Fachbeiträge & Kommentare zu Sondereigentum

Bei den im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums aufgrund entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer vom Verwalter beauftragten Handwerkern, Unternehmen oder Sonderfachleuten, wie Architekten oder Ingenieure, handelt es sich nicht um Erfüllungsgehilfen des Verwalters. Bei ihnen handelt es sich vielmehr um die Vertragspartner der Wohnungseigentümergemei... mehr

Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.[1] Versäumt er dies, macht er sich entsprechend des Ausfalls der Hausgelder schad... mehr

Lehnt es der Verwalter bei Feuchtigkeitseintritt mit Schimmelbildung und Silberfischbefall im Sondereigentum ab, der Ursache nachzugehen, weil er falsches Lüftungsverhalten für ursächlich hält, hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum aber nicht von vornherein auszuschließen ist, handelt er pflichtwidrig. Stellt sich jedenfalls später heraus, dass Ursache ein Mangel im Ge... mehr

Der Verwalter kann auch als öffentlich-rechtlicher Störer in Betracht kommen. Grundsätzlich kann der Verwalter lediglich hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums in Anspruch genommen werden. Sind allein das Sondereigentum und/oder das Privateigentum an den darin befindlichen Gegenständen betroffen, kann der Verwalter nicht als Störer in Anspruch genommen werden. Auf dieses er... mehr

Obwohl nicht mehr ausdrücklich gesetzlich geregelt, ist der Verwalter in erster Linie verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Allerdings wird er insoweit als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig. Da dieser gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt, wären Ansprüche auf Beschlussdurchführung gegen di... mehr

Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz – RDG) sind Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen beruflichen oder gesetzlich geregelten Tätigkeit erlaubt, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild oder zur vollständigen Erfüllung der mit der Haupttätigkeit verbundenen gesetzli... mehr

Im Rahmen seiner Organpflichten hat der Verwalter für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind die Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer einzuhalten. Als Vollzugs- bzw. Ausfü... mehr

Abmahnung Die Abmahnungsbefugnis gegenüber dem Verwalter steht nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Bei dilatorischem Verhalten des Verwalters können allenfalls dem Verband – als Vertragspartner des Verwalters – Ersatzansprüche zustehen.[1] Anspruchsverzicht Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Verzicht auf die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüch... mehr

Betriebsinterne Maßnahmen können grundsätzlich mit externen Referenten bzw. Seminaranbietern durchgeführt werden, durchaus aber auch mit betriebsinternen Referenten. Von maßgeblicher Bedeutung ist stets, dass die Anforderungen der Anlage 2 zu § 15b MaBV erfüllt sind. Hiernach hat eine Planung und systematische Organisation zu erfolgen. Selbstverständlich muss die Qualität de... mehr

Zunächst und grundsätzlich kann zum Verwalter jede natürliche und geschäftsfähige (Privat-)Person bestellt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zur Person des Verwalters keinerlei Bestimmungen. Dem Gesetz ist lediglich zu entnehmen, dass es nur einen Verwalter geben kann. Da das WEG keinerlei Bestimmungen oder Beschränkungen im Hinblick auf die Person des Verwalters e... mehr

Rz. 134 [Autor/Stand] Jedes Wohnungseigentum gilt gem. § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG als ein Grundstück i.S.d. Bewertungsgesetzes. Rz. 135 [Autor/Stand] Wohnungseigentum ist gem. § 249 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 5 BewG definiert als das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Insoweit entspricht die D... mehr

Rz. 143 [Autor/Stand] Jedes Teileigentum gehört gem. § 243 Abs. 1 Nr. 3 BewG zum Grundvermögen und gilt nach § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG als ein Grundstück i.S.d. Bewertungsgesetzes. Rz. 144 [Autor/Stand] Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (z.B. Büroräume, Ladenlokale) in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftli... mehr

Rz. 47 [Autor/Stand] Das Wohnungseigentum [2] ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Rz. 48 [Autor/Stand] Beim Teileigentum handelt es sich um das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftliche... mehr

