Der WEG-Hausverwalter ist auch zur Kündigung des Mietvertrags im Namen des Vermieters berechtigt und aufgrund einer erteilten Hausverwaltervollmacht prozessführungsbefugt.[1]

Der Verwalter eines Mietshauses dagegen (Verwalter von Sondereigentum) kann wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz auch dann keine Räumungsklage vor Gericht vertreten, wenn er zu dieser Rechtsbesorgung durch die Vermieter vertraglich ermächtigt wurde.[2]

Ferner kann der Hausverwalter Ansprüche des Vermieters im eigenen Namen auch dann nicht durchsetzen, wenn er hierzu ausdrücklich ermächtigt ist, da er kein eigenes schutzwürdiges rechtliches Interesse hat und somit nicht zur Prozessführung gegen den Mieter im eigenen Namen (gewillkürte Prozessstandschaft) befugt ist.[3]

Dementsprechend ist der Hausverwalter, der vom Vermieter bevollmächtigt wurde, Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, mangels eines eigenen rechtlich schützenswerten Interesses nicht befugt, Ansprüche wegen Mietrückständen im eigenen Namen einzuklagen.[4]

Eine generelle Ermächtigung des Verwalters, Ansprüche im Wege der Prozessstandschaft geltend zu machen, verstößt daher gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz und ist nach § 134 BGB nichtig.[5] Die Prozessführungsbefugnis des Hausverwalters zur Einziehung von Mieten aufgrund einer Ermächtigung des Vermieters (gewillkürte Prozessstandschaft) erfordert vielmehr ein eigenes rechtsschutzwürdiges Interesse des Verwalters. Dieses liegt nur vor, wenn die Entscheidung des Prozesses die eigene Rechtslage des Verwalters beeinflusst. Dies ist aber nicht schon deshalb der Fall, weil der Vermieter den Verwalter bevollmächtigt hat, ihn gegenüber den Mietern zu vertreten bzw. der Verwalter dem Vermieter Rechenschaft über die Verwaltung schuldet.[6]

Ein Rechtsanwalt darf als Geschäftsführer einer Wohnungseigentumsverwaltungsgesellschaft diese auch in Verfahren gegen Wohnungseigentümer vertreten. Ein Verstoß gegen das Gebot, nicht in derselben Sache als Rechtsanwalt sowie in einem anderen Beruf tätig zu werden, liegt nicht vor, da die Haus-, insbesondere die Wohnungseigentumsverwaltung sehr stark juristisch geprägt ist. Daher ist bereits zweifelhaft, ob tatsächlich ein Zweitberuf vorliegt.[7]

 
Hinweis

Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts ohne Vollmachtsurkunde

Ein einseitiges Rechtsgeschäft (z. B. eine Kündigung) oder eine rechtsgeschäftsähnliche Handlung (z. B. Mahnung, Abmahnung, Fristsetzung, Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung), die der Hausverwalter z. B. dem Mieter gegenüber vornimmt, ist grundsätzlich unwirksam, wenn der Hausverwalter eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der Mieter das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist.[8]

Die Vollmacht muss im Original vorgelegt werden, die Vorlage einer beglaubigten Abschrift oder einer Fotokopie genügt nicht. Nicht ausreichend ist auch das Angebot, die Urkunde bei dem Bevollmächtigten einzusehen. Eine Zurückweisung durch den Mieter ist nicht möglich, wenn der Vermieter den Mieter von der erteilten Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hat[9] oder sich die Bevollmächtigung aus den Umständen ergibt[10], z. B. aus früherem Verhalten oder der erkennbaren Interessenlage.[11]

Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters des gemeinschaftlichen Eigentums (z. B. einer Wohnanlage) beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens 5 Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens 3 Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig, sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens 1 Jahr vor dem Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.[12]

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen sowie eingenommene Gelder zu verwalten.

Der Verwalter ist berechtigt,

  • im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Lasten und Kosten, Beiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
  • Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
  • Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
  • Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind;
  • Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
  • Erklärungen abzu...

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