Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

§ 19 Abs. 1 und § 18 Abs. 2 WEG geben dem einzelnen Wohnungseigentümer einen gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten individuellen Rechtsanspruch auf Beschlussfassung über Maßnahmen, die der ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entsprechen. Einen (nicht abschließenden) Katalog solcher Verwaltungsmaßnahmen benennt § 19 Abs. 2 WEG. Über diese und sonst...mehr

Hinweis Mögliche Beschlussgegenstände Regelungs- und gesondert beschlussbedürftig sind – je nach Einzelfall – folgende Themen: Feststellung des baulichen Zustands nebst Sanierungsempfehlung und vorläufiger Kostenschätzung, evtl. Nachgenehmigung bisheriger Verwalter- und Beiratsaktivitäten im Vorfeld einer zur Diskussion stehenden Sanierung (einschließlich etwa bereits erteilter...mehr

Der Beschlussantrag muss nur die einfache Mehrheit erreichen. Das Stimmrecht bemisst sich nach einem etwa abweichend in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Stimmrecht (Wertprinzip: Miteigentumsanteile oder MEA), nicht nach § 25 Abs. 2 WEG, also nach dem gesetzlichen Stimmrecht, wonach jeder Wohnungseigentümer, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen und der Miteigentumsant...mehr

Sondereigentümer haben seit 1.12.2020 wegen Änderungen des materiellen Rechts nunmehr die Beschlusskompetenz für eine von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilung (vgl. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Diese Kompeten...mehr

Ob im Fall der Gestattung baulicher Veränderungen, die nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG der Barrierefreiheit dienen, im Gestattungsbeschluss die Leistung einer Rückbausicherheit durch den oder die bauwilligen Wohnungseigentümer geregelt werden kann, wird unterschiedlich beurteilt. Zu berücksichtigen ist jedenfalls, dass Maßnahmen der Barrierefreiheit gerade nicht das Vorlie...mehr

Selbst anfänglich weitgehend mängelfreie Anlagen werden früher oder später alters-, verschleiß- oder witterungsbedingt "sanierungsbedürftig". Den Begriff "Sanierung" kennt das WEG nicht[1]; er sollte allenfalls in der Einladung als TOP genannt, aber zumindest nicht ohne Erläuterung im Beschlusstext selbst verwendet werden. Nur fachmännisch geplante und rechtzeitig durchgefüh...mehr

Das Erreichen der doppelt-qualifizierten Mehrheit des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG [1] bei nicht unverhältnismäßigen Kosten führt kraft Gesetzes zur Kostentragung aller Wohnungseigentümer. Kopfprinzip oder abweichende Vereinbarung Die Anzahl der Stimmen für eine bauliche Veränderung ist gem. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG zwar nach dem gesetzlichen Kopfprinzip zu berechnen, aber nach ganz h. ...mehr

Es ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG jetzt nicht nur eine Regelung im konkreten Einzelfall getroffen werden kann, sondern eine generelle vom Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenregelung möglich ist.[1] Mögliche Regelung über Folgekosten Nach § 16 Abs. 3 WEG gilt für bauliche Veränderungen die Sondervorschrift des § 21 WEG. Dar...mehr

Wichtig Unterscheidung, ob Erhaltung oder bauliche Veränderung Kosten von Erhaltungsmaßnahmen Die Tragung der durch Maßnahmen der (modernisierenden) Erhaltung[1] gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG verursachten Kosten erfolgt grundsätzlich durch sämtliche Wohnungseigentümer, mangels abweichender Vereinbarung gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis der Größe der einzelnen Mite...mehr

Inzwischen ist der Politik aufgefallen, dass bei den privilegierten baulichen Veränderungen energetische Maßnahmen nicht berücksichtigt wurden. So gibt es bereits u. a. einen Entwurf eines Gesetzes zum beschleunigten Ausbau von Balkonkraftwerken (BalKraftBeschG) der Fraktion der CDU/CSU vom 23.5.2023. Danach soll § 20 Abs. 2 WEG folgender Passus angefügt werden: "5. der Nutz...mehr