Rz. 42 [Autor/Stand] Bei dem Wohnungserbbaurecht handelt es sich um ein Erbbaurecht, das mehreren Personen gemeinschaftlich nach Bruchteil zusteht, wobei die Anteile in der Weise beschränkt sind, dass jedem der Berechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in einem aufgrund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird. Ein Teilerbba... mehr

Rz. 27 [Autor/Stand] Die in § 249 BewG genannten Grundstücksarten finden sich bis auf das Wohnungs- und Teileigentum bei der früheren Einheitsbewertung[2] in § 75 Abs. 1 BewG wieder; das Wohnungs- und Teileigentum wird für die Einheitsbewertung in § 93 BewG geregelt. Im Gegensatz zum § 181 BewG für Zwecke der Grundbesitzbewertung bilden bei der Grundsteuerbewertung die Ein- ... mehr

Begriff Der Begriff der "ordnungsmäßigen Verwaltung" ist gesetzlich nicht bestimmt. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem WEG nur teilweise entnommen werden. Ordnungsmäßig ist nach § 18 Abs. 2 WEG, was dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ferner können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen E... mehr

Nicht unter die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung fallen solche, die ausschließlich Einzelinteressen dienen oder überwiegend Fremdinteressen berücksichtigen oder auch Entscheidungen der Wohnungseigentümer, in denen Grundlagen für eine Ermessensentscheidung nicht vorlagen oder das Ermessen überschritten wurde. Ob im Übrigen ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspric... mehr

Zusammenfassung Begriff Das Sondereigentum ist gesetzlich in § 5 Abs. 1 WEG definiert. Hiernach sind Gegenstand des Sondereigentums die gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum ... mehr

Das Gesetz bestimmt lediglich, welche Gebäudebestandteile sondereigentumsfähig sind. Hierbei handelt es sich nach § 5 Abs. 1 WEG um die Räume und deren Bestandteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Seit Inkrafttreten... mehr

Die Sondereigentumsfähigkeit wird begrenzt durch die zwingende Bestimmung von Gemeinschaftseigentum und den Ausschluss in § 5 Abs. 2 WEG. Danach sind nicht sondereigentumsfähig, sondern zwingend Gemeinschaftseigentum: das Grundstück; Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen oder Eigentum eines Dritten sind; Gebäudeteile, die für dessen B... mehr

Begriff Das Sondereigentum ist gesetzlich in § 5 Abs. 1 WEG definiert. Hiernach sind Gegenstand des Sondereigentums die gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Rech... mehr

Sondereigentum an noch nicht fertiggestellten Bauten Liegt ein behördlich bestätigter oder wenigstens vorläufiger Aufteilungsplan vor, kann zwar Wohnungseigentum begründet werden, bezüglich des Sondereigentums zunächst jedoch nur eine Anwartschaft, aus der mit Veräußerung des Sondereigentums durch den teilenden Eigentümer ein Anwartschaftsrecht des Erwerbers entsteht,[1] das ... mehr

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist bedeutsam für Nutzung, Gebrauch, Erhaltung und Kostenverteilung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Übrigen ist es grundsätzlich Sache des jeweiligen Wohnungseigentümers, etwaige das Sondereigentum betreffende bauordnungsrechtliche Vorgaben, wie etwa den in einer Wohnung erforderlichen Einb... mehr

Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs sind gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich nach ihren jeweiligen Miteigentumsanteilen zu tragen, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung enthält eine andere Regelung. Keineswegs bedeutet dies aber, dass der Sondereigentümer für alle nicht ausschließlich dem Sondereigentum zugeordneten Gebäudeteile vo... mehr

Hinsichtlich der Erhaltung gelten im Wesentlichen die gleichen Regeln wie bei Nutzung und Gebrauch. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Hinweis Pfli... mehr

Der Wohnungseigentümer kann mit dem Sondereigentum im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und der Rechte Dritter nach seinen Vorstellungen verfahren. Hierbei hat er sich allerdings zu beschränken, wenn die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung einen bestimmten Nutzungszweck (z. B. Wohnungseigentum) vorsieht und damit andere Nutzungen (z. B. gewerbliche Nutzung) aussch... mehr

