V.m. § 5 GBO oder durch Zuschreibung gemäß § 890 Abs. 2 BGB i.V.m. § 6 GBO rechtlich zusammengelegt werden, wenn die betroffenen Rechte demselben Eigentümer (bei einer Mehrheit im gleichen Beteiligungsverhältnis) zustehen und an... mehr

Rz. 51 Während eine Zweckbestimmung im weiteren Sinne festlegt, ob die zum Sondereigentum gehörenden Räume Wohnungseigentum (zu Wohnzwecken dienend) oder Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken dienend) sind, regelt die Zweckbestimmung im engeren Sinne, in welchen Grenzen eine Teileigentumseinheit (z.B. als Laden) oder Wohnungseigentumseinheit genutzt werden darf.[137] Eine Zweck... mehr

Rz. 414 Verletzt der Verwalter ein Recht oder Rechtsgut eines Wohnungseigentümers, haftet er diesem – wie auch jedem ­Dritten – aus unerlaubter Handlung. Rz. 415 Beispiel: Auf einer Versammlung kommt es zu einer Auseinandersetzung zwischen dem Verwalter und einem Wohnungseigentümer und der Verwalter schlägt und beleidigt den Wohnungseigentümer. Der Verwalter stört den Besitz d... mehr

Rz. 1 Nach § 8 Abs. 1 WEG kann an Räumen in einem bereits vorhandenen oder noch zu errichtenden Gebäude durch einseitige Teilungserklärung des oder der Grundstückseigentümer Sondereigentum eingeräumt (und damit Wohnungseigentum begründet) werden. Im Gegensatz dazu regelt § 3 WEG die Begründung von Wohnungseigentum durch ­vertragliche Teilungserklärung der Miteigentümer (§ 10... mehr

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist. (2) Im Falle des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend. (3) Wer einen Anspruch auf Übertragung ... mehr

Rz. 2 Durch Vertrag (sog. vertragliche Teilungserklärung) können sich die Miteigentümer eines Grundstücks (§ 1008 BGB) gegenseitig Sondereigentum einräumen (§ 3) und damit Wohnungseigentum begründen. Dieser Weg wird beim sog. "Bauherrenmodell" beschritten, bei dem mehrere Wohnungsinteressenten ein Baugrundstück zu Miteigentum erwerben, um es zu bebauen und in Wohnungseigentu... mehr

Rz. 43 Nicht ausdrücklich geregelt sind der Zeitpunkt und die Dauer der Duldungspflicht. Die zeitliche Einwirkung auf das Sondereigentum ist auf das notwendige Maß zu beschränken. Die GdWE hat durch den Verwalter Zeitpunkt und ungefähre Dauer vorher bekannt zu geben. Der berufstätige und alleinstehende Alleineigentümer muss sich auf die Maßnahmen einstellen können, indem er ... mehr

Rz. 1 § 6 WEG ist Ausdruck der unauflöslichen rechtlichen Verbindung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum und kann nicht abbedungen werden.[1] Er verhindert selbstständige Verfügungen über Sondereigentum oder Miteigentumsanteil. Gegen § 6 WEG verstoßende Verfügungen sind absolut unwirksam.[2] Durch § 6 Abs. 1 WEG soll verhindert werden, da... mehr

Die optimale Teilungserklärung für Erbengemeinschaften Die Bedeutung der Gestaltung von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen wird in der Praxis unterschätzt. Das betrifft die vorsorgende Beratung im Rahmen von Testament/Erbverträgen bzw. bei der Übertragung zur vorweggenommenen Erbfolge und auch diejenige von Erbengemeinschaften in der Auseinandersetzung. Eine sinnv... mehr

Rz. 97 In diesem Bereich sind folgende Positionen in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Rz. 98 Umzugs-, Transport- und Lagerkosten.[302] Dies gilt allerdings nur für Gegenstände, die im Rahmen einer Wohnnutzung im Sondereigentum aufbewahrt werden. Lagert ein Eigentümer beispielsweise eine historische Waffensammlung in seiner Wohnung, muss ... mehr

