Sanktionen gegen Eigentümer (WEMoG) / Zusammenfassung

Sanktionen gegen Wohnungseigentümer setzen bereits begrifflich ein vorangegangenes Fehlverhalten gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer voraus, die diese nicht zu dulden haben. Von größter Bedeutung sind in diesem Zusammenhang Belästigungen aufgrund Emissionen durch einzelne Wohnungseigentümer, die zweckbestimmungswidrige Nutzung des Sondereigentums, eigenmächtige bauliche Veränderungen und insbesondere Rückstände auf die Zahlung der monatlichen Hausgelder.

Bei Beeinträchtigungen durch einzelne Wohnungseigentümer besteht für jeden einzelnen Wohnungseigentümer ein entsprechender Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 BGB i. V. m. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, soweit er durch die Beeinträchtigung konkret in seinem Sondereigentum beeinträchtigt ist. Im Übrigen hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechende Unterlassungsansprüche nach § 1004 BGB i. V. m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG.

BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18: Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt, und im Fall einer Nutzung, die der in der Teilungserklärung für diese Einheit getroffenen Zweckbestimmung widerspricht, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.

BGH, Urteil v. 8.12.2017, V ZR 82/17: Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.

LG Hamburg, Urteil v. 6.4.2016, 318 S 50/15: Eine Pflichtverletzung im Sinne von § 17 WEG setzt nicht zwingend ein schuldhaftes und subjektiv vorwerfbares Verhalten voraus. Auch ein aufgrund der individuellen Disposition für den Wohnungseigentümer nicht oder nur schwer vermeidbares Verhalten kann zur Folge haben, dass den Wohnungseigentümern eine Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann.

BGH, Urteil v. 10.12.2010, V ZR 60/10: Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.

LG München I, Urteil v. 8.11.2010, 1 S 10608/10: Als letztes Mittel gegen einen störenden Eigentümer kommt die Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht (§ 17 WEG). Im Vorfeld kommt im Fall des Verzugs mit Hausgeldzahlungen auch die Beschlussfassung über eine Versorgungssperre in Betracht.

1. Beseitigungsanspruch bei baulicher Veränderung

   Soweit einer der Wohnungseigentümer eigenmächtig bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen hat, ist bei der Geltendmachung einer gerichtlichen Beseitigungsklage zu klären, ob es ggf. zwischenzeitlich zu einem Eigentumswechsel gekommen ist. Denn zur Beseitigung ist nur derjenige Wohnungseigentümer verpflichtet, der die bauliche Veränderung auch tatsächlich vorgenommen hat. Dieser ist dann direkt auf Beseitigung der baulichen Veränderung zu verklagen. Der Rechtsnachfolger hingegen kann nicht direkt auf Beseitigung in Anspruch genommen werden, sondern ist auf Duldung der Beseitigung zu verklagen.

2. Bei Zahlungsverzug auch Verzugsschaden geltend machen

   Soweit sich ein Wohnungseigentümer in Verzug mit der Zahlung der monatlichen Hausgelder befindet, ist er grundsätzlich verpflichtet, auch einen der Wohnungseigentümergemeinschaft entstandenen Verzugsschaden zu ersetzen. Hierzu gehören etwaige Mahnkosten, Gebühren eines beauftragten Rechtsanwalts sowie die gesetzlichen oder vereinbarten Verzugszinsen.

3. Bei titulierten Hausgeldrückständen ggf. Zwangsversteigerung betreiben

   Soweit die Hausgeldrückstände tituliert sind, kann grundsätzlich das Zwangsversteigerungsverfahren betrieben werden. Eine bestimmte Betragsgrenze existiert insoweit nicht.

4. Versorgungssperre kritisch bei vermietetem Wohnungseigentum

   Allgemein anerkannt ist, dass ein säumiger Hausgeldschuldner von der Versorgung seines Wohnungseigentums mit Strom, Wasser und Wärmeenergie abgetrennt werden kann. Kritisch ist die Situation jedoch dann, wenn der Hausgeldschuldner sein Wohnungseigentum vermietet hat. Zwar stellt die Versorgungssperre keine Besitzstörung dar, verweigert dieser aber den Zutritt zur Wohnung zwecks Einrichtung der Versorgungssperre, geht diese faktisch ins Leere.

5. Bei Zahlungsverzug kein Ausschluss von der Eigentümerversammlung

   Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.