Grundsätzlich kann der Wohnungseigentümer im Bereich seiner Sondereigentumseinheit frei schalten und walten. Grenzen bilden hier aber bauliche Maßnahmen, die für andere Wohnungseigentümer mit einem über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil verbunden sind. Ist dies der Fall, bedarf es gemäß § 13 Abs. 2 WEG eines Gestattungsbeschlus... mehr

Begriff Sind Heizkörper im Bereich des Sondereigentums montiert, sind sie dem Sondereigentum zuzuordnen, soweit sie für den Betrieb der Gesamtanlage nicht unverzichtbar sind. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate[1], nicht aber etwa Verdunstungsröhrch... mehr

Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, stehen nicht deswegen im zwingenden Gemeinschaftseigentum. Sie können vielmehr zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden.[1] Bedeutung hat dieser Grundsatz insbesondere im Fall kleinerer Wohnanlagen, in denen sich di... mehr

Begriff Die Heizung hat als Einrichtung der Wärme- und Warmwasserversorgung überragende Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums. Zentrale Probleme sind hier die Eigentumszuordnung der Heizung und ihrer einzelnen Bestandteile, die Möglichkeiten der Eigentümergemeinschaft, Nutzungsregelungen zu treffen, sowie insbesondere die Heizkostenabrechnung. Gesetze, Vorschriften u... mehr

Die Heizungsanlage einschließlich Brenner und Öltank(s) kann sowohl im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers als auch – wie in der Regel – im Gemeinschaftseigentum stehen. Ist jedenfalls die Heizungsanlage in einem gemeinschaftlichen Raum innerhalb der Wohnanlage installiert und dient sie der Versorgung der zur Gemeinschaft gehörenden Raumeinheiten sowie sonstigen Bereic... mehr

Heizkörper in gemeinschaftlichen Räumen stehen im Gemeinschaftseigentum. Heizkörper im Bereich des Sondereigentums werden nach zwar umstrittener, aber herrschender Meinung dem Sondereigentum des jeweiligen Sondereigentümers zugeordnet, wenn sie letztlich der Versorgung nur der betreffenden Sondereigentumseinheiten dienen.[1] Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschlus... mehr

Soweit der Heizkörper im Sondereigentum steht, dann stehen auch die Thermostatventile im Sondereigentum.[1] mehr

Heizkörperventile stehen im Gemeinschaftseigentum, da sie zur ordnungsmäßigen Funktion der Gesamtanlage erforderlich sind bzw. diese beeinflussen.[1] Etwas anderes gilt aber dann, wenn die Heizkörper in der Teilungserklärung oder einer nachfolgenden Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet wurden, weil die Heizkörper nicht für die Funktion der Gesamtanlage erforderlich sin... mehr

Dient die (Gas-)Etagenheizung nur der Versorgung einer Sondereigentumseinheit, so ist sie dem Sondereigentum des betreffenden Sondereigentümers zuzuordnen. mehr

Die Fußbodenheizung ist dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen. Dies gilt sowohl für den Heizkessel, die Tankanlage, die Hauptleitungen sowie die im Estrich verlegten Heizschlangen.[1] Bei Letztgenannten gilt dies jedenfalls dann, wenn die gesamte Heizungsanlage nicht mehr störungsfrei funktionieren würde, wenn einzelne Heizschlangen beseitigt würden. Allerdings wurde a... mehr

Der Einbau neuer Messgeräte kann durch Beschluss geregelt werden. Ob dies auch für die Überprüfung, Neueinstellung und Verplombung auch im Sondereigentum befindlicher Heizkörper gilt, ist zwar zweifelhaft, wurde aber bejaht.[1] Achtung Betreten der Heizräume Durch Beschluss kann der Zutritt zu den Heizräumen beschränkt oder ganz ausgeschlossen werden, sofern nicht entgegensteh... mehr

Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe der Teilungserklärung verlangen. Bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau hat er im räumlichen Bereich seiner Sondereigentumseinheit darüber hinaus ohne Rücksicht auf die dingliche Zuordnung auch einen Ansp... mehr

Nicht selten sind durch Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Bereiche oder Teile des Gemeinschaftseigentums dem Sondereigentum zugeordnet. Derartige Regelungen sind nichtig. Hinweis Umdeutung in Kostentragungsregel In derartigen Fällen kann die unwirksame Zuordnung zum Sondereigentum in eine Kostentragungsregel zulasten des jeweiligen Sondereigentümers umgedeutet werden. Ein... mehr

Verbreitet finden sich in Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen Auflistungen der Sondereigentumsbereiche. Wie bereits ausgeführt können jedoch Bereiche des Gemeinschaftseigentums auch nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden. Entsprechende Auflistungen in einer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung haben daher in aller Regel lediglich deklarat... mehr

Begriff Ebenso wie die Heizkörper im Sondereigentum stehen, so sie nicht für die Funktion der Gesamtanlage erforderlich sind, stehen auch die Heizkörperventile im Sondereigentum.[1] Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10: Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nach... mehr

Begriff Nach § 1 Abs. 5 WEG sind das Grundstück und das Gebäude gemeinschaftliches Eigentum, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes zwingend Gemeinschaftseigentum, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen,... mehr

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden. Von erheblicher Bedeutung ist in... mehr

Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Räume und Gebäudeteile, die nicht gemäß vorstehender Regelung zum Sondereigentum erklärt sind. Zu gemeinschaftlichem Eigentum gehören insbesondere diejenigen Teile und Anlagen des Gebäudes, die für deren Bestand und Sicherheit erforderlich sind, also die Grund- und Umfassungsmauern sowie die tragenden Zwischenwände und das... mehr

Um abschließend beurteilen zu können, wer für diverse Einrichtungen finanziell aufzukommen hat, müssen immer die in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgenommenen Kostentragungsregeln beachtet werden, so keine entsprechenden Beschlüsse gefasst sind.[1] Hinweis Übertragung auf den Sondereigentümer Hier kann es nämlich sein, dass für begrifflich eigentlich dem Gemeinsc... mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 ist den Wohnungseigentümern durch § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz auch zur Beschlussfassung einer exklusiven Belastung mit Kosten von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eingeräumt, das sich im Bereich des Sondereigentums des jeweiligen Wohnungseigentümers befindet. Hauptanwend... mehr

Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe der Teilungserklärung verlangen. Bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau hat er im räumlichen Bereich seiner Sondereigentumseinheit darüber hinaus ohne Rücksicht auf die dingliche Zuordnung auch einen Ansp... mehr

1 Leitsatz Heizkörper sind sondereigentumsfähig und kein zwingendes gemeinschaftliches Eigentum, weil sie lediglich passiver Bestandteil des Heizsystems sind und ihnen auch keine eigenständige Funktion für den hydraulischen Abgleich zukommt. 2 Normenkette § 5 Abs. 1, Abs. 2 WEG 3 Das Problem Im Dezember 2023 ordnen die Wohnungseigentümer zu TOP 10 einen hydraulischen Abgleich an.... mehr

Das AG meint, die Heizkörper stünden, wie es K vortrage, im Sondereigentum. Denn die Teilungserklärung habe die Heizkörper in den Sondereigentumseinheiten zum Sondereigentum bestimmt. Dem stehe § 5 Abs. 2 WEG auch nicht entgegen. Denn die Beweisaufnahme habe ergeben, dass den Heizkörpern für den beabsichtigten hydraulischen Abgleich keine Funktion zukomme. mehr

Im Dezember 2023 ordnen die Wohnungseigentümer zu TOP 10 einen hydraulischen Abgleich an. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Ein Mangel besteht nach seiner Rechtsansicht u. a. darin, dass der Beschluss zum Inhalt habe, 15 Heizkörper auszutauschen. Diese Heizkörper stünden im Sondereigentum. Es bestehe daher keine Beschlusskompetenz, ihren Austausch zu best... mehr