Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Heizkörper sind sondereigentumsfähig und kein zwingendes gemeinschaftliches Eigentum, weil sie lediglich passiver Bestandteil des Heizsystems sind und ihnen auch keine eigenständige Funktion für den hydraulischen Abgleich zukommt. mehr

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AG Berlin-Mitte, Urteil v. 10.7.2025, 29 C 5/24 mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wer Eigentümer der Heizkörper ist, wenn es einen hydraulischen Abgleich gibt. Eigentum an einem Heizkörper Durch eine Teilungserklärung kann kein wesentlicher Gebäudebestandteil zum Sondereigentum erklärt werden. Wenn doch, ist die Teilungserklärung insoweit nichtig (BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12, Rn. 11). Und ein erst beab... mehr

Das Ehepaar X und Y ist Eigentümer eines Grundstücks. Im Jahr 2000 teilen sie es in Wohnungseigentum auf. Anschließend veräußern sie an ihren Sohn Z einen Miteigentumsanteil von 1/3, verbunden mit dem Sondereigentum an der mit der Nummer 2 bezeichneten Wohnung. Z wird am 6.4.2000 als Eigentümer eingetragen. Einen weiteren Miteigentumsanteil von 2/3, verbunden mit dem Sondere... mehr

In dem Aufteilungsplan werden Räume, die Teileigentümer T zustehen (in der Teilungserklärung als Einheit Nummer 2 bezeichnet), "Laden" genannt. In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: "Die Einheiten 1 und 2 dienen als Laden. Die Einheiten 3 bis 10 dienen Wohnzwecken; sie dürfen jedoch auch als Praxis oder Büroräume verwendet werden, soweit nicht öffentlich-rechtliche... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es mit Blick auf das heutige Recht um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen einer verzögerten Erhaltungsmaßnahme einen Anspruch auf Entschädigung haben kann. Entschädigungsanspruch nach § 14 Abs. 3 WEG Nach § 14 Abs. 3 WEG kann ein Wohnungseigentümer dann, wenn er eine Einwirkung zu dulden hat, die ü... mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG gibt keinen Anspruch für eine bauliche Veränderung unter Inanspruchnahme fremden Sondereigentums, beispielsweise für Leitungsführungen. mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass jeder Sondereigentümer auf eigene Kosten einen digitalen Türspion installieren darf, sofern folgende Bedingungen eingehalten werden (zuvor hatten 2 Wohnungseigentümer bereits digitale Türspione eingebaut): Mögliche künftige Folge- oder Mehrkosten trägt der Wohnungseigentümer, eine Speicherfunktion muss technisch ausgeschlossen sein, e... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Gestattungsbeschluss (hier: die Gestattung digitaler Türspione) einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht. Gestattungsbeschluss und Ordnungsmäßigkeit Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen ... mehr

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Der Beschluss widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer habe keine ausreichenden Vorkehrungen getroffen, um eine Persönlichkeitsrechtsverletzung auszuschließen. Digitale Türspione erzeugten – schon aufgrund ihrer äußeren Erscheinung und der fehlenden Erkennbarkeit als Kamera – den Anschein ein... mehr

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Von einem Rechtsmissbrauch sei bei einer Anfechtungsklage nur auszugehen, wenn sie ausschließlich wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Zielen diene und nach Intensität und Umfang ihrer Instrumentalisierung für solche Ziele den übrigen Wohnungseigentümern nicht mehr zuzumuten sei. Dies sei nicht dargetan. Denn K rüge zu Recht eine mangeln... mehr

Wenn jede bauliche Veränderung eines Gestattungsbeschlusses bedarf, muss dann auch den Wohnungseigentümern gestattet werden, Dübellöcher in tragende Wände bohren zu dürfen? Das ist nicht erforderlich. Derart innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums übliche Veränderungen des dort befindlichen gemeinschaftlichen Eigentums können ohne Weiteres als gestattet angese... mehr

Braucht es einen Beschluss, wenn ein Eigentümer innerhalb seines Sondereigentums eine nicht tragende Wand entfernen möchte und ein Gutachten vorliegt. Nein, wobei die Frage an § 13 Abs. 2 WEG zu messen ist. mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es keinen allgemein zugänglichen Weg zum Dach. Der Zugang war bisher nur über die Dachterrassen der DG-Wohnungen möglich. Die Eigentümer der DG-Wohnungen möchten dies nun nicht mehr gewähren. Dürfen sie den Zugang über die Dachterrassen verwehren (Zugang durch die Wohnung)? Nein. Die Pflicht zur Duldung für Erhaltungsmaßnahmen, hierzu ge... mehr

