Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Bauteilöffnungen im Bereich des Sondereigentums zur Prüfung der energetischen Gebäudesubstanz im Hinblick auf die Prüfung und Durchführung nach GModG erforderlicher Maßnahmen, sind von den betroffenen Wohnungseigentümern bzw. den Wohnungsnutzern zu dulden. Die Duldungspflicht besteht gegenüber der GdWE und gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern. Da die Nachrüstpflichten n... mehr

Die Ankündigungspflicht trifft denjenigen, der eine Maßnahme durchführen will. Sie kann die GdWE treffen, dann hat der Verwalter den betroffenen Drittnutzer zu informieren. Sie kann aber auch einen oder einzelne Wohnungseigentümer treffen, wenn etwa zur Erhaltung seines Sondereigentums ggf. ein Betreten der vom Dritten genutzten Räumlichkeiten erforderlich ist. Allerdings dü... mehr

Rz. 71 Bei Wohnungs- und Teileigentum umfasst die begünstigte Einheit das Sondereigentum sowie den damit verbundenen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum können deshalb anteilig begünstigt sein, wenn sie das geschützte Kulturgut betreffen und dem Eigentümer wirtschaftlich zuzurechnen sind. Maßgeblich ist nicht die wohnungseigentumsr... mehr

Immer heißere Sommer und stark aufgeheizte Wohnungen führen in Wohnungseigentümergemeinschaften (GdWE) zunehmend zu dem Wunsch, Klima-Splitgeräte einzubauen. Für Verwalter beginnt damit häufig ein schwieriger Abstimmungsprozess: Das Außengerät soll auf dem Balkon stehen, für die Leitungsführung muss allerdings die Fassade durchbohrt werden, und Nachbarn befürchten Lärm, Ablu... mehr

Den Grundstücken stehen gleich: Erbbaurechte Gebäude auf fremdem Grund und Boden sowie dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte nach den Vorschriften des WEG und des § 1010 BGB.[1] Erbbaurecht Dem Eigentum als Vollrecht am Grundstück entspricht bei Erbbaurechten grunderwerbsteuerlich die Erbbauberechtigung als Vollrecht an diesen. Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbl... mehr

(KG Berlin, Beschl. v. 16.4.2026 – 1 W 103/26, 1 W 104/16, 1 W 256/26) • Eine vor dem 1.12.2020 vereinbarte Haftungsklausel i.S.v. § 7 Abs. 3 S. 2 WEG (Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden) kann, wenn sie Inhalt des Sondereigentums i.S.v. §§ 5 Abs. 4 S. 1, 10 Abs. 3 S. 1 WEG geworden ist, auch nach Ablauf der in § 48 Abs. 3 S. 3 WEG bestimmten Übergangsfrist noch i... mehr

Mit Blick auf die Beseitigung ungenehmigter baulicher Veränderungen gilt zunächst der Grundsatz, dass entsprechende Ansprüche von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt werden. Das Gemeinschaftseigentum steht zwar nicht im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern im Eigentum aller Wohnungseigentümer als Bruchteilsgemeinschaft. Allerdings folgt der ... mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erweiterung des bestehenden Telekommunikationsnetzes an ein Niveau mit sehr hoher Kapazität. Der Begriff des "Telekommunikationsnetzes mit sehr hoher Kapazität" ist dabei an den gleichlautenden Begriff einer EU-Richtlinie vom 11.12.2018 angelehnt.[1]"Bauliche Veränderungen dienen dem Ans... mehr

Insbesondere beim Thema "Lademöglichkeiten" können sich Probleme mit Nachzüglern ergeben, da sich immer mehr Wohnungseigentümer, wenn nicht ein Elektro-Kfz, so doch zumindest ein Pedelec anschaffen werden. Kapazitätsprobleme entstehen nicht Existiert bereits eine Lademöglichkeit, sodass eine bauliche Veränderung zur Schaffung einer solchen nicht erforderlich ist, hat zunächst ... mehr

Wie jede andere Wohnungseigentümergemeinschaft, entsteht auch die Zweiergemeinschaft im Fall der Teilung nach § 8 WEG gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. Nicht erforderlich ist also, dass neben dem teilenden Eigentümer bereits eine andere Person als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist. Diese weitere Person wird im Innenverhältnis zum t... mehr

Wird einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet, die ihm die Möglichkeit eröffnet, Räumlichkeiten entgegen einer vereinbarten Zweckbestimmung zu nutzen, führt dies dann nicht zur Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses, wenn auch eine nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich ist.[1] Praxis-Beispiel Das Badezimmer im Keller[2] Den Wohnungsei... mehr