Nein, weder der eine noch der andere Anspruch besteht. Die privilegierte bauliche Veränderung gerichtet auf Schaffung einer Lademöglichkeit für E-Mobile in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG setzt ein Recht zum Gebrauch voraus. Ein Recht zum Gebrauch der Lademöglichkeit in der Tiefgarage besteht nicht, da der Wohnungseigentümer kein Stellplatzeigentümer ist. Da im Übrigen keine Ab...mehr

Soweit es sich nicht um eine tragende Wand handelt, ja. Handelt es sich um eine tragende Wand, die zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum steht, ist der Wohnungseigentümer dann zum Durchbruch berechtigt, wenn dies statisch unbedenklich ist. Im Fall der Fälle hat er dies nachzuweisen. Auch wenn weder Konstruktion noch Statik des Gebäudes beeinträchtigt sind, bedarf es eines ...mehr

Auch einzelne Wohnungseigentümer haben dann einen Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch, wenn sie durch die bauliche Veränderung konkret in ihrem Sondereigentum beeinträchtigt sind. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Eigentümer der Nachbarwohnung ein Klimagerät installiert hat und es hierdurch zu Geräuschimmission im Sondereigentum kommt.mehr

Das ist nicht erforderlich. Derart innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums übliche Veränderungen des dort befindlichen gemeinschaftlichen Eigentums können ohne Weiteres als gestattet angesehen werden.mehr

Alle Maßnahmen, die über die Erhaltung, also die Instandhaltung und Instandsetzung, des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums hinausgehen, stellen bauliche Veränderungen dar. Da das WEG seit Inkrafttreten des WEMoG keine Modernisierungen mehr kennt, stellen auch derartige bauliche Veränderungen dar. Unterschieden werden die Vornahmemaßnahmen, also die baulichen Verä...mehr

In Betracht kommen zunächst nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen. Dies ist in erster Linie bei einer nicht nur unerheblichen nachteiligen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Anlage der Fall. Eine Beeinträchtigung ist auch dann gegeben, wenn die bauliche Veränderung eine Nutzung ermöglicht, die der Zweckbestimmung des Sondereigentums widerspricht. Beeinträc...mehr

Erstreckt sich das Sondereigentum auf die Terrassenfläche, gelten nach § 13 WEG für bauliche Veränderungen die Regelungen des § 20 WEG mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Der maßgebliche Unterschied zur bauliche...mehr

Hinweis Sondereigentümer zahlt Liegt die Ursache im Sondereigentum, ist der einzelne Eigentümer zu deren Beseitigung verpflichtet. Eine Haftung besteht nur bei Verschulden. Ein schuldhaftes Verhalten des Mieters muss sich der Eigentümer zurechnen lassen.[1] Kann der Eigentümer Sofortmaßnahmen nicht einleiten, kann eine Befugnis des Verwalters zur umfassenden Regulierung vorli...mehr

Ebenerdige Terrassen können Gemeinschaftseigentum sein. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann sich das Sondereigentum nach § 3 Abs. 2 WEG auch auf Außenflächen erstrecken, soweit die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Insoweit können also insbesondere ebenerdige Terrassen Sondereigentum sein, da sie in aller Rege...mehr

Begriff § 3 Abs. 2 WEG eröffnet seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 die Begründung von Sondereigentum an Flächen außerhalb des Gebäudes. Ebenerdige (Außen-)Terrassen können also insgesamt zu Sondereigentum erklärt werden, an ihnen können nach wie vor aber auch Sondernutzungsrechte begründet werden. Dachterrassen hingegen liege...mehr

Im Gegensatz zu ebenerdigen Terrassen liegen Dachterrassen nicht außerhalb des Gebäudes. Sie gehören vielmehr zu den konstruktiven Gebäudebestandteilen, da sie das Dach der darunter liegenden Sondereigentumseinheiten darstellen. Sie können daher nicht gänzlich zu Sondereigentum erklärt werden. Sondereigentum können hier nur der Terrassenbelag sowie die Innenseiten bzw. der I...mehr

Bei verbundenen Gebäudeversicherungen kann Versicherungsschutz bestehen für Feuchtigkeitsschäden infolge Sturm- und Leitungsschäden sowie für Löschwasserschäden infolge der Brandbekämpfung.[1] Der Verwalter ist abwicklungsbefugt, wenn der Schaden seine Ursache im Gemeinschaftseigentum hat. Für die Abwicklung von Schäden am Sondereigentum ist die Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

