Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Wird die Wohnanlage bereits teilweise zentral versorgt und wollen oder müssen sich weitere bislang dezentral versorgte Wohnungseigentümer an die Zentralheizung anschließen, so haben diese die Kosten hierfür nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Auch für diesen Fall gilt § 71n Abs. 7 Satz 2 GEG mit der Folge, dass die Wohnungseigentümer auch über die Vertei...mehr

Entsteht das Erfordernis von Bauteilöffnungen im Bereich des Sondereigentums zur Prüfung der energetischen Gebäudesubstanz bezüglich etwaiger nach GEG erforderlicher Maßnahmen und insbesondere deren Durchführung, besteht für den betroffenen Wohnungseigentümer bzw. den betroffenen Wohnungsnutzer eine Duldungspflicht gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und gegenü...mehr

Die Ankündigungspflicht trifft denjenigen, der eine Maßnahme durchführen will. Sie kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer treffen, dann hat der Verwalter den betroffenen Drittnutzer zu informieren. Sie kann aber auch einen oder einzelne Wohnungseigentümer treffen, wenn etwa zur Erhaltung seines Sondereigentums ggf. ein Betreten der vom Dritten genutzten Räumlichkeiten ...mehr

§ 71n Abs. 4 GEG verpflichtet den Verwalter persönlich, nach Kenntnisnahme des Austauschs der ersten Etagenheizung unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen (siehe insoweit Blankenstein, Etagenheizungen, Kap. 3.2.2). Hier könnte nun § 8 Abs. 1 GEG für den Verwalter virulent werden, weil er als "anderer Verantwortlicher" ausdrücklich bezeichnet ist. Es könnte sich ...mehr

Der einzelne Wohnungseigentümer kann als Bauherr etwa im Rahmen eines gestatteten Dachgeschossausbaus fungieren (siehe insoweit Blankenstein, Bestandsgebäude, Kap. 3.2.2.2). Werden bestimmte Anforderungen an das Sondereigentum gestellt, ist der jeweilige Wohnungseigentümer verpflichtet.[1] Werden Sondereigentumseinheiten mittels Etagenheizung mit Wärme versorgt, stehen die je...mehr

Nach § 3 Abs. 1 EnSimiMaV sind Gaszentralheizungssysteme in Nichtwohngebäuden ab 1000 m2 beheizter Fläche und in Wohngebäuden mit mindestens 10 Wohneinheiten bis zum 30.9.2023, in Wohngebäuden mit mindestens 6 Wohneinheiten bis zum 15.9.2024 hydraulisch abzugleichen (zum Ablauf des hydraulischen Abgleichs siehe auch Probst, Möglichkeiten energetischer Sanierung, Kap. 3.4.2). Di...mehr

Bei heizungstechnischen Anlagen sind nach § 69 Abs. 2 GEG bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, nach Maßgabe der Anlage 8 GEG (zu den §§ 69 und 70 GEG – Anforderungen an die Wärmedämmung von Rohrleitungen und Armaturen) zu dämmen. Wohnungseigentum Da sich die Verpflichtung zur Leitungsdämmung le...mehr

In § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV werden zwei Sachverhalte dargestellt. Zum einen geht es um das Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zum jeweiligen Sonder- bzw. Teileigentümer, zum anderen um das Verhältnis des vermietenden Wohnungseigentümers zu seinem Mieter. § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV spricht zwar ausdrücklich nur vom Wohnungseigentümer, in § 1 Abs. 2, 3, 6 WEG wird jedoch...mehr

Die Pflicht zur Verbrauchserfassung ist in § 4 HeizKV, die Pflicht zur Ausstattung mit Geräten zur Verbrauchserfassung in § 5 HeizKV festgelegt. Zur Umsetzung dieser Verpflichtungen verweist § 3 Satz 2 HeizKV insoweit auf die für die Verwaltung des Wohnungseigentums geltenden gesetzlichen Bestimmungen oder auf die durch Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern getroffen...mehr

