Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Rz. 107 In diesem Bereich sind folgende Positionen in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Rz. 108 Für einen Ersatzanspruch nach Absatz 3 genügt es hingegen nicht, dass der Schaden am Sondereigentum zwar auf Mängel am Gemeinschaftseigentum zurückzuführen ist (z.B. Schimmelflecken am Teppichboden wegen Feuchtigkeit in der Geschossdecke), der ...mehr

Rz. 4 Je nachdem, ob es sich um Wohnungs- oder um Teileigentum handelt, erhält das besondere Grundbuchblatt die Aufschrift "Wohnungsgrundbuch" oder "Teileigentumsgrundbuch" (§ 2 S. 1 WGV). Es ist das Grundbuch im Sinne des BGB und der GBO.[2] Rz. 5 Ist mit dem Miteigentumsanteil sowohl Sondereigentum an einer Wohnung als auch Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden R...mehr

Rz. 27 Am Grundstück selbst kann Sondereigentum in den Fällen des § 3 Abs. 1 S. und Abs. 2, also an Stellplätzen sowie an Freiflächen und anderen Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks begründet werden, auf die das Wohnungs- und Teileigentum so erstreckt werden kann, dass die Wohnung oder das Teileigentum wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Die Einräumung von Sondernutzu...mehr

Rz. 51 Während eine Zweckbestimmung im weiteren Sinne festlegt, ob die zum Sondereigentum gehörenden Räume Wohnungseigentum (zu Wohnzwecken dienend) oder Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken dienend) sind, regelt die Zweckbestimmung im engeren Sinne, in welchen Grenzen eine Teileigentumseinheit (z.B. als Laden) oder Wohnungseigentumseinheit genutzt werden darf.[137] Eine Zweck...mehr

Rz. 414 Verletzt der Verwalter ein Recht oder Rechtsgut eines Wohnungseigentümers, haftet er diesem – wie auch jedem ­Dritten – aus unerlaubter Handlung. Rz. 415 Beispiel: Auf einer Versammlung kommt es zu einer Auseinandersetzung zwischen dem Verwalter und einem Wohnungseigentümer und der Verwalter schlägt und beleidigt den Wohnungseigentümer. Der Verwalter stört den Besitz d...mehr

Rz. 1 Nach § 8 Abs. 1 WEG kann an Räumen in einem bereits vorhandenen oder noch zu errichtenden Gebäude durch einseitige Teilungserklärung des oder der Grundstückseigentümer Sondereigentum eingeräumt (und damit Wohnungseigentum begründet) werden. Im Gegensatz dazu regelt § 3 WEG die Begründung von Wohnungseigentum durch ­vertragliche Teilungserklärung der Miteigentümer (§ 10...mehr

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist. (2) Im Falle des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend. (3) Wer einen Anspruch auf Übertragung ...mehr

Rz. 2 Durch Vertrag (sog. vertragliche Teilungserklärung) können sich die Miteigentümer eines Grundstücks (§ 1008 BGB) gegenseitig Sondereigentum einräumen (§ 3) und damit Wohnungseigentum begründen. Dieser Weg wird beim sog. "Bauherrenmodell" beschritten, bei dem mehrere Wohnungsinteressenten ein Baugrundstück zu Miteigentum erwerben, um es zu bebauen und in Wohnungseigentu...mehr

Rz. 92 Zu den Kosten der ordnungsmäßigen Erhaltungsmaßnahmen zählen diejenigen Kosten, die für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. Anders als dies noch bei § 16 Abs. 4 a.F. der Fall war, macht die in § 16 Abs. 2 S. 2 neu geregelte Beschlusskompetenz keine Vorgaben für eine bestimmte erforderliche Beschlussmehrheit.[287] D...mehr

Rz. 43 Nicht ausdrücklich geregelt sind der Zeitpunkt und die Dauer der Duldungspflicht. Die zeitliche Einwirkung auf das Sondereigentum ist auf das notwendige Maß zu beschränken. Die GdWE hat durch den Verwalter Zeitpunkt und ungefähre Dauer vorher bekannt zu geben. Der berufstätige und alleinstehende Alleineigentümer muss sich auf die Maßnahmen einstellen können, indem er ...mehr

Rz. 1 § 6 WEG ist Ausdruck der unauflöslichen rechtlichen Verbindung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum und kann nicht abbedungen werden.[1] Er verhindert selbstständige Verfügungen über Sondereigentum oder Miteigentumsanteil. Gegen § 6 WEG verstoßende Verfügungen sind absolut unwirksam.[2] Durch § 6 Abs. 1 WEG soll verhindert werden, da...mehr

Rz. 97 In diesem Bereich sind folgende Positionen in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Rz. 98 Umzugs-, Transport- und Lagerkosten.[302] Dies gilt allerdings nur für Gegenstände, die im Rahmen einer Wohnnutzung im Sondereigentum aufbewahrt werden. Lagert ein Eigentümer beispielsweise eine historische Waffensammlung in seiner Wohnung, muss ...mehr

Rz. 29 Zwei oder mehr Wohnungseigentumsrechte (auch Wohnungs- und Teileigentum; vgl. § 2 S. 2 WGV) können durch Vereinigung gemäß § 890 Abs. 1 BGB i.V.m. § 5 GBO oder durch Zuschreibung gemäß § 890 Abs. 2 BGB i.V.m. § 6 GBO rechtlich zusammengelegt werden, wenn die betroffenen Rechte demselben Eigentümer (bei einer Mehrheit im gleichen Beteiligungsverhältnis) zustehen und an...mehr

Rz. 38 § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG kodifiziert nur die Regelung des Gebrauchs von Gemeinschafts- und Sondereigentum durch Beschluss. Vorrangig sind, wie § 19 Abs. 1 WEG klarstellt, Gebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung. Diese können nur bei Vorliegen eines Öffnungsklausel durch Beschluss geändert werden können.mehr

Rz. 49 Jeder Wohnungseigentümer kann grundsätzlich von der GdWE den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 2). Während beim Sondereigentum das Recht zum Gebrauch nicht ausgeschlossen werden kann, ist dies beim Gemeinschaftseigentum in Teilbereichen durch Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 1 S. 2 möglich. Typischer Anwendungsfall ist das Sondernutz...mehr

Rz. 99 Zuständig für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und damit auch für dessen Erhaltung ist nach § 18 Abs. 1 die GdWE. Der einzelne Wohnungseigentümer kann von dieser nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und in diesem Rahmen auch eine bestimmte Verwaltungsmaßnahme verlangen, wenn es nur diese Maßnahme ordnungs...mehr

Rz. 34 Durch die vertragliche Teilungserklärung wird jedem Miteigentümer (d.h. jedem Miteigentumsanteil) an bestimmten Räumen des Gebäudes Sondereigentum eingeräumt (zugeordnet) und damit in ihnen Alleineigentum in den Grenzen des Gesetzes verschafft. Da hierdurch das Miteigentum am Grundstück inhaltlich verändert ("beschränkt") wird, enthält der Vertrag eine Verfügung über ...mehr

Rz. 40 Ein Schwimmbad (oder eine Sauna) schafft hingegen nur persönliche Annehmlichkeiten und geht über den Bedarf hinaus, der sich aus dem Interesse der Wohnungseigentümer an einem zweckgerechten Gebrauch der Wohnungen oder des gemeinschaftlichen Eigentums ergibt. Es wäre deshalb nicht zwingend gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer und ist damit sondereigentums...mehr

Rz. 6 Die Wiederaufbaupflicht der GdWE entfällt erst, wenn das Gebäude zu mehr als Hälfte seines Werts zerstört ist. Zu Ermittlung dieses Werts ist ein Wertvergleich des realen Gebäudewerts vor der Zerstörung mit dem danach erforderlich.[7] Maßgeblich ist der jeweilige Wert des gesamten Gebäudes.[8] Eine Differenzierung zwischen gemeinschaftlichem und Sondereigentum ist nich...mehr

Rz. 20 Besondere Rechte aus dem Wohnungseigentum, die nicht in § 13 geregelt sind, ergeben sich aus § 747 BGB. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer über sein Wohnungseigentum einschließlich des Zubehörs rechtlich verfügen, es also ganz oder teilweise veräußern oder belasten oder inhaltlich verändern, sofern nicht Vereinbarungen nach § 12 dieses Recht beschränken. Das Wohnu...mehr

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Rz. 112 Der aus Absatz 3 folgende wohnungseigentumsrechtliche Ausgleichsanspruch kann durch Vereinbarung ausgeschlossen oder modifiziert werden.[326] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass ein Wohnungseigentümer bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums auf eigene Kosten instand zu setzen hat, so trägt der Eigentümer sämtliche Kosten dieser Maßnahme, mithin auch die Kos...mehr

Rz. 48 Eine unzulässige Beeinträchtigung kann sich aus einem zweckbestimmungswidrigen Gebrauch des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer ergeben. Während dieser als solcher "nur" einen Unterlassungsanspruch der GdWE aus Absatz 1 Nr. 1 auslöst, löst er einen Unterlassungsanspruch anderer Wohnungseigentümer nur aus, wenn es dadurch auch zu einer Be...mehr

Rz. 7 Die Teilungserklärung muss das Grundstückseigentum in Miteigentumsanteile teilen (§ 8 Abs. 1 WEG), wobei sich die Rechtsinhaberschaft an jedem von ihnen in der gleichen Rechtsform wie das Grundstückseigentum fortsetzt. Besteht an dem Grundstück schon Miteigentum und wollen die Miteigentümer keine vertragliche Teilung nach § 3, so können sie neue Miteigentumsanteile mit...mehr

Rz. 40 Ein Grund zur Entziehung wurde bejaht beimehr

Rz. 56 (Gemeinschaftliche) Kosten der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Anlagen wie beispielsweise Alarmanlagen, Anlagen im Wäscheraum, Brandmelder, Feuerlöscher Müllschlucker,[198] Blitzschutzanlagen und Schwimmbäder[199] sind umlagefähig nach § 16 Abs. 2 S. 1.[200] Rz. 57 Weiterhin zählen zu diesen Kosten der Ersatz der Aufwendungen für Notmaßnahmen i.S.d. § 18 Abs. ...mehr

Rz. 24 Anders als bisher kann Sondereigentum nach § 3 Abs. 2, § 5 Abs. 1 s. 2 auf außerhalb liegende Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks erstreckt werden, wenn die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Die einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrassenfläche oder Gartenfläche können deshalb nicht nur Gegenstand vo...mehr

Rz. 63 Nach Absatz 2 Nr. 2 ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen nach Maßgabe von Absatz 1 Nr. 2 zu dulden. Danach hat der Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums und andere Eiwirkungen auf das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum (im Bereich des Sondereigentums oder von Sondernutzungsrec...mehr

Rz. 28 Die Pflichten der Wohnungseigentümer, die einheitlich wahrgenommen werden müssen, nimmt gemäß Absatz 2 Fall 3 die GdWE als rechtsfähiger Verband wahr. Hieraus folgt eine gesetzliche passive Prozessführungsbefugnis der GdWE.[104] Die gesetzliche Wahrnehmungsbefugnis der Gemeinschaft verdrängt aber nicht die Rechtszuständigkeit der Wohnungseigentümer und eine etwaige ge...mehr

Rz. 10 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört, § 1 Abs. 2. Was unter einer Wohnung zu verstehen ist, ergibt sich nicht aus dem WEG. Bis zum 12.7.2021 konnte hier für auf Nr. 4 S. 1 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß ...mehr

