Nichtige Vereinbarung: Umdeutung / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um eine teilweise nichtige Gemeinschaftsordnung. Wie vom AG richtig erkannt, ist es nämlich nicht möglich, wesentliche Gebäudebestandteile zum Sondereigentum zu erklären. Wird ein wesentlicher Gebäudebestandteil unwirksam dem Sondereigentum "zugewiesen", kann die Zuordnung gegebenenfalls aber gem. § 140 BGB in ein Sondernutzungsrecht, gegebenenfalls aber auch in eine Umlagevereinbarung zu den Erhaltungskosten – oder eines Teiles von ihnen – umgedeutet werden.

Umdeutung

Es kommt insoweit darauf an, was die Wohnungseigentümer bzw. der Aufteiler im Fall einer Teilungserklärung mit verbundener Gemeinschaftsordnung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses/im Zeitpunkt der Teilungserklärung bei Kenntnis der Nichtigkeit vereinbart hätten. Insoweit gelten die allgemeinen Ausführungen zur Auslegung entsprechend. Maßgeblich ist, ob sich konkrete Anhaltspunkte finden, dass Erhaltungskosten der betroffenen wesentlichen Gebäudebestandteile – oder eines Teiles von ihnen – dem jeweiligen Wohnungseigentümer, unabhängig von der eigentumsrechtlichen Zuordnung, aufgebürdet werden sollten.

Der unnötigen weiteren Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen hat, bedarf es dazu, anders als vom AG angenommen, nicht; das Fehlen kann aber ein Auslegungsanzeichen sein. Das "Ersatzgeschäft" darf in seinen rechtlichen Wirkungen nicht weiterreichen als das unwirksame Rechtsgeschäft. Es ist also u. a. zu fragen, welche Kosten welcher Gebäudebestandteile in welchem Umfang erfasst sein sollen und ob es um die ganze Erhaltung und nicht nur um die Instandhaltung oder nur um die Instandsetzung geht und ferner, ob auch die Verwaltungskompetenz – oder ausnahmsweise nur diese – erfasst sein soll. Für eine Umdeutung muss der Wille der Wohnungseigentümer erkennbar sein, auf jeden Fall eine entsprechende Kostenzuordnung vorzunehmen.