Überblick § 3 HeizKV befasst sich speziell mit dem Anwendungsbereich dieser Verordnung auf das Wohnungseigentum. Für diesen besonders ausgestalteten Rechtsbereich ist geregelt, dass die Bestimmungen der HeizKV unabhängig davon gelten, ob die Wohnungseigentümer abweichende Regelungen über die Verteilung der Kosten der Wärme- bzw. Warmwasserversorgung beschlossen oder vereinba...mehr

Die HeizKV hat nicht nur Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen (§ 2 HeizKV), sondern auch vor gemeinschaftsvertraglichen Regelungen des Wohnungseigentumsrechts, zum Beispiel Teilungserklärung oder Beschlüssen.[1] Es bedarf auch keines Beschlusses oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer über die Anwendung der Bestimmungen der HeizKV. Die Regelungen gelten für d...mehr

Für die Wahl des Verteilerschlüssels sieht § 3 Satz 2 HeizKV vor, dass diejenigen Regelungen anzuwenden sind, die gesetzlich für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gelten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen wurden. Anderer Verteilerschlüssel als in Heizkostenverordnung vorgegeben Denkbar ist, dass die Kosten für die Versorgung mit Wärme und Wa...mehr

Rz. 10 Vermieter ist derjenige, der den (schuldrechtlichen) Mietvertrag als Vermieter abgeschlossen hat. Beim schriftlichen Mietvertrag ergibt sich die Vermieterstellung aus dem Vertrags"rubrum" im Zusammenhang mit der Unterschrift desjenigen am Ende des Formulars, der im Rubrum als Vermieter bezeichnet ist – vom Abschluss durch einen rechtsgeschäftlichen oder gesetzlichen V...mehr

Der Kläger ist das einzige Kind des am 0.0.1941 geborenen und am 0.0.2014 verstorbenen Erblassers Q. L. Die Beklagte ist dessen zweite Ehefrau. Der Erblasser errichtete gemeinsam mit seiner ersten Ehefrau G. L., der Mutter des Klägers, am 19.11.1997 ein Berliner Testament, in dem sie sich gegenseitig als Alleinerben und den Kläger als Schlusserben einsetzten. Wegen der Einzel...mehr

Rz. 41 Die in § 9a WEG geregelte Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet regelmäßig das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungs- und teileigentümer. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die nicht im Sondereigentum eines Mitglieds der Gemeinschaft oder im Eigentum eines Dritten stehen.[1] Die Wohnungseigen...mehr

Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1.1.2024 auch die reformierte Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG – EM) in Kraft getreten. Für den verpflichtenden schrittweisen Austausch alter Öl- und Gaskessel gelten neue Regeln für Zuschüsse und Boni. Anträge für die Heizungsförderung können Privatpersonen für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus seit de...mehr

Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1.1.2024 in Kraft getreten. Immobilienverwalter müssen schon jetzt einige Vorgaben umsetzen und den Umstieg auf eine klimafreundlichere Heizungsanlage vorbereiten. Bestandsgebäude Für Bestandsgebäude gilt, beim Einbau einer neuen Heizung, dass sie zu mindestens 65 % aus erneuerbaren Energien gespeist wird, erst mit Vorliegen der kommu...mehr

Die Klage hat Erfolg! Der Beschluss widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die WE Nr. 12 werde in der Teilungserklärung beschrieben als "Miteigentumsanteil zu 90,46/1.000stel, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Dachgeschoss gelegenen, im Aufteilungsplan mit Nr. 12 bezeichneten Wohnung samt dem darüber liegenden Speicher bzw. Spitzboden." Der Speiche...mehr

Es ist im Einzelfall vorstellbar, dass ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum 1-mal im Jahr für Filmaufnahmen vermieten und dazu das gemeinschaftliche Eigentum gebrauchen und benutzen darf.mehr

Problemüberblick Im Fall wollen Wohnungseigentümer einen Teil des in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks an einen Dritten veräußern. Fraglich ist, ob eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung sie daran hindert und ob sie das Wohnungseigentum an dem Grundstücksteil vorher aufheben müssen. Veräußerung einer Teilfläche Wohnungseigentümer können eine Teilfläche des gemeinschaftli...mehr

