Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung (FAQs) / Wesentliche Gebäudebestandteile

Dr. Oliver Elzer

Wenn in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung wesentliche Gebäudebestandteile aufgelistet sind und es heißt, diese seien "sondereigentumsfähig": Ist diese Liste in diesen Aspekten zu verwenden und nicht automatisch nichtig oder verstehe ich das falsch?

Ja, Sie verstehen das falsch. Es ist weder eine Vereinbarung noch ein Beschluss möglich, einen wesentlichen Gebäudebestandteil dem Sondereigentum zuzuweisen. Eine entsprechende Erklärung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist unanwendbar für die sachenrechtliche Zuordnung eines Gebäudebestandteils.^{^[1]}

Sie haben für die Praxis empfohlen, dass die Wohnungseigentümer bei einem wesentlichen Gebäudebestandteil, dessen eigentumsrechtliche Zuordnung unsicher ist, die Verwaltung durch einen Beschluss anweisen sollen, ob diese das entsprechende Bauteil als gemeinschaftliches Eigentum ansehen soll. Gilt dieser Anweisungsbeschluss auch über den Eigentumswechsel hinaus?

Ja. Auch ein Sondernachfolger wäre an diesen Beschluss gebunden.

Sie haben gesagt, eine Liste in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, in der sich findet, welche Anlagen und Einrichtungen im Sondereigentum stehen, sei bezogen auf die Frage, welche Anlagen und Einrichtungen im Sondereigentum stehen, unwirksam.^{^[2]} Kann man aus der Liste aber eine Erhaltungskompetenz ableiten?

Grundsätzlich nein. Anders kann es ausnahmsweise sein, wenn sich in der Liste

im Wege der Auslegung die Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts findet (das ist selten der Fall) und
der Sondernutzungsberechtigte abweichend von § 18 Abs. 1 WEG das Recht haben soll, das Bauteil zu verwalten. Eine Frage des Einzelfalls.

[1] BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12, Rn. 10 und Rn. 11.

[2] BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12, juris Rn. 10/Rn. 11.

Jetzt kostenlos 4 Wochen testen

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen