Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Ein Wohnungseigentümer hat bei einem Einrohrheizsystem die Aufputz-Zuleitung zum Schlafzimmerheizkörper durch eine Undichtigkeit am Übergang in den Heizkörper so lange verrosten lassen, dass dieses Stück ausgetauscht werden muss, um einen Rohrbruch zu vermeiden. Wenn sich der Wohnungseigentümer mit der Undichtigkeit eher gemeldet hätte, wäre dies vermeidbar gewesen. Ist da...mehr

Wenn ein Wohnungseigentümer eine Baumaßnahme durchführen will, die keine nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG privilegierte bauliche Veränderung darstellt, wann liegt in einem derartigen Fall ein Nachteil für andere Wohnungseigentümer vor? In Betracht kommen zunächst nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen. Dies ist in erster Linie bei einer nicht nur unerheblichen nachteilige...mehr

Können die Kosten für Heizkörper oder Ventile, die nach § 5 WEG im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, durch Beschluss auf bestimmte Wohnungseigentümer übertragen werden? Ja. Dies ermöglicht § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Es dürfte in der Regel sogar ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, den Wohnungseigentümern die Kosten für die wesentlichen Gebäudebestandteile zu übertragen, d...mehr

In der Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass vorerst in einer Wohnung keinerlei Maßnahmen hinsichtlich von Feuchtigkeitsbildung mehr unternommen werden, da in der Vergangenheit bereits mehrere Maßnahmen durchgeführt wurden. Der Mieter beheizt zwei Räume nicht und hier wird jetzt vermutet, dass die Feuchtigkeitsbildung aufgrund von mangelndem Heizen und Lüften entst...mehr

Können die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Montage einer Parabolantenne nach neuem Recht wegen einer optischen Beeinträchtigung der Wohnanlage noch anfechten? Grenzen baulicher Veränderungen setzt § 20 Abs. 4 WEG, wonach bauliche Veränderungen die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten dürfen und einzelne Wohnungseigentümer nicht unbillig gegenüber anderen Woh...mehr

Rz. 408 Die Zwangsvollstreckung von Titeln, durch die die verurteilte Partei zu Handlungen verpflichtet wird, ist unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um eine vertretbare oder um eine unvertretbare Handlung handelt. Dagegen sind Titel, die zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilen, nicht im eigentlichen Sinne vollstreckungsfähig, weil die entsprechende Willenserklärun...mehr

Ich habe gehört, in kleineren Gemeinschaften biete es sich an, bei § 21 Abs. 2 WEG im Wege des "Subtraktionsverfahrens" vorzugehen. Was sind "kleinere Gemeinschaften" – sind 8 Sondereigentümer noch "klein"? Der Begriff "kleinere Gemeinschaften" ist nicht "rechtstechnisch" gemeint. Gemeint ist vielmehr, dass insbesondere in Gemeinschaften mit wenigen Wohnungseigentümern und ...mehr

Rz. 10 Vermieter ist derjenige, der den (schuldrechtlichen) Mietvertrag als Vermieter abgeschlossen hat. Beim schriftlichen Mietvertrag ergibt sich die Vermieterstellung aus dem Vertrags"rubrum" im Zusammenhang mit der Unterschrift desjenigen am Ende des Formulars, der im Rubrum als Vermieter bezeichnet ist – vom Abschluss durch einen rechtsgeschäftlichen oder gesetzlichen V...mehr

Rz. 70 Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung, die dinglich, eigentumsrechtlich, in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingebettet ist, steht dem Mieter schuldrechtlich im Rahmen des Mietvertrags auch nur der Eigentümer der Eigentumswohnung als Vermieter gegenüber, steht der Mieter in keiner rechtlichen Beziehung zu der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Anspruch nach § ...mehr

Rz. 73 Unter Rechtsmängel fallen nicht öffentlich-rechtliche Beschränkungen als Mangel der Mietsache, wie fehlende Nutzungsgenehmigungen, Zweckentfremdungsgenehmigungen, Sperrung der Wohnung wegen Baufälligkeit und dgl. Diese Beschränkungen sind Sachmängel i. S. d. § 536 Abs. 1, da sie sich auf Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache beziehen und nicht auf die ...mehr