Kann ein Eigentümer den anderen Eigentümern/Bewohnern das Betreten der Terrasse, die seiner Wohnung zugewiesen wurde, untersagen? Ja, wenn die Terrasse im Sondereigentum steht oder der entsprechende Wohnungseigentümer an der Terrasse ein Sondernutzungsrecht hat und die Bestimmungen wirksam sind. Im Übrigen nicht. Hinweis Weiterführende Hinweise Betreten des Sondereigentums Dul... mehr

Wonach muss sich die GdWE richten: Nach der Teilungserklärung oder dem geltenden Recht? Die Teilungserklärung beantwortet die Frage, welche Räume im Sondereigentum und damit welche Räume im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Soweit ist allein die Teilungserklärung maßgeblich mit der Einschränkung, dass sie keine Räume zum Sondereigentum erklären kann, die nicht sondereigen... mehr

Gehört zu den Pflichten des Verwalters auch die Abwicklung von Versicherungsschäden im Sondereigentum? Ich denke insbesondere z.B. an Wasserschäden, die sich sowohl auf gemeinschaftliches als auch Sondereigentum ausdehnen. Die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes betreffen nur Maßnahmen der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums. Die Verwaltung des Sondereigentums inkl... mehr

Nach der BGH-Rechtsprechung gehören die Leitungen zu dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Versorgungsnetz nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Wo fängt das "bis" an? Vorher (= ohne Absperrventil) oder erst dan... mehr

Die GdWE überdenkt den erstmaligen Einbau von Kaltwasseruhren samt dem zuvor erforderlichen Beschluss zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung von Kaltwasser. Laut TE erfolgt seit Jahrzehnten die Abrechnung von Kaltwasser nach MEA. Fragen Wie ist die Kostenregelung für den Aufwand im Sondereigentum zu beschließen, wenn für den Einbau der Wasseruhren durch Umbau- und Wiederhe... mehr

Ist ein Balkonanbau bei einem Altbau eine bauliche Veränderung, die die Wohnungseigentumsanlage grundlegend umgestalten würde? Das Gesetz definiert nicht, was eine grundlegende Umgestaltung ist. Der BGH hatte in 2 Fällen[1] jetzt Gelegenheit, hier für Klarheit zu sorgen, hat eine Definition aber noch vermieden. Er hat sich jedoch festgelegt, dass eine grundlegende Umgestalt... mehr

Rz. 9 Der Gesetzgeber hat eine besondere Regelung für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnungseigentum nicht getroffen, sondern geht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH (NJW 1999, 2177 ff.) davon aus, dass nur der Erwerber des Sondereigentums an den Wohnräumen alleiniger Vermieter ist. Die Veräußerung von vermieteten Wohnungen, die in Eigentumswohnungen ... mehr

Sind Absperreinrichtungen, die nicht mit dem Zähler verbunden sind, dem Sondereigentum zuzuordnen? Absperreinrichtungen sind gemeinschaftliches Eigentum, soweit sie Teil eines wasserzuführenden Strangs sind. Im Übrigen dürften sie im Sondereigentum stehen, soweit der Strang im Sondereigentum steht. mehr

Die GdWE möchte die Steigstrangleitungen (Kaltwasser-, Warmwasser-, Zirkulationsleitung) erneuern, weil der Durchfluss stark verringert ist. Die Abzweigungen in die Wohneinheiten sind nur mittels Aufputzmontage (Wände und Decken) möglich. Können Wohnungseigentümer diese Lösung für ihr Sondereigentum ablehnen? Wie kommt die GdWE weiter voran? Die GdWE muss den baulichen Zustan... mehr

Bei einer Fußbodenheizung muss die Verteilung (inkl. Thermostate) der Stränge geändert werden. Die "Verteilung" befindet sich im Bereich des Sondereigentums. Ist die Verteilung gemeinschaftliches Eigentum oder Sondereigentum? In der Teilungserklärung steht hierzu nichts. Auf die Teilungserklärung kommt es nicht an. Dort kann ein wesentlicher Gebäudebestandteil nicht zum Son... mehr

Es existieren keine Stellplätze Was gilt in Wohnungseigentumsanlagen (z. B. Altbauten) ohne Stellplätze und ohne Zufahrten zum Gebäude oder wenn die Gebäudeaußenwand die Grundstücksgrenze am öffentlichen Gehweg bildet? Besteht trotzdem ein Anspruch auf Errichtung einer Ladestation? § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG verschafft keinen Anspruch auf einen Stellplatz. Gibt es keinen S... mehr

Wie ist der Selbstbehalt aus einem Versicherungsschaden abzurechnen? Tritt in einer Wohnungseigentumsanlage z. B. aufgrund einer defekten Wasserleitung ein Schaden ein, ist ein von der GdWE in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt, durch den der Versicherer einen bestimmten Teil des ansonsten versicherten Interesses nicht zu ersetzen hat, wie die Ver... mehr