Grundsätzlich gilt der aus § 20 Abs. 1 WEG folgende Beschlusszwang auch für bauliche Veränderungen in einer aus 2 Mitgliedern bestehenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, etwa im Fall von Doppelhaushälften. Das Beschlusserfordernis kann allerdings in der Gemeinschaftsordnung abbedungen werden, etwa durch Formulierungen dahin, dass die Einheiten so behandelt werden sollen... mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, wenn ihm hierdurch kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Geht die Einwirkun... mehr

Alte Rechtslage Das WEG alter Fassung enthielt keine Regelungen zu Maßnahmen der Barrierefreiheit. Vielmehr waren die Interessen des behinderten Wohnungseigentümers gegenüber denjenigen der übrigen Wohnungseigentümer abzuwägen. Bei dieser Interessenabwägung war neben dem Grundrecht auf Eigentum aus Art. 14 Abs. 1 GG, auf das sich sowohl der behinderte Wohnungseigentümer als a... mehr

Eine Beeinträchtigung ist nach dem Wortlaut von § 20 Abs. 3 WEG rechtlich nicht relevant, wenn sie nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht oder die über dieses Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer mit der begehrten Baumaßnahme einverstanden sind. Maßstab für die Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung beeinträchtigend ist, i... mehr

Da auch die Kosten baulicher Maßnahmen gem. § 21 Abs. 2 und Abs. 3 WEG nach dem in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG gesetzlich geregelten Maßstab der Miteigentumsanteile oder nach einem abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden, ermöglicht § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG eine Abänderung dieser Kostenverteilungsschlüssel nach einem anderen Maßstab. Wenn von dem g... mehr

Um einen Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG geltend machen zu können, muss der jeweilige Wohnungseigentümer ein Recht zum Gebrauch der Gemeinschaftsfläche zum Laden seines Fahrzeugs haben. Hat er kein Recht, sein Auto im Bereich der Ladestelle abzustellen, hat er auch kein Recht auf Nutzung der vorhandenen oder zur Schaffung der nötigen Infrastruktur. "Gebrauchsentz... mehr

Klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer baulichen Veränderung, bemisst sich der Streitwert nach dem Wertverlust des Sondereigentums aller Teil- und Wohnungseigentümer mit Ausnahme des beklagten Wohnungseigentümers.[1] Dieser Wert stellt auch die Rechtsmittelbeschwer dar, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erstinstanzlich unterlegen ist. D... mehr

Die wohl unproblematischste Variante eines Einbruchsschutzes würde zwar der Türspion darstellen, der aber auch nur insoweit hilfreich ist, dass der jeweilige Wohnungseigentümer erkennen kann, ob er denjenigen, der an der Tür klingelt, auch kennt. Effektiver Einbruchsschutz vermag hiermit nicht verbunden sein. Dies ist auch nur die eine Seite der Medaille. Wenn nämlich weder d... mehr

Zum Adressatenkreis des § 15 WEG gehört jeder Drittnutzer, der nicht Wohnungseigentümer ist. Zwar hat die Norm in erster Linie den Mieter von Wohnungseigentum im Fokus, umfasst sind aber auch sonstige Nutzer wie dinglich Wohnungsberechtigte, Nießbraucher und alle anderen Personen, denen der Gebrauch überlassen wurde. § 15 WEG verpflichtet den Drittnutzer insoweit unmittelbar und... mehr

Zunächst ist zu beachten, dass jede Maßnahme der baulichen Veränderung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf. Es kommt nicht darauf an, ob die Maßnahme für alle oder einzelne Wohnungseigentümer beeinträchtigend ist.[1] Grundsätzlich könnte daher auch die Beseitigung einer ohne Beschluss legitimierten baulichen Veränderung verlangt werden, die für keinen der übrigen ... mehr

Begriff Eine Zweiergemeinschaft liegt immer dann vor, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus 2 Personen besteht. Hierbei ist es unerheblich, wie viele Sondereigentumseinheiten einer dieser Personen gehört. Unerheblich ist auch, ob es sich bei einer der beiden Personen um eine Personenmehrheit, wie etwa eine Erbengemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft, handel... mehr

Sämtliche Maßnahmen der baulichen Veränderung bedürfen einer Beschlussfassung. Unerheblich ist insbesondere, ob die bauliche Veränderung mit Beeinträchtigungen einzelner Wohnungseigentümer verbunden ist. Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im W... mehr

1 Leitsatz Nach § 13 Abs. 1 WEG ist für die Verwaltung und damit auch für die Erhaltung des Sondereigentums allein der Wohnungseigentümer als Sondereigentümer zuständig. 2 Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 13 Abs. 1 WEG 3 Das Problem Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schäden am bzw. im Sondereigentum auf eigene Kosten beseitigen muss,... mehr

Das AG meint, dieser Beschluss sei nichtig! Nach § 13 Abs. 1 WEG sei für die Verwaltung und damit auch für die Erhaltung des Sondereigentums allein der Sondereigentümer zuständig. Allein der Sondereigentümer sei daher verpflichtet und berechtigt, das Sondereigentum zu erhalten. Art und Umfang der Erhaltungsmaßnahme bestimme allein er selbst. Erhaltungsmaßnahmen in Bezug auf ... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wer das Sondereigentum verwaltet. Verwaltung des Sondereigentums Sondereigentum wird von seinem Eigentümer verwaltet, nicht von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das Sondereigentum im Rahmen einer Erhaltungsmaßnahme des gemeinschaftlichen Eigentums beschädigt ... mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schäden am bzw. im Sondereigentum auf eigene Kosten beseitigen muss, die ihre Ursache in einem Schaden oder Mangel des gemeinschaftlichen Eigentums haben. mehr

Nach § 13 Abs. 1 WEG ist für die Verwaltung und damit auch für die Erhaltung des Sondereigentums allein der Wohnungseigentümer als Sondereigentümer zuständig. mehr

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Ohne Erfolg! Der Beschluss widerspreche keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Ein Umlageschlüssel, der sich an den Wohn- und Nutzflächen orientiere, sei grundsätzlich nicht zu beanstanden. Bei der Berechnung der Flächen stehe den Wohnungseigentümern ein Ermessen zu. Die Berücksichtigung von Nutzflächen (= der Abstellraum des K) sei zulässig, wenn diese einzelnen Eigentümern zug... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Abrechnungsbeschluss einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die Verwaltung für grundsätzlich sämtliche Kostenpositionen einen falschen Umlageschlüssel einsetzt. Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels Die Wohnungseigentümer können den gesetzlichen Umlageschlüssel ... mehr

Begriff Die Wohnungseigentümer können seit Inkrafttreten des WEMoG[1] am 1.12.2020 grundsätzlich bis zur Grenze der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage[2] und der unbilligen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer[3] sämtliche Maßnahmen beschließen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Vornahmebeschlüsse nach § 20 Abs. 1 WEG sind auf Grun... mehr

Hierzu hat der BGH in Fortsetzung seiner Rechtsprechung zur "Verflechtung" entschieden,[1] dass der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung gem. § 12 WEG die Gültigkeit eines Wohnungsverkaufs abhängig ist, wegen des institutionalisierten Interessenkonflikts nicht Makler des Käufers sein kann. Der Interessenkonflikt resultiert nach Ansicht des BGH dara... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, was rechtlich bei einer Fläche gilt, die zwar im gemeinschaftlichen Eigentum steht, aber nur über das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers erreicht werden kann. Gefangenes gemeinschaftliches Eigentum Ist eine Fläche oder ein Raum, in der Praxis sind dies meistens Spitzböden oder Balkone, gemeinschaftliches Eigentum, ist... mehr

Verletzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden an seinem Sondereigentum, kann er Schadensersatz von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB verlangen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es prozessual um die Frage, ob der Teilhaber an einem Wohnungseigentum das Recht hat, die Gültigkeit von Beschlüssen im Wege der Anfechtungsklage klären zu lassen. Materiell-rechtlich geht es um die Erhaltungskosten für ein Rolltor zur Tiefgarage. Anfechtungsbefugnis Nach h. M. ist es unstreitig, dass der Teilhaber an einem Wohnungseigentum das Rec... mehr

Das LG sieht das mit dem AG anders! Jeder Wohnungseigentümer sei allerdings zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 WEG berechtigt (§ 16 Abs. 1 Satz 3 WEG). Das Mitgebrauchsrecht umfasse in erster Linie die Möglichkeit, das gemeinschaftliche Eigentum selbst zu benutzen. Das Mitgebrauchsrecht lasse sich allerding nicht unabhängig von den tatsäch... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihre Organe gegenüber den Wohnungseigentümern haftet. Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Seit dem 1.12.2020 obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt u. a. die Erfüllung der öffentl... mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Gebrauchsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Sauna Bei der Sauna gab es die Besonderheit, dass diese von einigen Wohnungseigentümern neu errichtet worden war. Sieht man darin eine bauliche Veränderung und nicht, wie es aber richtig wäre, eine Erhaltungsmaßnahme, ist § 21 Abs. 1 Satz 2 WEG anwendbar. Danach kan... mehr

