Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung (FAQs) /   Umwandlung: SE-Keller wird GE-Keller

Sachenrechtlich wäre es möglich, das Sondereigentum an dem Raum in gemeinschaftliches Eigentum zu überführen. Dazu müssten sämtliche Wohnungseigentümer einen Vertrag schließen in der Form des § 29 GBO. Anschließend müssten entsprechende Erklärungen und Bewilligungen gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben werden. Hierbei sind "Dritte" (= vor allem die Banken und die Berechtigten aus einer Dienstbarkeit) zu beteiligen.

Ich denke allerdings, dass es dieser Schritte nicht bedarf. Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein (§ 5 Abs. 2 WEG). Sie stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Das gilt nach dem Sinn der Vorschrift auch für Räume.

Vor diesem Hintergrund hat der BGH bereits entschieden, dass ein Stellplatz und ein Verbindungsflur, die den einzigen Zugang zur gemeinschaftlichen Heizanlage und zu den zentralen Versorgungseinrichtungen des Hauses darstellen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können.^[1] Mithin gehören zum (zwingenden) gemeinschaftlichen Eigentum alle Zugangsflächen, die mehr als einer Einheit dienen.

Vor diesem Hintergrund scheidet die Begründung von Sondereigentum an dem Kellerraum mit der Zentralheizung aus. Dies gilt auch rückwirkend! Der Wohnungseigentümer, der den Kellerraum für die Zentralheizung zur Verfügung gestellt hat, dürfte mithin das Eigentum an diesem Raum qua Gesetz verloren haben. Dies sollte seine Miteigentümer vernünftigerweise aber nicht daran hindern, ihm einen entsprechenden Ausgleich zu zahlen. Ferne...