Hier ist zu differenzieren zwischen ebenerdigen Terrassenflächen und Dachterrassen, an denen Sondereigentum begründet werden kann. Die konstruktiven Bestandteile der Dachterrasse sind allerdings zwingend Gemeinschaftseigentum.[1] 1.1 Ebenerdige Terrassen Ebenerdige Terrassen können Gemeinschaftseigentum sein. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEM...mehr

Überblick Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum so instand zu halten, dass Nachteile für andere Eigentümer nicht entstehen. Die Instandhaltung bzw. Erhaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, eigenständig die er...mehr

Erstreckt sich das Sondereigentum durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung nach § 3 Abs. 2 WEG auf die Terrassenfläche, obliegt die Erhaltung der Fläche dem Wohnungseigentümer auf seine Kosten. Ist dies nicht der Fall und steht die Terrassenfläche im Gemeinschaftseigentum, trifft die Erhaltungslast die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Da in aller Regel an der...mehr

Da Dachterrassen lediglich bezüglich des Bodenbelags und der Innenflächen der Brüstungen Sondereigentum sein können, trifft die Erhaltungslast für sämtliche übrigen (konstruktiven) Bereiche die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Allerdings kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer auch eine exklusive Kostenbelastung des Wohnungseigentümers geregelt werden. Praxis-Beis...mehr

Der Handwerker, wenn ihn ein Verschulden trifft. Der Unternehmer haftet nach § 276 BGB für eigenes Verschulden und nach § 278 BGB für das Verschulden seiner Mitarbeiter. Der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für eigenes Verschulden, wenn er die Gemeinschaft falsch beraten oder erkennbar ungeeignete Handwerker beauftragt hat. Er haftet nicht nach § 27...mehr

Vorauszuschicken ist zunächst, dass die Nachgenehmigung einer Instandsetzungsmaßnahme, die ohne entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, lediglich das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betrifft. Durch einen solchen Beschluss gehen keine Gewährleistungs- oder Schadensersatzansprüche gegen die ausführende Firma verloren.[1] Der Auft...mehr

Ansprüche auf Beseitigung von Baumängeln am Sondereigentum stehen ausschließlich dem Sondereigentümer zu. Er allein kann diese Ansprüche geltend machen. Zum Sondereigentum gehören u. a. die Bestandteile des Gebäudes, die sich innerhalb einer Wohnung oder einer Teileigentumseinheit befinden und nicht zu den tragenden wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes zählen.[1] Hierunte...mehr

Die Durchführung der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, nach Maßgabe der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zwingend dem Verwalter. Er schließt Werkverträge mit Bauhandwerkern nicht im Namen der einzelnen Wohnungseigentümer ab, sondern im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Eigenschaft als recht...mehr

Für das Grillen im Hof oder auf dem Balkon gelten die gleichen Grundsätze des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Immer ist das Recht zum Gebrauch des Sondereigentums und das Recht zum Mitbesitz bzw. Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums maßvoll auszuüben. Grillen auf dem Balkon mit Holzkohle kann jedenfalls durch Beschluss untersagt werden.[1] Das Verwenden von Elektrogeräten ist hingeg...mehr

Von anfänglichen Baumängeln spricht man, wenn bereits im Zuge der Errichtung der Eigentumswohnungen Baumängel entstehen. Bei der Veräußerung neu erstellter Eigentumswohnungen schließt in der Regel ein Bauträger mit jedem Erwerber einer Eigentumswohnung oder einer Teileigentumseinheit einen separaten Vertrag. Der Inhalt aller Verträge ist meistens gleich. Berechtigter aus den...mehr

Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG). Das Wohnungseigentum ist auch nicht lediglich ein beschränktes dingliches Recht, sondern echtes Eigentum nach den Regeln des BGB. Es versteht sich aber von selbst, dass auch das Wohnungseigentum...mehr

Begriff Nicht selten kommt es unter Wohnungseigentümern zum Streit darüber, wer z. B. was, wann und wo grillen darf oder wann und wie laut Musik bzw. Musizieren hinzunehmen ist. Das geflügelte Wort "des einen Freud ist des anderen Leid" findet hier seinen besonderen Ausdruck. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Jeder Wohnungseigentümer ist gem. § 14 WEG verpflichtet, die...mehr

