Charakteristisches Merkmal der Wohnungseigentümergemeinschaft ist deren Unauflösbarkeit gemäß § 11 WEG. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbar problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu verwehren. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann daher als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Ist in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder durch eine nachfolgende Vereinbarung der Wohnungseigentümer das Erfordernis der Veräußerungszustimmung vereinbart, kann dieses gem. § 12 Abs. 4 WEG mit einfacher Mehrheit wieder aufgehoben werden.
Abstimmung nach vereinbartem Stimmprinzip
Entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann diese erleichterte Aufhebungsmöglichkeit durch Vereinbarung eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Allerdings gilt dies nur für Vereinbarungen, die nach Inkrafttreten des WEMoG getroffen wurden und werden. Insoweit ist auf Grundlage der gesetzlichen Regelung auch unzweifelhaft das gesetzliche oder vereinbarte Stimmprinzip bei der Beschlussfassung anzuwenden. Bei der Abstimmung kommt also entweder das Kopfstimmprinzip des § 25 Abs. 2 WEG zur Anwendung oder ein hiervon abweichend vereinbartes Stimmprinzip.
Mehrhausanlagen
Ist durch Vereinbarung geregelt, dass die Mitglieder einer Untergemeinschaft für die Verwaltung dieser Untergemeinschaft zuständig sind, umfasst eine derartige Regelung nicht, dass die Mitglieder der Untergemeinschaft eine bestehende Veräußerungsbeschränkung für ihre Untergemeinschaft aufheben könnten. Die Beschlusskompetenz zur Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung steht nach der gesetzlichen Regelung nur der Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft zu.[1]
Musterbeschluss: Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungszustimmung gem. § 12 Abs. 4 WEG
TOP XX Aufhebung der in der Teilungserklärung vereinbarten Veräußerungszustimmung des Verwalters gemäß § 12 Abs. 4 WEG
Gemäß § _____ der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ ist bei der Veräußerung eines Sonder-/Teileigentums durch einen Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters erforderlich.
Die Wohnungseigentümer beschließen, diese Veräußerungsbeschränkung aufzuheben.
Der Verwalter/Die Verwalterin ___________ wird beauftragt, für eine unverzügliche Löschung der im Grundbuch eingetragenen Veräußerungsbeschränkung zu sorgen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Anfechtungsrisiko
Ein Anfechtungsrisiko besteht allenfalls bei formellen Beschlussmängeln.
Wiedereinführung einer Veräußerungszustimmung
Unbedingt zu beachten ist, dass die Wiedereinführung einer Veräußerungszustimmung einer Vereinbarung bedarf. Diese ist also nicht etwa dadurch möglich, dass die beschlossene Aufhebung der Veräußerungszustimmung durch Zweitbeschluss aufgehoben wird.[2]
Löschung der Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch
Soweit ein entsprechender Beschluss gefasst wurde, kann eine im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung gelöscht werden, wobei der Löschung im Grundbuch keine konstitutive Wirkung zukommt. Die gesetzliche Regelung in § 12 Abs. 4 Satz 2 WEG stellt ausdrücklich klar, dass eine entsprechende Löschung auch dann erfolgen kann, wenn ihr nur ein Beschluss nach § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG zugrunde liegt. Zur Löschung der Veräußerungsbeschränkung bedarf es keiner Bewilligung gem. § 19 GBO, wenn der Beschluss zur Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung dem Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen wird, was § 12 Abs. 4 Satz 3 WEG mit Verweis auf § 7 Abs. 2 WEG klarstellt.
Vermietungsbeschränkung
Ob die Bestimmung des § 12 Abs. 4 WEG entsprechend auch auf Fälle einer vereinbarten Vermietungsbeschränkung anwendbar ist, dürfte zwar auf den ersten Blick nahe liegend sein, ist indes nicht möglich. Eine Analogie zu § 12 Abs. 4 WEG kommt nicht in Betracht, da die Bestimmung ausschließlich die Vereinbarung einer Veräußerungszustimmung zum Gegenstand hat und eine ungewollte Regelungslücke für andere Zustimmungsformen im Hinblick auf § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG nicht besteht.[3]
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