Rz. 23 Der Gesetzgeber geht in § 5 Abs. 4 von der Möglichkeit aus, Sondernutzungsrechte zu begründen, verzichtet aber auf weitere Regelungen dazu. Er versteht darunter das Recht, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss des Mitgebrauchs der übrigen Wohnungseigentümer allein zu nutzen.[54] Der Begriff Sondernutzungsrecht bezeichnet die einem oder einigen W...mehr

Rz. 142 Nach den Landesbauordnungen müssen in den Wohnräumen, gemeinschaftlichen Räumlichkeiten sowie in Flucht- und Rettungswegen Rauchwarnmelder installiert werden.[476] Die meisten Landesbauordnungen ordnen an, dass der "Eigentümer" verpflichtet ist, Rauchwarnmelder zu installieren bzw. vorhandene Wohnungen nachzurüsten.[477] Richtet sich die Pflicht zum Einbau von Rauchw...mehr

In diesem Bereich sind folgende Positionen in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Rz. 105 Folgende Positionen sind in Rechtsprechung und Schrifttum als ausgleichsfähige Nachteile anerkannt: Mietausfall und sonstiger entgangener Gewinn.[311] Beide sind nach wie vor im Grundsatz ausgleichsfähige Nachteile. Die hier auf der Grundlage des frühe...mehr

Rz. 50 Gebrauchsregelungen, insbesondere Zweckbestimmungen über die Nutzung des Sondereigentums, können in der Gemeinschaftsordnung, in der dinglichen Teilungserklärung oder in dem dort in Bezug genommenen Aufteilungsplan enthalten sein. Sind die Regelungen zum Gebrauch widersprüchlich, stellt sich die Frage, welche Regelung Vorrang hat. Die Lösung ist in diesen Fällen unter...mehr

Rz. 78 Vereinbarungen i.S.d. Absatzes 1 S. 2 wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Sondernachfolger ist der rechtsgeschäftliche Erwerber und der Ersteigerer in der Zwangsversteigerung. Gesamtrechtsnachfolger, z.B. Erben, sind auch ohne Grundbucheintragung an bestehende Vereinbar...mehr

Rz. 188 Zur Beweissicherung und -feststellung vor und außerhalb eines anhängigen Streitverfahrens kommen die Verfahren nach § 485 ZPO in Betracht. Die Antragsstellung richtet sich nach § 486 ZPO und danach, ob bereits ein streitiges Hauptsacheverfahren anhängig ist; die Anhängigkeit eines Verfahrens im einstweiligen Rechtschutz wird nicht von § 486 Abs. 1 ZPO erfasst.[154] R...mehr

Rz. 9 Die Zustimmung dinglich Berechtigter am Wohnungseigentum zur Aufhebung des Sondereigentums ist nach Maßgabe von §§ 876, 877 BGB erforderlich; die Zustimmung kann gemäß Art. 120 EGBGB nach Maßgabe des Landesrechts[9] durch ein Unschädlichkeitszeugnis ersetzt werden. Mit Aufhebung ist zum einen die nach §§ 4, 9 Abs. 1 Nr. 1 WEG gemeint; in diesem Fall muss die Zustimmung...mehr

Rz. 13 Sondereigentum kann begründet werden an: Räumen eines Gewächshauses;[26] Penthouse;[27] Räumen eines Schwimmbades mit Sauna;[28] Dachspeicher;[29] Doppelstockgarage im Ganzen (siehe § 3 WEG Rdn 30); Fertiggarage;[30] Veranda, Loggia, Balkon, Dachgarten[31] und Dachterrasse[32] sowie Innenhof[33] – trotz mangelnder Abgeschlossenheit nach oben hin –, soweit sie mit Sond...mehr

Rz. 16 § 11 Abs. 3 setzt im Regelfall voraus, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einvernehmlich aufgehoben wird. § 11 Abs. 3 greift nicht, wenn die Miteigentümer die Sondereigentumsrechte zwar aufheben und neu ordnen wollen, die Gemeinschaft als solche aber bestehen bleiben soll. Durch die bloße Zerstörung des Gebäudes geht die Gemeinschaft noch nicht unter, § 11 Ab...mehr

Rz. 23 Kfz-Stellplätze im Freien, auf nicht dem überdachten Oberdeck eines Parkhauses auf oder auf oder unter der Hebebühne eines Doppelstockgarage können nach § 3 Abs. 1 S. 2 Gegenstand von Sondereigentum sein. Dabei kommt es – anders als nach der früheren Rechtslage – nicht darauf an, ob sie Raumcharakter haben oder hinreichend dauerhaft markiert sind. Sie gelten nach § 3 ...mehr

Rz. 3 Absatz 1 Nummer 1 begründet die Pflicht jedes Wohnungseigentümers, das in der Gemeinschaft geltende Regelwerk einzuhalten. Dieses Regelwerk besteht aus den gesetzlichen Regelungen, den Vereinbarungen einschließlich der Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter in der Teilungserklärung[6] und den Beschlüssen der Wohnungseigentümer. Die Kompetenz der Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 1 § 13 konkretisiert das allgemeine Eigentumsrecht des § 903 BGB. Die Norm unterscheidet nach der Natur der Sache zwischen dem Recht aus dem Sondereigentum und dem Recht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum. Beides ist echtes Eigentum und genießt den Eigentumsschutz. § 13 befasst sich jedoch nicht abschließend mit allen Rechten aus dem Wohnungseigentum, z.B. nicht mit den...mehr

Rz. 46 Eine Ausnahme von den vorstehenden Grundsätzen gilt, wenn sich ein nicht behebbarer Mangel des gemeinschaftlichen Eigentums nur am Sondereigentum eines einzigen Wohnungseigentümers auswirkt. Der betroffene ­Wohnungseigentümer kann in diesem Fall das Minderungsrecht bzw. den gleich hohen Schadensersatzanspruch selbstständig geltend machen.[114] Ein schützenswertes Inte...mehr

Rz. 41 Die Pflicht zur Duldung bedeutet, dass Abwehransprüche nach § 1004 Abs. 1 BGB nicht geltend gemacht werden können. Abs. 1 Nr. 2 schließt jedoch sonstige Ansprüche nicht aus, wie etwa Aufopferungsansprüche wegen Schäden, die einem Sondereigentümer aufgrund einer nach Abs. 1 Satz 2 zulässigen Einwirkung entstanden sind (vgl. Abs. 3).mehr

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Rz. 26 Gegenstand des Sondereigentums können nicht das Grundstück (§ 1 Abs. 5) und die in § 5 Abs. 2 genannten Gegenstände sein; außerdem nicht die von § 5 Abs. 1 nicht erfassten raumzugehörigen Gebäudebestandteile, die aber vielfach auch solche i.S.v. § 5 Abs. 2 sind. Eine Regelung, die einen solchen Gegenstand zu Sondereigentum erklärt, ist unwirksam;[71] der Gegenstand wi...mehr

(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,mehr

Rz. 60 Ein Änderungsanspruch besteht, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Nach Absatz 2 hängt der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung der Vereinbarungen nicht davon ab, dass...mehr

Rz. 30 Gebäudebestandteile, durch deren Veränderung, Beseitigung oder Einfügen die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird, können nach § 5 Abs. 1 nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. Sie sind auch dann gemeinschaftliches Eigentum, wenn sie zu in Sondereigentum stehenden Räumen gehören. Rz. 31 Hiernach besteht zwingend gemeinschaftliches Eigentum an: Hauseingangst...mehr

Rz. 101 Die Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen (das Ob und Wie ) sowie die Kostentragungspflicht (Erhaltungskosten) können verlagert werden. Verpflichtet die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Wohnungseigentümer, die Erhaltungsmaßnahmen aller zum Sondereigentum gehörenden Teile der Eigentumseinheit einschließlich des Zubehörs sowie der seinem Sondernutzungsrecht unterliegen...mehr