Auf einer gemeinschaftlichen Fläche ist ein Wasserschaden entstanden. Dadurch kam es auch zu einem Schaden in der Wohnung darunter. Wer ist hinsichtlich der Wohnung verantwortlich für die Behebung des Schadens? Soweit es um Schäden des gemeinschaftlichen Eigentums geht, muss sich die Verwaltung als Organ der GdWE darum kümmern. Soweit es um Schäden in einem Raum geht, der i... mehr

Was genau ist ein Annex? Wo steht der im Grundbuch? Ein Annex ist ein Anhang oder ein Zusatz zu etwas Bestehendem. § 3 Abs. 2 WEG regelt: "Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache". Diese ... mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage sind die Balkone instand zu setzen. Es gibt 27 Einheiten, von den 14 über einen Balkon verfügen. Andere Eigentümer, zum Beispiel solche, die eine Terrasse haben, möchten sich nicht an den Kosten beteiligen. Kann man einen solchen Beschluss fassen? Da es um eine Erhaltungsmaßnahme und um keine bauliche Veränderung geht, handelt es sich um Kos... mehr

Gehen bei Fenstern immer alle Reparaturkosten, wie z. B. die vom Rollladenmotor oder -gurt, zulasten der Gemeinschaft? Ja. Steht ein wesentliches Gebäudebestandteil im gemeinschaftlichen Eigentum, beispielsweise Rollläden, stehen auch die Zubehörteile dieses Bestandteils im gemeinschaftlichen Eigentum, beispielsweise ein Motor oder ein Gurt. Die Wohnungseigentümer können in... mehr

Bei einem so genannten Terrassenbau (treppenförmig am Hang) wurden in den Erdgeschosswohnungen größere Räume "in den Hang" gebaut. Diese Räume kommen in Plänen und in der Teilungserklärung nicht vor. Stehen diese im Sondereigentum oder im gemeinschaftlichen Eigentum? Räume, die nach der Teilungserklärung nicht dem Sondereigentum zugewiesen sind, stehen im gemeinschaftlichen... mehr

In der Teilungserklärung /Gemeinschaftsordnung finden sich keine Angaben zu einer Sprechanlage mit Kamerafunktion. Tatsächlich befindet sich in einer Wohnung eine defekte Kamera. Muss sich die Verwaltung um dieses Problem kümmern? Ob sich die Verwaltung um ein Bauteil oder eine Einrichtung kümmern muss, ist die Frage danach, ob sich das Bauteil oder die Einrichtung im gemei... mehr

Ist es möglich, dass sich ein Verwalter, der auch das Sondereigentum verwaltet, pauschal automatisch das Stimmrecht bei WEG-Versammlungen selbst einräumt? Ja, wenn er eine Vertretungsmacht vom Sondereigentümer hat, die es ihm erlaubt, sich selbst Vertretungsmacht für die Versammlung zu geben. Besser ist es, wenn in der Vollmacht, die der Wohnungseigentümer als Sondereigentü... mehr

Was gilt, wenn eine Rohrverstopfung, deren Beseitigung durch die Gemeinschaft beauftragt und bezahlt wurde, ihre Ursache im Sondereigentum hat, was sich aber erst später herausstellt. Können diese Aufwendungen dann als "Anerkannt" in die Abrechnung eingestellt werden? Nur dann, wenn der betreffende Sondereigentümer die Verursachung und die Kosten anerkannt hat. Ansonsten is... mehr

Kann ein Tiefgaragenstellplatz zum Sondereigentum erklärt werden. Darf ein Eigentümer diesen Stellplatz dann separat ohne Wohnung im Gebäude erwerben? Für Stellplätze der Tiefgarage fingiert das Gesetz seit dem Jahr 1973, dass sie ein Raum sind. Ein Tiefgaragenstellplatz kann daher nach §§ 3, 8 WEG als "Raum" zum Sondereigentum erklärt werden. Dieser Raum kann ein selbststän... mehr

Ist eine Klausel im Verwaltervertrag wirksam, wonach Zusatzvergütungen, wie zum Beispiel die Gebühren für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, Mahnungen, die Erstellung von Kopien von Faxen oder Dateien von denjenigen Eigentümern zu tragen sind, die sie veranlasst haben? Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Verteilungsschlüssel einzelner Kos... mehr

In einem Gebäude mit Wohn- und Gewerbenutzung spielt ein Friseursalon tagsüber laute Musik ab. Zwei Eigentümer fühlen sich gestört, da sie täglich im Homeoffice arbeiten. Nachdem die Beschwerden vermehrt ignoriert worden sind, stellt sich die Frage, wie nun (als Hausverwalter oder Eigentümer) vorzugehen ist. Zunächst muss die Verwaltung klären, ob es in der entsprechenden A... mehr

Sie haben Kosten genannt. Handelt es sich dabei um die Kosten vom Grundbuchamt? Benötigt man zusätzlich einen Notar zur Eintragung der Beschlüsse (= fallen weitere Kosten an)? Die von mir genannten Kosten (50 EUR pro Einheit, maximal 500 EUR; GNotKG KV 14160) sind Kosten des Grundbuchamts. Für die öffentliche Beglaubigung der Unterschriften braucht man nach § 129 BGB grundsä... mehr

Sie haben Kosten benannt: Handelt es sich dabei um die Kosten vom Grundbuchamt? Benötigt man zusätzlich einen Notar zur Eintragung der Beschlüsse (= fallen weitere Kosten an)? Die von mir genannten Kosten (50 EUR pro Einheit, maximal 500 EUR; GNotKG KV 14160) sind Kosten des Grundbuchamts. Für die öffentliche Beglaubigung der Unterschriften braucht man nach § 129 BGB grundsä... mehr

Muss ein Umlagebeschluss, der auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beruht, zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und also im Grundbuch eingetragen werden, damit er einen Sondernachfolger bindet? Nein. Nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG müssen nur Beschlüsse, die auf einer Öffnungsklausel beruhen zur Bindung eines Sondernachfolgers als Inhalt des Sondereigentums eingetragen werden. In einz... mehr

Bei den Absperrhähnen für Wasser stellt sich häufig das Problem, dass sie "festgehen", wenn sie vom Wohnungsinhaber nicht regelmäßig bewegt werden. Kann man einen Beschluss fassen, dass die Sondereigentümer die Kosten für den Tausch der Absperrhähne zu tragen haben? Um diese Frage zu beantworten ist zu klären, in wessen Eigentum der Absperrhahn (= Ventil) steht. Dient der Ab... mehr

Darf die Verwaltung Mietern und Wohnungseigentümern die Nutzung eines als "Gästeparkplatz" ausgewiesenen Parkplatzes verbieten oder bedarf es eines Beschlusses? Für die Beantwortung der Frage ist zu klären, in wessen Eigentum der Stellplatz steht und ob es für diesen eine Gebrauchsbestimmung gibt. Steht der Stellplatz im gemeinschaftlichen Eigentum und haben die Wohnungseige... mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage wurde Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum umgewandelt. Müssen in diesem Fall auch die Miteigentumsanteile des Wohnungseigentümers als Sondereigentümer angepasst werden, da sich die Fläche verändert hat? Nein. Es sollte aber überprüft werden, ob die Kosten der GdWE weiterhin fair und gerecht umgelegt werden. Ist diese Frage zu verne... mehr

Muss ein Beschluss, dass Fenster gemeinschaftliches Eigentum sind und bleiben, aber die Kosten künftig vom Sondereigentümer getragen werden müssen, nach § 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden? Nein. Der zweite Beschlussteil "Kosten künftig vom Sondereigentümer getragen werden müssen" beruht auf einer gesetzlichen Öffnungsklausel und ka... mehr

Muss ein Beschluss, dass Fenster gemeinschaftliches Eigentum sind und bleiben, aber die Kosten künftig vom Sondereigentümer getragen werden müssen, nach § 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden? Nein. Der zweite Beschlussteil "Kosten künftig vom Sondereigentümer getragen werden müssen" beruht auf einer gesetzlichen Öffnungsklausel und ka... mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es Gasetagenheizungen. In wessen Eigentum stehen die einzelnen Bauteile? In der Regel stehen Gasetagenheizungen und ihre Bauteile nach § 5 Abs. 1, Abs. 2 WEG im Sondereigentum. Im Einzelfall kann es wegen der baulichen Gegebenheiten anders sein. Die Frage kann pauschal nicht beantwortet werden. mehr

Dürfen Kinder der Wohnungseigentümer an der Versammlung als Vertreter teilnehmen? Ein Wohnungseigentümer kann sich in der Versammlung vertreten lassen, die Teilnahme an der Versammlung ist nicht höchstpersönlich. Ein möglicher Vertreter sind seine Kinder, auch mehrere. Etwas anderes gilt, wenn es eine Vertreterklausel gibt, die den Kreis der Vertreter einschränkt und die es... mehr

Wo beginnt das gemeinschaftliche Eigentum/Sondereigentum bei Aufputzleitungen? Hier gilt nichts Anderes als für Rohrleitungen, die unter Putz gelegt worden sind. mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es Durchlauferhitzer. In wessen Eigentum stehen diese? Durchlauferhitzer und ihre Bauteile stehen nach § 5 Abs. 1, Abs. 2 WEG im Sondereigentum. mehr