Zu beachten ist, dass die Verjährung einer Leistungspflicht nicht gleichzeitig dazu führt, dass die für sie bestellten Grundpfandrechte ihre Sicherheit verlieren. Auch nach Verjährung des der Bestellung zugrunde liegenden Anspruchs kann der Gläubiger seine Befriedigung aus dem Grundpfandrecht betreiben. Grundsätzlich unterliegen sämtliche Ansprüche der Verjährung. Lediglich d... mehr

Begriff Die Verjährung bewirkt, dass der Schuldner berechtigt ist, die Leistung zu verweigern. Die Verjährung schafft ein dauerndes Leistungsverweigerungsrecht. Zu beachten ist, dass der Eintritt der Verjährung nicht von Amts wegen, also vom Gericht geprüft wird. Der Schuldner muss sich vielmehr immer selbst darauf berufen. U. a. bei Gewährleistungsansprüchen aus einem Kauf-... mehr

Rz. 39 Stand: 6. A. – ET: 06/2026 Auch die Wohnungs-/Teileigentümer sind unter den Voraussetzungen des § 15 UStG zum Vorsteuerabzug berechtigt. Als zum Vorsteuerabzug berechtigende Eingangsrechnungen kommen insbesondere in Betracht: Rechnungen der Eigentümergemeinschaft, Rechnungen Dritter, Rechnungen der Versorgungsunternehmen (Gas, Wasser, Elektrizität), soweit für jeden einze... mehr

Rz. 36 Stand: 6. A. – ET: 06/2026 Die Gemeinschaft ist unter den Voraussetzungen des § 15 UStG zum Vorsteuerabzug berechtigt. Rz. 37 Stand: 6. A. – ET: 06/2026 Dies ist der Fall, wenn und soweit sie vorsteuerbelastete Eingangsleistungen für folgende Umsatzarten verwendet: Umsätze, die der Art nach gem. § 4 Nr. 13 UStG steuerfrei sind, zu deren Steuerpflicht aber zulässigerweise o... mehr

Rz. 8 Stand: 6. A. – ET: 06/2026 Als Steuerbefreiungsvorschrift kommt § 4 Nr. 13 UStG nur zur Anwendung, wenn die nämlichen Leistungen steuerbar sind (vgl. § 4 UStG Einleitungssatz); dies ist insbesondere dann der Fall, wenn sie i. S. v. § 1 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 UStG im Leistungsaustausch gegen Entgelt erfolgen. Die Finanzverwaltung und weite Teile der Literatur weisen in diesem... mehr

Rz. 11 Stand: 6. A. – ET: 06/2026 Bei der Prüfung der Steuerfreiheit von Verwaltungsleistungen sind folgende Grundsätze zu beachten: Die Leistungen müssen steuerbar sein (vgl. Rz. 8). Hinsichtlich der verschiedenartigen Lieferungen und sonstigen Leistungen liegen jeweils selbstständige Umsätze der Wohnungseigentümergemeinschaften an ihre Mitglieder vor (vgl. Abschn. 4.13.1. Abs... mehr

Rn. 132b Stand: EL 184 – ET: 10/2025 Die BFH-Rspr hat, unter Berücksichtigung des Grundsatzes der gebotenen Vereinfachung und Rechtssicherheit (kritisch zur Vereinfachung – wegen zahlreicher Ausnahmen s Rn 132d, "besondere Umstände" etc – Fischer, FR 1995, 803, 811), in quantitativer Auslegung des Begriffs Gewerbebetrieb entschieden, dass bei Veräußerung von nur maximal drei... mehr

Grundsätzlich zu beachten ist zunächst, dass ein Wohnungseigentümer nicht nur Eigentümer seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit ist, sondern darüber hinaus auch Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums, was über seinen Miteigentumsanteil zum Ausdruck kommt. Diese Doppelstellung ist bedeutsam für die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der Wohnungseigentümer ist ... mehr

Ist es im Rahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich, eine Sondereigentumseinheit zu betreten, statuiert § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG eine entsprechende Verpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers. Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er nach § 14 Abs. 3 WEG einen angemessenen Ausgleich in Gel... mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unverm... mehr