Dies sieht das OLG Köln anders! Nach wohl nicht mehr bestrittener Auffassung setze eine Realteilung (= die Veräußerung einer Teilfläche) trotz § 1 Abs. 4 WEG nicht voraus, dass das Wohnungseigentum insgesamt aufgehoben werde. Die "Abschreibung" eines realen Grundstückteils des in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks sei ohne Aufhebung sämtlicher "Sondereigentumsrechte" ...mehr

Problemüberblick Im Fall will ein Wohnungseigentümer seine Wohnung für Filmaufnahmen vermieten. Dazu muss das gemeinschaftliche Eigentum mitgebraucht werden. Das ist kein "Wohnen" und damit nicht dauerhaft nicht zulässig. Im Einzelfall kann aber etwas anderes gelten. Gemeinschaftsordnung Nach der Gemeinschaftsordnung haben die Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Anspruch, ih...mehr

Wohnungseigentümerin K lässt in das Bad und den Flur ihrer Wohnung eine Fußbodenheizung einbauen. Die Wohnungseigentümer weisen die Verwaltung an, mit einem Unternehmen einen Vertrag über das "Abklemmen" der Fußbodenheizung abzuschließen. Dies hält K nicht für richtig. Gestützt auf die Ansicht, die Fußbodenheizung gehöre zu seinem Sondereigentum, beantragt er, den Beschluss ...mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten Wohnungseigentümer X, Eigentümer der WE Nr. 12, einen "Speicher", der in seinem Eigentum steht, zu Wohnzwecken auszubauen. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Er meint, ein Ausbau wäre eine "zweckbestimmungswidrige Nutzung", da es sich bei dem Speicher um ein unselbstständiges Teileigentum handele, dessen Nutzung zu Wohnzwecken nicht zuläs...mehr

In aller Regel liegt der Begründung einer Grunddienstbarkeit eine rechtsgeschäftliche Bestellung zugrunde. Sie wird nach § 873 BGB durch dinglichen Vertrag bestellt, dessen Grundlage in aller Regel eine vertraglich vereinbarte schuldrechtliche Bestellungsverpflichtung darstellt. Ein häufiger, insbesondere im Bereich des Wohnungseigentums äußerst praxisrelevanter Fall, ist di...mehr

Rz. 289 Abs. 2 stellt eine eigenständige Anspruchsgrundlage für Leistungen zur Deckung des Bedarfs für unabweisbare Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur bei selbst bewohntem Wohneigentum, das nach § 12 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 (bis 31.12.2022: § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4) nicht als Vermögen zu berücksichtigen ist, weil es von angemessener Größe ist und von dem Leistungsbere...mehr

Rz. 20 Sondereigentum an Räumen bedarf einer baulichen Substanz. Gegenüber der "Fertigstellungstheorie" hat sich die Meinung von der "schrittweisen Entstehung von Sondereigentum" durchgesetzt, wonach die Anwartschaft des Miteigentümers fortschreitend in Sondereigentum an jedem einzelnen seiner Sondereigentums-Räume übergeht, sobald der Raum (Rohbau ohne Fenster und Türen) du...mehr

a) Allgemeines Rz. 31 Sondereigentum sind die gem. § 3 Abs. 1 oder § 8 Abs. 1 WEG bestimmten Räume und die zu diesen Räumen gehörenden wesentlichen Bestandteile des Gebäudes, die die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 WEG erfüllen, also verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines...mehr

Rz. 23 Der Bestimmtheitsgrundsatz zwingt zur genauen Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum und zwischen den Sondereigentumsbereichen der einzelnen Wohnungseigentümer. Sie erfolgt durch Gesetz (§§ 1 Abs. 5; 5 Abs. 1–3 WEG), den zum Grundbuchinhalt gemachten Vereinbarungen i.V.m. Aufteilungsplan (§§ 3; 7 Abs. 3; 4 Abs. 1 WEG), bauliche Abgeschlossenheit der Rau...mehr

Rz. 105 Genügt materiell die einseitige Erklärung des Wohnungseigentümers, ist auch im Grundbuchverfahren nicht der Nachweis der Auflassung notwendig, sondern nur eine einseitige Erklärung in Form des § 29 GBO.[269] § 20 GBO gilt nicht für die Einräumung und Aufhebung von Sondereigentum gem. § 4 WEG (vgl. Rdn 7).mehr

Rz. 24 Die Änderung von Sondereigentum ist eine Inhaltsänderung des Miteigentums, auf die materiell und verfahrensrechtlich §§ 876; 877 BGB entsprechend anzuwenden ist;[86] sie bedarf der Einigung in der Form der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch.[87]mehr

Rz. 83 Die Aufhebung von Sondereigentum stellt eine Inhaltsänderung dar, da WE in gewöhnliches Miteigentum (§ 1008 BGB) oder bei Vereinigung aller Anteile in einer Hand in Alleineigentum umgewandelt wird. Eine Aufgabe durch Verzicht ist nicht möglich.[350] Das gilt bereits bei einem einfachen Miteigentumsanteil an einem Grundstück,[351] und erst recht für ein WE oder TE, wei...mehr

Rz. 12 Veränderungen bezüglich des Grundstücks, des Miteigentumsanteils oder des Sondereigentums sollen nach Abs. 5, 6 pauschal in den Spalte 5 bis 8 des Bestandsverzeichnisses eingetragen werden. Näheres regelt die WGV nicht, was einerseits eine flexible Handhabung ermöglicht, andererseits bei unterschiedlichen Verfahrensweisen zu Unklarheiten führen kann.[11] Als Grundrege...mehr

Rz. 9 Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums soll auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (§ 7 Abs. 3 S. 1 WEG). Der Begriff "Gegenstand des Sondereigentums" ist in § 5 Abs. 1–3 WEG geregelt. Zum Inhalt des Sondereigentums nach § 13 Abs. 1 WEG gehören auch Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untere...mehr

Rz. 18 Bei Verfügungen über einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück (siehe § 7 GBO Rdn 25 ff.; § 20 GBO Rdn 19), WE oder Bruchteil eines Rechts ist das Grundstück gem. S. 1 zu bezeichnen. Für die Bezeichnung des Miteigentumsanteils gilt (nur) der Rechtsgedanke des S. 1. Die Bezeichnung erfolgt am besten durch Angabe der Größe des Bruchteils (siehe § 47 GBO Rdn 9), kann ...mehr

Rz. 70 Hier ist zu unterscheiden: Ein Sondereigentumsraum wird Gemeinschaftseigentum: Nötig sind Vereinbarungen des betroffenen Wohnungseigentümer einerseits mit allen WEer andererseits in Auflassungsform und Grundbucheintragung,[283] auch wenn dies nur für einen Teil der Räume zutrifft.[284] Die Zustimmung der dinglich Berechtigten an dem betroffenen WE ist erforderlich,[285]...mehr

Rz. 69 Die Änderung der Miteigentumsanteile ist ohne Mitwirkung der übrigen WEer zulässig. Eine solche Inhaltsänderung des WE erfordert Abänderungsvereinbarungen und Teilauflassungen zwischen den beteiligten WEer und Grundbucheintragung, wobei die Auflassungserklärungen nicht erkennen lassen müssen, welchem bestimmten WE-Recht der von einem anderen abgespaltene Miteigentumsa...mehr

1. Bestimmtheitsgrundsatz Rz. 27 Der Bestimmtheitsgrundsatz des Sachenrechts erfordert eine klare Abgrenzung zwischen Gegenständen und Räumen im gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 5 und § 5 Abs. 2 WEG), im Sondereigentum an Räumen (§ 1 Abs. 2 und 3, § 5 Abs. 1 WEG), an Stellplätzen (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG) oder an außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks (sog. ...mehr

Rz. 40 Konstruktive Teile des Gebäudes, z.B. Fundamente, tragende Wände,[162] Außenwände, Decken,[163] Dächer, Schornsteine, Brandmauern,[164] Außenputz,[165] Isolierschicht am Flachdach,[166] schwimmender Estrich,[167] Schließanlagen[168] sind zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG), auch wenn mehrere selbstständige Gebäude auf dem gleichen Grundstück stehen, z.B. E...mehr