Rz. 38 § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG kodifiziert nur die Regelung des Gebrauchs von Gemeinschafts- und Sondereigentum durch Beschluss. Vorrangig sind, wie § 19 Abs. 1 WEG klarstellt, Gebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung. Diese können nur bei Vorliegen eines Öffnungsklausel durch Beschluss geändert werden können. mehr

Rz. 49 Jeder Wohnungseigentümer kann grundsätzlich von der GdWE den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 2). Während beim Sondereigentum das Recht zum Gebrauch nicht ausgeschlossen werden kann, ist dies beim Gemeinschaftseigentum in Teilbereichen durch Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2 möglich. Typischer Anwendungsfall ist das Sondernutz... mehr

Rz. 4 Je nachdem, ob es sich um Wohnungs- oder um Teileigentum handelt, erhält das besondere Grundbuchblatt die Aufschrift "Wohnungsgrundbuch" oder "Teileigentumsgrundbuch" (§ 2 S. 1 WGV). Es ist das Grundbuch im Sinne des BGB und der GBO.[2] Rz. 5 Ist mit dem Miteigentumsanteil sowohl Sondereigentum an einer Wohnung als auch Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden R... mehr

Rz. 99 Zuständig für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und damit auch für dessen Erhaltung ist nach § 18 Abs. 1 die GdWE. Der einzelne Wohnungseigentümer kann von dieser nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und in diesem Rahmen auch eine bestimmte Verwaltungsmaßnahme verlangen, wenn es nur diese Maßnahme ordnungs... mehr

Rz. 34 Durch die vertragliche Teilungserklärung wird jedem Miteigentümer (d.h. jedem Miteigentumsanteil) an bestimmten Räumen des Gebäudes Sondereigentum eingeräumt (zugeordnet) und damit in ihnen Alleineigentum in den Grenzen des Gesetzes verschafft. Da hierdurch das Miteigentum am Grundstück inhaltlich verändert ("beschränkt") wird, enthält der Vertrag eine Verfügung über ... mehr

Rz. 40 Ein Schwimmbad (oder eine Sauna) schafft hingegen nur persönliche Annehmlichkeiten und geht über den Bedarf hinaus, der sich aus dem Interesse der Wohnungseigentümer an einem zweckgerechten Gebrauch der Wohnungen oder des gemeinschaftlichen Eigentums ergibt. Es wäre deshalb nicht zwingend gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer und ist damit sondereigentums... mehr

Rz. 6 Die Wiederaufbaupflicht der GdWE entfällt erst, wenn das Gebäude zu mehr als Hälfte seines Werts zerstört ist. Zu Ermittlung dieses Werts ist ein Wertvergleich des realen Gebäudewerts vor der Zerstörung mit dem danach erforderlich.[7] Maßgeblich ist der jeweilige Wert des gesamten Gebäudes.[8] Eine Differenzierung zwischen gemeinschaftlichem und Sondereigentum ist nich... mehr

Rz. 20 Besondere Rechte aus dem Wohnungseigentum, die nicht in § 13 geregelt sind, ergeben sich aus § 747 BGB. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer über sein Wohnungseigentum einschließlich des Zubehörs rechtlich verfügen, es also ganz oder teilweise veräußern oder belasten oder inhaltlich verändern, sofern nicht Vereinbarungen nach § 12 dieses Recht beschränken. Das Wohnu... mehr

Rz. 109 [Autor/Stand] Bei dem Wohnungserbbaurecht handelt es sich um ein Erbbaurecht, das mehreren Personen gemeinschaftlich nach Bruchteil zusteht, wobei die Anteile in der Weise beschränkt sind, dass jedem der Berechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in einem aufgrund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird. Ein Teilerbb... mehr

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Rz. 42 Sind bei der Gestattung von Eingriffen in das Sondereigentum durch Maßnahmen der GdWE erhebliche Beschädigungen zu erwarten, kann der betroffene Wohnungseigentümer nur dann die Gestattung der Eingriffe von einer vorherigen Sicherheitsleistung abhängig machen, wenn er konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass die GdWE nicht über die notwendigen Mittel verfügen wird.[125] mehr

Rz. 93 Anspruchsvoraussetzung ist, dass die GdWE (Abs. 1 Nr. 2) oder ein anderer Wohnungseigentümer (Abs. 2 Nr. 2) mehr

Rz. 2 Die Begründung von Sondereigentum durch vertragliche Teilungserklärung setzt nach § 3 Abs. 1 voraus, dass das Grundstück im Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB) mehrerer (also mindestens zweier) Personen steht. Nicht erforderlich ist, dass die Beteiligten bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Miteigentümer sind. Es genügt, dass sie zugleich mit der Anlegung... mehr

Rz. 93 [Autor/Stand] Zum Grundvermögen gehört auch das Wohnungseigentum, Teileigentum, Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht nach dem WEG.[2] Es wird Wohnungseigentum, Teileigentum und gemeinschaftliches Eigentum differenziert. Wohnungseigentum ist nach § 1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eig... mehr

Rz. 107 In diesem Bereich sind folgende Positionen in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Rz. 108 Für einen Ersatzanspruch nach Absatz 3 genügt es hingegen nicht, dass der Schaden am Sondereigentum zwar auf Mängel am Gemeinschaftseigentum zurückzuführen ist (z.B. Schimmelflecken am Teppichboden wegen Feuchtigkeit in der Geschossdecke), der ... mehr

Rz. 59 [Autor/Stand] Bei dieser Bauweise ist regelmäßig jedes einzelne Haus mit dem dazugehörigen Grund und Boden eine selbstständige wirtschaftliche Einheit. Rz. 60 [Autor/Stand] Bei Doppel- und Reihenhäusern bildet grds. jedes Haus, das einen eigenen Eingang hat, durch Brandmauern vom Nachbarhaus getrennt ist und über einen eigenen Versorgungsanschluss verfügt, eine selbsts... mehr

Rz. 112 Der aus Absatz 3 folgende wohnungseigentumsrechtliche Ausgleichsanspruch kann durch Vereinbarung ausgeschlossen oder modifiziert werden.[326] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass ein Wohnungseigentümer bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums auf eigene Kosten instand zu setzen hat, so trägt der Eigentümer sämtliche Kosten dieser Maßnahme, mithin auch die Kos... mehr

Rz. 40 Ein Grund zur Entziehung wurde bejaht bei mehr

Rz. 56 (Gemeinschaftliche) Kosten der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Anlagen wie beispielsweise Alarmanlagen, Anlagen im Wäscheraum, Brandmelder, Feuerlöscher Müllschlucker,[198] Blitzschutzanlagen und Schwimmbäder[199] sind umlagefähig nach § 16 Abs. 2 S. 1.[200] Rz. 57 Weiterhin zählen zu diesen Kosten der Ersatz der Aufwendungen für Notmaßnahmen i.S.d. § 18 Abs. ... mehr

Rz. 24 Anders als bisher kann Sondereigentum nach § 3 Abs. 2, § 5 Abs. 1 s. 2 auf außerhalb liegende Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks erstreckt werden, wenn die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Die einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrassenfläche oder Gartenfläche können deshalb nicht nur Gegenstand vo... mehr

Rz. 63 Nach Absatz 2 Nr. 2 ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen nach Maßgabe von Absatz 1 Nr. 2 zu dulden. Danach hat der Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums und andere Eiwirkungen auf das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum (im Bereich des Sondereigentums oder von Sondernutzungsrec... mehr

Rz. 28 Die Pflichten der Wohnungseigentümer, die einheitlich wahrgenommen werden müssen, nimmt gemäß Absatz 2 Fall 3 die GdWE als rechtsfähiger Verband wahr. Hieraus folgt eine gesetzliche passive Prozessführungsbefugnis der GdWE.[104] Die gesetzliche Wahrnehmungsbefugnis der Gemeinschaft verdrängt aber nicht die Rechtszuständigkeit der Wohnungseigentümer und eine etwaige ge... mehr

Rz. 48 Eine unzulässige Beeinträchtigung kann sich aus einem zweckbestimmungswidrigen Gebrauch des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer ergeben. Während dieser als solcher "nur" einen Unterlassungsanspruch der GdWE aus Absatz 1 Nr. 1 auslöst, löst er einen Unterlassungsanspruch anderer Wohnungseigentümer nur aus, wenn es dadurch auch zu einer Be... mehr