Rz. 9 Der Gesetzgeber hat eine besondere Regelung für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnungseigentum nicht getroffen, sondern geht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH (NJW 1999, 2177 ff.) davon aus, dass nur der Erwerber des Sondereigentums an den Wohnräumen alleiniger Vermieter ist. Die Veräußerung von vermieteten Wohnungen, die in Eigentumswohnungen ...mehr

Rz. 3 Nach § 3 Abs. 1 muss die vertragliche Teilungserklärung "jedem" Miteigentümer Sondereigentum einräumen (d.h. jeder Miteigentumsanteil muss mit Sondereigentum verbunden werden); rechtsgeschäftlich kann Wohnungseigentum nicht neben sondereigentumslosen (sog. isolierten) Miteigentumsanteilen begründet werden.[4] Die Einräumung von Sondereigentum scheitert daher, wenn der ...mehr

Rz. 118 Hat der einzelne Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen am Sondereigentum vorgenommen und müssen diese im Zuge von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beschädigt oder beseitigt werden, stellt sich die Frage, ob die GdWE oder der andere Wohnungseigentümer nach Absatz 3 zur Wiederherstellung des ...mehr

Rz. 64 Die Duldungspflicht besteht in erster Linie bei den in der Gesetzbegründung genannten[195] Erhaltungs- und Baumaßnahmen einzelner Wohnungseigentümer. Hier kann sich ebenso wie bei Einwirkungen durch die GdWE zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Notwendigkeit ergeben, das unter- oder oberhalb oder neben dem eigenen Sondereigentum liegende Sondereigentum z...mehr

Rz. 28 Eine in der Teilungserklärung enthaltene nichtige Zuweisung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum kann im Einzelfall in eine Regelung umgedeutet werden, welche die Erhaltungspflicht für diese Gebäudeteile den Wohnungseigentümern auferlegt, zu deren Sondereigentum die Gebäudebestandteile gehören.[104] Dabei ist auch zu prüfen, ob eine Instandhaltungs- und Instand...mehr

Rz. 43 Die nachträgliche Einräumung von Sondereigentum erfolgt durch Umwandlung von Gemeinschaftseigentum an einem sondereigentumsfähigen Gegenstand in Sondereigentum und Verbindung dieses Sondereigentums entweder mit einem schon bestehenden Miteigentumsanteil eines Wohnungseigentums (Vergrößerung des Sondereigentums eines bestehenden Wohnungseigentums) oder mit einem durch ...mehr

Rz. 8 Aus § 6 Abs. 2 WEG folgt, dass bei Verfügungen über das Wohnungseigentum das Objekt der Verfügung der Miteigentumsanteil ist. Verfügungen über ihn erfolgen nach den für Verfügungen über Miteigentumsanteile am Grundstück (§ 1008 BGB) geltenden Vorschriften und erstrecken sich kraft Gesetzes auf das mit ihm verbundene Sondereigentum. Rz. 9 Die Übertragung des Wohnungseige...mehr

Rz. 56 Im umgekehrten Fall, dass die Gemeinschaft im irrigen Glauben, es handele sich um gemeinschaftliches Eigentum, Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers instand setzt, kann sie nur dann einen Bereicherungsausgleich verlangen, wenn die Maßnahme zwingend geboten war, um einen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nacht...mehr

Rz. 42 Ein Raum des Gebäudes oder eine Freifläche kann zum Gemeinschaftseigentum oder zum Gemeinschaftsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören. Erwirbt die Gemeinschaft einen "Rezeptionsraum mit Kiosk" steht dieser im Sondereigentum der Gemeinschaft und nicht im Gemeinschaftseigentum, sondern zum Gemeinschaftsvermögen.[166] Die Wohnungseigentümer haben keinen Ans...mehr

Rz. 22 Das Sondernutzungsrecht ist entwickelt worden, weil außerhalb des Gebäudes liegende Teil des Grundstücks bis zum 30.11.2020 nicht Gegenstand des Sondereigentums sein konnte. Das hat sich mit der Einführung von § 3 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 geändert. Danach gelten Stellplätze als Räume des Gebäudes. Ferner kann das Sondereigentum auf solche Teile des gemeinschaftlichen Gr...mehr

Rz. 18 Zwischen beiden besteht eine unlösbare Einheit. Isolierte Miteigentumsanteile können z.B. nur unplanmäßig entstehen. Eine isolierte Auseinandersetzung allein des gemeinschaftlichen Eigentums scheidet aus. Die Höhe der im Grundbuch nach § 47 GBO eingetragenen Miteigentumsanteile und der relative Verkehrswert des jeweiligen Sondereigentums stimmen selten überein. Miteige...mehr

Rz. 15 Schließlich muss Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben worden sein. Die (Fertigstellung und) Übergabe des Gemeinschaftseigentums ist also ebenso entbehrlich wie die Übergabe von Teilen des außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks, die zum Sondereigentum gehören[26] oder für die Sondernutzungsrechte begründet sind. Ob auch für die ...mehr

I. Einigung und Eintragung (Abs. 1) Rz. 2 Die Einräumung von Sondereigentum ist eine Inhaltsänderung des Miteigentums (§ 3 WEG Rdn 34). In Anlehnung an §§ 873, 877 BGB schreibt § 4 Abs. 1 daher vor, dass für die vertragliche Einräumung die Einigung aller Miteigentümer über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung im Wohnungsgrundbuch (vgl. hierzu § 7) erforderlich i...mehr

1. Regelungsbereich des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a) Vorrang von Regelungen der Gemeinschaftsordnung Rz. 38 § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG kodifiziert nur die Regelung des Gebrauchs von Gemeinschafts- und Sondereigentum durch Beschluss. Vorrangig sind, wie § 19 Abs. 1 WEG klarstellt, Gebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung. Diese können nur bei Vorliegen eines Öffnungsklausel durch...mehr

1. Einführung Rz. 26 Absatz 1 Nr. 2 und Absatz 2 Nr. 2 fassen die Nummern 3 und 4 des früheren § 14 zusammen, erweitern sie von Einwirkungen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 13 Abs. 2) auf alle zulässigen Einwirkungen, teilen sie aber zugleich nach Duldungspflichten gegenüber der GdWE und solche gegenüber anderen Wohnungseigentümern auf. Absatz 1 Nr. 2 handel...mehr

I. Gestattungsfreie bauliche Maßnahmen Rz. 18 Das mit Absatz 1 verbriefte Recht des Sondereigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, umfasst auch das Recht, es baulich zu verändern. Solche baulichen Veränderungen können im Zuge von Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen (Erhaltung) anfallen. Beispiel für solche Maßnahmen sind der hinfällig und erneue...mehr

I. Verfügungen zugunsten Außenstehender Rz. 2 Nach § 6 Abs. 1 WEG kann Sondereigentum ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil (sog. isoliertes Sondereigentum) nicht durch Rechtsgeschäft oder im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert oder belastet werden. Aus § 6 Abs. 2 WEG folgt, dass auch ein Miteigentumsanteil ohne das zugehörige Sondereigentum (sog. isolierter Miteigentums...mehr

I. Miteigentum am Grundstück Rz. 2 Die Begründung von Sondereigentum durch vertragliche Teilungserklärung setzt nach § 3 Abs. 1 voraus, dass das Grundstück im Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB) mehrerer (also mindestens zweier) Personen steht. Nicht erforderlich ist, dass die Beteiligten bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Miteigentümer sind. Es genügt, dass s...mehr

I. Allgemeine Eigentumsrechte Rz. 2 Jeder Wohnungseigentümer ist in Bezug auf sein Sondereigentum Alleineigentümer. Daher übernimmt § 13 Abs. 1 fast wörtlich § 903 BGB. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer (positiver Inhalt der Regel) mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Er kann grundsätzlich (zu Einschränkungen siehe Rdn 4) rechtlich Gebrauch machen durch Übe...mehr

Rz. 10 Die Aufhebung von Sondereigentum ist eine Inhaltsänderung des mit ihm verbundenen Miteigentumsanteils. Wie bei der Einräumung von Sondereigentum ist daher für die vertragliche Aufhebung die Einigung aller Wohnungseigentümer über den Eintritt der Rechtsänderung und deren Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern (vgl. Rdn 13) erforderlich. Ein einseitiger Verzicht auf Son...mehr

Rz. 12 Die Regelungen des § 20 gelten nach § 13 Abs. 2 im Grundsatz auch für bauliche Veränderungen im Bereich des Sondereigentums. Eine Ausnahme gilt nur für bestimmten Fälle des Beschlusszwangs.mehr

Gesetzestext (1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, daß jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen (Sondereigentum) in einem auf dem Grunds...mehr

Gesetzestext (1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. (2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) d...mehr

Rz. 46 Der natürliche Zweck von Sondereigentum besteht darin, dieses als Raum (umbauter Kubus) nutzen zu können. Ein Raum dient dem Betreten durch Personen (zu näher bestimmten Zwecken) und/oder der Unterbringung von Gegenständen. Eine Vereinbarung darf diese Funktion dem Sondereigentum nicht vollständig nehmen. Eine Vereinbarung, wonach ein Sondereigentum nicht betreten wer...mehr

Rz. 17 Während die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Angelegenheit aller Wohnungseigentümer ist, fällt die Verwaltung des Sondereigentums in den alleinigen Zuständigkeitsbereich des jeweiligen Sondereigentümers. Soweit das WEG sich in den §§ 18 ff. mit der Verwaltung befasst, betrifft dies ausschließlich die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Das Sondereigentum verwa...mehr

Rz. 60 Eine nach Absatz 2 Nr. 1, Absatz 1 Nr. 1 abwehrfähige Beeinträchtigung kann ebenso wie nach dem früheren § 14 Nr. 1 auch aus einer Verletzung seiner Verpflichtung zur Erhaltung seines Sondereigentums entstehen.[184] Voraussetzung ist auch hier nicht nur die Verletzung der Erhaltungspflicht als solche, sondern die konkrete Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 14 Einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S. 2 BGB hatte der BGH hingegen bislang verneint, wenn das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers infolge eines Mangels am gemeinschaftlichen Eigentum Schaden erleidet.[35] Da der geschädigte Sondereigentümer zugleich Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums ist, durch das der Schaden verursacht w...mehr

Rz. 37 Die Teilungserklärung muss angeben, welche Räume einem Miteigentumsanteil als Sondereigentum zugeordnet werden sollen (§§ 3 Abs. 1, 5 Abs. 1). Räume, die nicht als Sondereigentum zugeordnet sind, werden kraft Gesetzes und damit ohne Bestimmung in der Teilungserklärung gemeinschaftliches Eigentum. Bestandteile des Gebäudes, die nach § 5 Abs. 1 sondereigentumsfähig sind...mehr

Rz. 58 Seit jeher als Grenze der Mehrheitsmacht anerkannt ist ferner der Kernbereich des Sondereigentums. Auch hier greift die Gemeinschaft in Rechte ein, die der Verwaltungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft entzogen sind.[127] Dies gilt auch dann, wenn gleichzeitig über die Sanierung von Gemeinschafts- und Sondereigentum Beschluss gefasst wird.[128] Denn trotz seiner Einb...mehr

Rz. 13 Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S. 2 ist auf das Verhältnis von Miteigentümern grundsätzlich auch dann nicht anwendbar, wenn sie eine wohnungseigentumsähnliche Regelung nach § 1010 BGB getroffen haben.[23] Das ist bei Wohnungseigentümern anders. Der BGH hat dies bislang allerdings zu Recht nicht mit einem Rückgriff auf den wohnungseigentum...mehr

Rz. 45 Absatz 2 Nr. 1 entspricht inhaltlich dem früheren § 14 Nr. 1.[126] Die Vorschrift verpflichtet jeden Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nr. 2 bestimmte Maß zu beeinträchtigen. Jeder Wohnungseigentümer darf von seinem Sondereigentum nur in Übereinstimmung mit den Vereinbarungen und Beschlüsse un...mehr

Rz. 66 Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der Verpflichtung zum maßvollen Gebrauch durch die Personen zu sorgen, die zu seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb gehören (z.B. Ehegatte, Kinder, Gäste und Hausangestellte, Angestellte) oder denen er sonst die Nutzung des Sondereigentums oder der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücks- oder G...mehr

Rz. 23 Schließlich kann der einzelne Wohnungseigentümer alleine gegen eine Störung seines Sondereigentums vorgehen, auch wenn diese gleichzeitig das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt. Diesen Anspruch kann als Individualanspruch jeder Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung durch die Gemeinschaft geltend machen.[26] Die Fortführung dieser Praxis entspricht dem ausdrücklichen ...mehr

Rz. 8 § 5 WEG und §§ 94 und 95 BGB regeln nur die sachenrechtliche Zuordnung. Die davon losgelöste Frage, ob ein Wohnungseigentümer berechtigt ist, bauliche Veränderungen auf einem außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks vorzunehmen, auf die sich sein Sondereigentum erstreckt, beantwortet sich nach § 13 Abs. 2 WEG.[17]mehr

Rz. 166 Die Umlage von Betriebskosten beim vermieteten Wohnungseigentum erfolgt nach § 556a Abs. 3 BGB. Diese Vorschrift ist lex specialis zu § 556a Abs. 1 BGB.[549] Betriebskosten des Sondereigentums werden nur erfasst, soweit sie über die Gemeinschaft abgerechnet werden, nicht aber, soweit sie von Dritten gegenüber einem Wohnungseigentümer unmittelbar abgerechnet werden (s...mehr

Rz. 16 Verneint hat der BGH eine analoge Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB für das Verhältnis von Mietern bei Beeinträchtigungen, die von einer Mietwohnung innerhalb desselben (ungeteilten) Grundstückseigentums auf eine andere Mietwohnung einwirken.[40] Im Verhältnis zwischen einem Wohnungseigentümer und dem Mieter einer anderen Wohnungseigentumseinheit derselben Wohnanl...mehr

Rz. 65 Nach dem Wortlaut der Regelung und den Vorstellungen des Gesetzgebers ist die Anwendung des Absatzes 2 Nr. 2 nicht auf Erhaltungs- und Baumaßnahmen beschränkt. Sie kann auch bei der Sicherung der Nutzung des Sondereigentums zur Anwendung kommen. Ein Beispiel ist der Fall eines gefangenen Sondernutzungsrechts, das sich nur erreichen lässt, wenn man einen zum Sondernutz...mehr

Rz. 15 Zu den weiteren Grundprinzipien des WEG gehört das Recht auf Gebrauch des (eigenen) Sondereigentums und das Recht auf Mitgebrauch am Gemeinschaftseigentum.mehr

Rz. 9 Gegenstand des Sondereigentums können nur Räume, bestimmte zu ihnen gehörende Gebäudebestandteile, Stellplätze und Freiflächen und andere Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks sein, auf die das Wohnungs- und Teileigentum so erstreckt werden kann, dass die Wohnung oder das Teileigentum wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. I. Räume 1. Allgemeines Rz. 10 Sondereigentum s...mehr

Rz. 39 In die Teilungserklärung können – müssen aber nicht[96] – Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander aufgenommen werden, die Inhalt des Sondereigentums werden sollen (vgl. § 5 WEG Rdn 47). Werden Regelungen, die nur durch einen Mehrheitsbeschluss erfolgen können (z.B. die Bestellung eines Verwalters) in die Teilungserklärung aufgenommen, s...mehr