Rz. 61 Das Grundstück muss nach § 28 GBO bezeichnet und ein Grundstück im Rechtssinne sein (§ 1 Abs. 4 WEG). Alle Miteigentumsanteile müssen nach Bruchteilen bestimmt sein (§ 1008 BGB) und zusammen ein Ganzes ergeben (z.B. 1000/1000stel).[245] Mit jedem Miteigentumsanteil muss Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen v...mehr

Rz. 76 Die Rechtsverhältnisse müssen der neuen baulichen Lage angepasst werden, da WE als Raumeigentum rechtlich mit den räumlichen Gegebenheiten übereinstimmen muss. Ist bspw. das mit den Miteigentumsanteilen an zwei Speichern verbundene Sondereigentum nicht entstanden, wegen eines Widerspruchs zwischen Aufteilungserklärung und Aufteilungsplan, besteht gegen die übrigen Eig...mehr

Rz. 31 Sondereigentum sind die gem. § 3 Abs. 1 oder § 8 Abs. 1 WEG bestimmten Räume und die zu diesen Räumen gehörenden wesentlichen Bestandteile des Gebäudes, die die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 WEG erfüllen, also verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnu...mehr

Rz. 38 Seit 1.12.2020 ist nach § 3 Abs. 2 WEG die Bildung von Sondereigentum an außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks zulässig. Damit sind insbesondere Gartenflächen, Stellplätze, Terrassen, Wege oder Abstellflächen sondereigentumsfähig.[159] Annexeigentum kann aber nicht an Gebäudeteilen begründet werden, also nicht an Balkonen oder Dachterrassen, die ja s...mehr

Rz. 28 Das Grundstück selbst und Grundstücksflächen im Freien sind grundsätzlich gemeinschaftliches Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG). An Flächen im Freien, z.B. Hof und Garten, Lager- oder Kfz-Stellplätzen war bis 30.11.2020 auch bei dauerhafter Markierung kein Sondereigentum denkbar, sondern nur die Bestellung eines Sondernutzungsrechts als Gebrauchsregelung möglich (siehe Rdn 110...mehr

Rz. 33 Sondereigentum besteht an zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Sie sind dann Sondereigentum, wenn sie nach § 3 Abs. 1 oder § 8 WEG zum Sondereigentum bestimmt und nach Lage und Größe aus dem Aufteilungsplan ersichtlich und gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG genau bezeichnet sind. Zum Begriff der "Wohnung" und der "nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume" gil...mehr

Rz. 19 Die rechtliche Einheit von Grundstück, Gebäude und wesentlichen Gebäudebestandteilen (§§ 93, 94 BGB) ist nur im unumgänglich notwendigem Umfang durch das Sondereigentum durchbrochen[59] und durch zwingendes Recht gewahrt:mehr

Rz. 37 An Garagenstellplätzen in Gebäuden können die gleichen Eigentumsverhältnisse begründet werden wie an Einzelgaragen.[150] Ratsam ist in jedem Fall die Bestimmung eines jeden Garagenstellplatzes zu einem eigenen TE. Der Garagenstellplatz muss im Aufteilungsplan klar bestimmt sein. Sollen Garagen dennoch gemeinschaftliches Eigentum sein, so genügen für den Aufteilungspla...mehr

Rz. 6 Ist das Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt, sind drei Arten von Teilung zu unterscheiden (dazu vgl. Rdn 40 ff.):mehr

Rz. 119 Die Eintragung in das Grundbuch setzt das Vorliegen einer Eintragungsbewilligung und der Anlagen, bestehend in Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie etwa erforderlicher Genehmigungen voraus.[536] Im Zeitpunkt des Eingangs beim Grundbuchamt brauchen die Beteiligten nach § 3 WEG noch nicht Miteigentümer des Grundstücks zu sein. Es genügt, wenn sich ...mehr

Rz. 40 Eine Teilung des mit einem bestimmten Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteils an einem Grundstück (Wohnungseigentum) ist denkbar,mehr