Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Rz. 46 Auch wenn Absatz 2 Nr. durch seine Verweisung auf Absatz 1 Nr. 2 jeden Wohnungseigentümer zu einem Gebrauch seines Sondereigentums verpflichtet, der den Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht, steht den anderen Wohnungseigentümern kein Anspruch auf Einhaltung dieses gemeinschaftlichen Regelwerks zu. Das ist nach § 18 Abs. 1 Aufgabe der GdWE, der deshalb auch allein...mehr

I. Vereinbarter Inhalt Rz. 47 Der gesetzliche Inhalt des Sondereigentums, d.h. die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, bestimmt sich nach §§ 10 ff. und §§ 19 ff. WEG und subsidiär nach §§ 741 ff. und §§ 1009 ff. BGB (§ 10 Abs. 1). Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung abweichende Bestimmungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich b...mehr

a) Grundlagen Rz. 48 Eine unzulässige Beeinträchtigung kann sich aus einem zweckbestimmungswidrigen Gebrauch des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer ergeben. Während dieser als solcher "nur" einen Unterlassungsanspruch der GdWE aus Absatz 1 Nr. 1 auslöst, löst er einen Unterlassungsanspruch anderer Wohnungseigentümer nur aus, wenn es dadurch auc...mehr

Gesetzestext (1) Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden. (2) Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehörende Sondereigentum. A. Allgemeines Rz. 1 § 6 WEG ist Ausdruck der unauflöslichen rechtlichen Verbindung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum und...mehr

Gesetzestext (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten...mehr

Rz. 1 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.1: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 3 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 5 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.5: Nachträgliche Änderung der Miteigentumsanteile Verhandelt zu Frankfurt am Main am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 7 Nach § 4 Abs. 3 bedarf der schuldrechtliche Vertrag, durch den sich eine Vertragspartei verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen oder zu erwerben, entsprechend § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Diese Formvorschrift gilt auch für bereits verpflichtende Vorverträge.[18] Ein ohne Beachtung dieser Form abgeschlossener Vertrag ist nichtig (§ 125 BGB), wird aber...mehr

Rz. 3 § 5 Abs. 1 und 2 regelt im Zusammenwirken mit § 1 Abs. 5 die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum. Diese Bestimmungen sind sachenrechtlicher Natur und damit – nicht anders als gemäß § 946 BGB die §§ 94 bis 98 BGB [8] – zwingendes Recht,[9] soweit § 5 Abs. 3 nicht die Umwandlung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum zulässt. Eine...mehr

Rz. 26 Nimmt der Eintragungsvermerk im Grundbuch zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug (§ 7 Abs. 3 WEG), so wird der ihr als Anlage beigefügte Aufteilungsplan zum Inhalt des Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuchs [43] und damit von der Richtigkeitsvermutung des § 891 BGB erfasst. Als Grundbucheintragung unterliegt er...mehr

Rz. 21 Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, die von der Behörde nicht hergestellt, aber von ihr durch Unterschrift und Siegel bzw. Stempel als richtig verantwortet werden muss. Neu ist seit 2021, dass der Aufteilungsplan elektronisch gestellt werden kann, soweit nach § 135 Abs. 1 S. 2 GBO der elektronische Rechtsverkehr mit dem Grundbuchamt durch die jeweiligen Landesr...mehr

Rz. 23 Durch einseitige Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt und Eintragung im Grundbuch kann ein Wohnungseigentum entsprechend § 8 WEG ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer in zwei oder mehr Wohnungseigentumsrechte unterteilt werden, wenn und soweit der rechtliche Status der anderen Wohnungseigentümer unverändert bleibt.[40] Aus der Erklärung muss h...mehr

Rz. 1 Das Besondere des Wohnungseigentums besteht darin, dass die in dem Gebäude aufgeteilten befindlichen Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume mit dem Sondereigentum rechtlich verselbstständigt werden. Die rechtliche Verselbstständigung kann ihren Zweck nur erreichen, wenn diesem Sondereigentum Teile des bebauten Grundstücks als dingliches Substrat zugewiesen w...mehr

Rz. 10 Sondereigentum sind gemäß § 5 Abs. 1 die nach § 3 (oder § 8) dazu bestimmten Räume in einem Gebäude, sofern sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (vgl. Rdn 28) und damit nach § 5 Abs. 2 zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind. Soll ein Raum nicht Sondereigentum werden, genügt die bloße Nichteinräumung von Sondereigentum an ihm, denn...mehr

Rz. 7 Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (Teileigentumsgrundbücher) ist das bisherige Grundbuchblatt des Grundstücks zu schließen (Abs. 1 S. 3), wenn nicht weitere Grundstücke auf ihm eingetragen sind (§ 6 S. 2 WGV). Die Schließung erfolgt dadurch, dass ein Schließungsvermerk mit Angabe des Grundes auf der Vorderseite des Grundbuchs eingetragen wird und sämtliche Seite...mehr

Rz. 2 Jeder Wohnungseigentümer ist in Bezug auf sein Sondereigentum Alleineigentümer. Daher übernimmt § 13 Abs. 1 fast wörtlich § 903 BGB. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer (positiver Inhalt der Regel) mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Er kann grundsätzlich (zu Einschränkungen siehe Rdn 4) rechtlich Gebrauch machen durch Übereignung, Belastung mit dingl...mehr

Rz. 31 Über die Duldung des Betretens und der Benutzung des Sondereigentums hinaus ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, Eingriffe in die Substanz des Sondereigentums bis hin zur teilweisen Zerstörung zu dulden, wenn dies zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist,[103] z.B. das Aufbrechen einer im Sondereigentum stehenden Wand und Abschlagen der ...mehr

Rz. 8 Sondereigentum kann nach § 3 Abs. 1 nur an Räumen in einem Gebäude begründet werden, das auf einem Grundstück errichtet (vgl. aber Rdn 9) und dessen wesentlicher Bestandteil es nach den §§ 93 ff. BGB ist;[19] es kann auch unter der Erde errichtet sein[20] oder bei fester Verbindung mit dem Gewässerboden auf dem Wasser schwimmen.[21] Ein Bauwerk ist ein Gebäude, wenn si...mehr

Rz. 3 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.3: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 30 Abs. 1 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 31 Stimmen Teilungserklärung und Aufteilungsplan überein, weicht aber die spätere tatsächliche bauliche Ausführung vom Aufteilungsplan ab (z.B. Grundrissänderungen im Sondereigentumsbereich; Errichtung einer zusätzlichen Wohnung ohne Grundrissänderung; Ausdehnung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum oder ein benachbartes Sondereigentum, Errichtung eines Gebä...mehr

Rz. 2 Nach § 6 Abs. 1 WEG kann Sondereigentum ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil (sog. isoliertes Sondereigentum) nicht durch Rechtsgeschäft oder im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert oder belastet werden. Aus § 6 Abs. 2 WEG folgt, dass auch ein Miteigentumsanteil ohne das zugehörige Sondereigentum (sog. isolierter Miteigentumsanteil) nicht veräußert oder belastet w...mehr

Rz. 32 Die gesetzliche angeordnete Prozessstandschaft kann sich sowohl im Hinblick auf die Aktiv- als auch die Passivbefugnis, d.h. Kläger- als auch Beklagtenseite, beziehen. Rz. 33 Den bedeutsamsten Fall dürfte die (verfassungskonforme)[20] Vorschrift in § 9a Abs. 2 WEG darstellen, wonach die GdWE die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenen Rechte sowie solche Rec...mehr

Rz. 4 § 4 Abs. 2 S. 1 schreibt für die Einigung über die Einräumung von Sondereigentum die Form der Auflassung (§ 925 Abs. 1 BGB) vor. Sie muss daher bei gleichzeitiger Anwesenheit aller Beteiligten vor einer zuständigen Stelle (z.B. Notar, Prozessgericht bei gerichtlichem Vergleich) erklärt werden. Rz. 5 Nach § 4 Abs. 2 S. 2 kann die Einräumung von Sondereigentum nicht unter...mehr

Rz. 94 Nach Absatz 3 ist dem einzelnen Wohnungseigentümer Ausgleich für über das zumutbare Maß hinausgehende Nachteile zu leisten, die ihm dadurch entstehen, dass er das Betreten oder Einwirkung gestatten muss. Dazu gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums.[290] Kein Ausgleichsanspruch nach Absatz 3 besteht, wenn der einzelne Wohnungseigentümer zwar ...mehr

Rz. 14 Ob an einem Gebäudebestandteil Sondereigentum besteht, hängt zunächst davon ab, ob an einem Raum Sondereigentum eingeräumt ist und ob der Bestandteil zu diesem Raum gehört (vgl. Rdn 16). Danach ist zu prüfen, ob es sich um einen wesentlichen Bestandteil handelt (vgl. Rdn 12) und die weiteren Voraussetzungen von § 5 Abs. 1 erfüllt sind (vgl. Rdn 17, 18), ohne dass Sond...mehr

Rz. 4 Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sind Verfügungen sowohl nur über den Miteigentumsanteil als auch nur über das Sondereigentum möglich, solange nicht isoliertes Sondereigentum oder isoliertes Miteigentum entsteht (Rdn 1). Rz. 5 Zulässig ist eine Verfügung nur über den Miteigentumsanteil, durch dessen Vergrößerung unter gleichzeitiger Verkleinerung eines...mehr

Rz. 32 Die uneingeschränkte Nutzung der außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des gemeinschaftlichen Eigentums durch alle Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 1 S. 3 entspricht nicht immer den Bedürfnissen der Wohnungseigentümer. So wäre es misslich, wenn jeder Wohnungseigentümer die Terrassen der Erdgeschoßwohnungen oder Gärten mitbenutzen könnte. Es nähme diesen die Privathe...mehr

Rz. 1 Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann Eigentum an Wohnungen (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (Teileigentum) begründet werden (§ 1 Abs. 1). Damit wird eine besondere Rechtsform geschaffen, denn sie durchbricht – wie z.B. auch § 95 Abs. 1 S. 2 BGB und § 12 ErbbauRG – den Grundsatz des allgemeinen bürgerlichen Rechts, dass Gr...mehr

Rz. 17 Nach § 1 Abs. 4 kann Sondereigentum nur mit Miteigentum an einem Grundstück verbunden werden.[47] Ein Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts unter einer besonderen Nummer oder nach § 3 Abs. 5 GBO gebucht ist;[48] es kann aus örtlich getrennten Flurstücken bestehen.[49] Ist ein Gebäude nur auf e...mehr

Rz. 1 Nach § 3 Abs. 1 kann an Räumen in einem bereits vorhandenen oder noch zu errichtenden Gebäude durch vertragliche Teilungserklärung Sondereigentum eingeräumt (und damit Wohnungseigentum begründet) werden, sofern mehrere Personen Miteigentümer (§ 1008 BGB) des Grundstücks sind; Miteigentümer können aber auch durch einseitige Teilungserklärung nach § 8 Sondereigentum einr...mehr

Rz. 80 Sind die maßgeblichen Grenzwerte nicht oder nicht mehr eingehalten, kommen Ansprüche in Betracht. Inhalt und Grundlage des Anspruchs variieren, je nach dem, worin die Ursache hierfür liegt. Hat sie ihre Grundlage im gemeinschaftlichen Eigentum, kommt ein Anspruch gegen die GdWE auf Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2) ...mehr

Rz. 12 Nach § 3 Abs. 1 kann Sondereigentum nur an Wohnungen oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (vgl. Rdn 8, 9) begründet werden. Es ist zulässig, Sondereigentum sowohl an einer Wohnung als auch an sonstigen Räumen mit einem Miteigentumsanteil zu einem gemischten Wohnungs- und Teileigentum zu verbinden (vgl. § 1 WEG Rdn 9, § 7 WEG Rdn 5). Rz. 13 Ein R...mehr

Rz. 7 Sondereigentum ist entweder Wohnungseigentum, nach Abs. 2 Sondereigentum an einer Wohnung, oder Teileigentum, nach Abs. 3 Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Teilen des Gebäudes. Welcher dieser Arten die einzelnen Sondereigentumsrechte einer Anlage zugeordnet sind, muss in der Teilungserklärung festgelegt werden. Nach dieser Einordnung bestimmt sich im Gru...mehr

Rz. 45 Gebäudebestandteile, die kraft Gesetzes Sondereigentum sind, können bei der Begründung von Wohnungseigentum durch Einigung und Eintragung im Grundbuch nach § 4 Abs. 1, 2 S. 1 zu gemeinschaftlichem Eigentum erklärt werden. Eine nachträgliche Zuordnung zum gemeinschaftlichen Eigentum ist Umwandlung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum. Sie erfolgt durch Auf...mehr

Rz. 103 Aufzug Ist nichts geregelt, sind die Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen hinsichtlich eines Aufzugs durch die Miteigentümer zu tragen.[336] Steht die Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kosten des Aufzugs im unmittelbaren Zusammenhang mit den Betriebskosten, sind unter diesen Aufzugskosten die allgemeinen Betriebskosten zu verstehen....mehr

Rz. 18 Die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 müssen kumulativ erfüllt sein. Ist nur eine nicht erfüllt oder ist der Bestandteil für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich (§ 5 Abs. 2), so ist der Bestandteil zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Rz. 19 Die Gebäudebestandteile müssen zu den im Sondereigentum stehenden Räumen gehören, d.h. in räumlicher oder baulich-funk...mehr

Rz. 24 Vor dem 1.12.2020 fingierte § 3 Abs. 2 Satz 2 a.F. für Garagenstellplätze die Abgeschlossenheit,[63] wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich waren, wobei die Art der Markierung nicht im Aufteilungsplan angegeben werden musste.[64] Nicht fingiert wurde die Raumeigenschaft,[65] weil der Stellplatz in einer Garage und damit in einem Raum liegen musste...mehr