Auf das Ruhebedürfnis der anderen Wohnungseigentümer ist stets Rücksicht zu nehmen. Lärmbelästigungen und Ruhestörungen, die die anderen übermäßig beeinträchtigen, sind zu vermeiden. Diese Grundsätze gelten sowohl im Rahmen der Nutzung des Sondereigentums wie im Rahmen der Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Von Kindern ausgehender Lärm ist großzügiger zu dulden als Lärm, de...mehr

Wird die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz später geändert und das Sondereigentum an der Mietwohnung mit einem veränderten Miteigentumsanteil veräußert, wird eine neue Kündigungssperrfrist in Gang gesetzt.mehr

Wird die Aufteilung nach dem WEG jedoch später geändert und das Sondereigentum an der Mietwohnung mit einem veränderten Miteigentumsanteil erneut veräußert, wird nach einem neuen Urteil des LG Berlin eine neue Kündigungssperrfrist in Gang gesetzt. In dem zugrunde liegenden Fall hatte die Eigentümerin, eine GbR, nach Abschluss des Mietvertrags eine Aufteilung in Wohnungseigen...mehr

Gesetzestext (1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. (2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums h...mehr

Gesetzestext (1) 1Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten ...mehr

Gesetzestext (1) 1Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordnete...mehr

I. Überblick. Rn 1 § 13 I bestimmt, dass neben dem gemE (§ 1 Rn 6) auch die im SonderE stehenden Räume und wesentlichen Gebäudebestandteile (das SonderE) – isoliert betrachtet – Eigentum iSv § 903 BGB sind (s.a. BGH ZWE 15, 337 Rz 9; NZM 14, 37 Rz 15). Die WEigtümer als Sondereigentümer stehen sich wie Grundstückseigentümer mit grds gegensätzlichen Interessen gegenüber (BGH N...mehr

Gesetzestext (1) Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden. (2) Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehörende Sondereigentum. A. Verfügungen über das SonderE. I. Das ganze SonderE. Rn 1 § 6 I, II knüpft zwischen vollständigem SonderE und dem jeweiligen Miteigentumsanteil (§ 3 Rn 8, § 47...mehr

Rn 20 Nicht nur die Veräußerung – Teilung nach § 8 WEG ist nicht ausreichend, Nbg ZMR 13, 650 – vermieteten Wohnungseigentums fällt unter § 566, sondern auch die sog Umwandlungsfälle, wobei dort mit einer teleologischen Reduktion der Norm in Einzelfällen dem Eintritt aller Wohnungseigentümer in die Stellung als Vermieter entgegengetreten wird. In den sog Umwandlungsfällen, d...mehr

(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. (3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzw...mehr

(1) 1Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenle...mehr

(1) Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden. (2) Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehörende Sondereigentum.mehr

(1) 1Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu erri...mehr

Rn 3 Erfasst ist die Übertragung von Allein- und Miteigentum. Die Übertragung von Wohnungs- und Teileigentum ist von § 925 unmittelbar erfasst, weil dabei ebenfalls Miteigentumsanteile an einem Grundstück – verbunden mit Sondereigentum – übertragen werden. § 925 gilt ferner für die Einräumung und Aufhebung von Sondereigentum (§ 4 II WEG), die Übertragung von Sondereigentum i...mehr

(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. (2) 1Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. 2Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden. (3) Für einen Vertrag, dur...mehr

Wächteramt 1666 1 Waffen Verkehrspflichten 823 164 Waffen; Verkehrspflichten 832 10 Wahlrecht 262 4 Wahlschuld 243 5; 245 14; 262 1; 2154 1 Wahlvermächtnis 262 3; 2154 1; 2184 1; 2185 1 Wahrscheinlichkeit und Schadensersatz 249 52 Währung 245 12 CISG 245 17 Ersetzungsbefugnis 245 14 stillschweigende Rechtswahl Art 3 ROM I 16 Währungsrecht 245 1, 5; Art 9 ROM I 11, 48 Annahmezwang 245 3 Ges...mehr