Rz. 42 Der Miteigentumsanteil an dem Grundstück ist als zahlenmäßiger Bruchteil in Spalte 3 einzutragen (§ 3 Abs. 1 Buchst. a WGV); dabei ist einzutragen, dass das Miteigentum durch die Einräumung der zu den anderen (mit ihren Grundbuchblättern zu bezeichnenden) Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt ist (§ 7 Abs. 1 S. 2 WEG, § 3 Abs. 1 Buchst. c WG...mehr

Rz. 110 Nach Absatz 2 Nr. 3 gehört es zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung, das gemeinschaftliche Eigentum angemessen zum Neuwert zu versichern. Eine solche Versicherung ist heute eine einheitliche und verbundene Gebäudeversicherung. Sie heißt verbunden, weil sie die durch Brand, Leitungswasser, Sturm und Hagel entstehenden Schäden abdeckt. Typischerweise sind das di...mehr

(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. (3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzw...mehr

Rz. 8 Das Sondereigentum genießt Eigentumsschutz nach den §§ 985, 1004 BGB. Jeder Wohnungseigentümer kann Abwehransprüche wegen Beeinträchtigung des Sondereigentums sowohl gegenüber Dritten als auch gegenüber den Mitgliedern der Gemeinschaft allein geltend machen. Die Ausübung der Abwehransprüche wegen Eingriffs allein in das Sondereigentum unterfällt nicht der Ausübungskomp...mehr

Rz. 19 Bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die keine Erhaltungsmaßnahmen sind und aus denen anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehende Nachteile erwachsen, bedürfen einer Gestattung nach Absatz 2 i.V.m. § 20 Abs. 1. Hierüber entscheiden die Wohnungseigentümer nach den Maßstäben ordnungsmäßiger Verwaltung. Einen ...mehr

Rz. 38 Einrichtungen und Anlagen, die der Versorgung und Bewirtschaftung von mehr als nur einem Wohnungseigentum dienen, sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Zu ihnen zählen – soweit nicht im Eigentum der Versorgungsunternehmen stehend[131] – z.B.: zentrale Zähl-, Schalt-, Sicherungs- oder Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energievers...mehr

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleb...mehr

Rz. 4 Die Rechte aus dem Sondereigentum sind jedoch beschränkt durch Gesetz und Rechte Dritter. Jeder Sondereigentümer unterliegt den allgemeinen Schranken des Eigentums. Diese können sich aus dem Privatrecht (z.B. § 904 BGB – Nachbarrecht) oder dem öffentlichen Recht (z.B. Bauordnungsrecht, Denkmalschutzrecht, Zweckbestimmungsnormen oder dem Gebot der Rücksichtnahme im Immi...mehr

Rz. 41 Mängel betreffend den Inhalt des Verfügungsgeschäfts können zu einer unzulässigen rechtlichen Gestaltung des Wohnungseigentums führen. Solche Mängel ergeben sich nicht schon daraus, dass die tatsächliche Aufteilung des errichteten Gebäudes von der nach dem Aufteilungsplan vorgesehenen abweicht. Ein in dem Aufteilungsplan vorgesehenes Sondereigentum gelangt nur dann ni...mehr

Rz. 7 Unzulässig sind auch einseitige Verfügungen, die zu isoliertem Sondereigentum oder Miteigentumsanteil führen würden wie insbesondere auf das Sondereigentum[23] oder den Miteigentumsanteil beschränkter Ausschluss des Eigentümers nach § 927 BGB; ein auf das Sondereigentum[24] beschränkter Verzicht des Eigentümers nach § 928 BGB; oder die Unterteilung des Wohnungseigentum...mehr

Rz. 20 Aufzug Der Einbau eines (Außen-)Aufzugs in einem umgewandelten Altbau ist bauliche Veränderung.[35] Auf die Gestattung seines Einbaus kann nach Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 ein gesetzlicher Anspruch bestehen. Sie kann dann regelmäßig mit einfacher Mehrheit beschlossen werden und ist in der Regel weder eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage noch eine unbillige Benachte...mehr

Rz. 43 Besteht eine Wohnungseigentumsanlage aus mehreren Gebäuden, sind die Teile der Gebäude, die für ihren Bestand oder Sicherheit erforderlich sind bzw. deren Umgestaltung die äußere Gestalt der Gebäude verändern würde, sowie Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch von mehr als nur einem Wohnungseigentümer dienen (z.B. Treppenhäuser und Aufzüge in einem Haus, in dem ...mehr

Rz. 10 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.10: Aufhebung des Wohnungseigentums Verhandelt zu Frankfurt am Main am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Meier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr