Grunderwerbsteuervergünstigung für Grundstücksübertragun ... / 3.2 Einzelheiten der Vorschriften

Die Begünstigungsvorschriften erstrecken sich im Einzelnen auf folgende Vorgänge:

• Übergang eines Grundstücks von mehreren Miteigentümern^[2] oder von einem Alleineigentümer^[3] auf eine Gesamthand.

Achtung

Einbringung von Gesellschaftsanteilen

§ 5 GrEStG ist grundsätzlich auf alle steuerbaren Erwerbsvorgänge des § 1 GrEStG anwendbar, auch auf die fiktiven Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 3 GrEStG. Folgerichtig gilt § 5 GrEStG danach auch, wenn ein Gesellschafter, der zu mindestens 90 % an einer grundbesitzenden GmbH beteiligt ist, die Anteile an der GmbH auf eine Gesamthandsgemeinschaft überträgt, an der er beteiligt ist. Die Steuer wird dann in dem Umfang nicht erhoben, in dem der Einbringende an der Gesamthandsgemeinschaft beteiligt ist.^[4]

§ 1 Abs. 3 Nr. 3 und 4 GrEStG stellen den Übergang von mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft einem Grundstückserwerb gleich. Diese grunderwerbsteuerrechtliche Fiktion rechtfertigt es, bei einer Übertragung aller (bereits vereinigten) Anteile auf eine Gesamthand die Steuervergünstigung des § 5 GrEStG zu gewähren. In den Fällen der Anteilsvereinigung (§ 1 Abs. 3 Nr. 1 und 2 GrEStG) in der Hand der Gesamthandsgemeinschaft aufgrund einer Einbringung von Gesellschaftsanteilen wird hingegen nicht ein Grundstückserwerb von den einbringenden Gesellschaftern, sondern ein Grundstückserwerb von der grundbesitzenden Gesellschaft fingiert. Dieser (fiktive) Grundstückserwerb kann nicht dem Erwerb von Miteigentumsanteilen i. S. d. § 5 Abs. 1 GrEStG gleichgestellt werden.^[5]

Dem Rechtsgedanken des § 5 Abs. 2 GrEStG und des § 7 Abs. 1 GrEStG folgend, bei ähnlichen Konstellationen nur echte Wertverschiebungen zwischen Rechtsträgern grunderwerbsteuerlich zu erfassen, ist Grunderwerbsteuer ebenso nicht zu erheben, wenn mit der Aufhebung von Sondereigentum an Wohnungen und anschließender Realteilung jeder Beteiligte Eigentum entsprechend der bisherigen Aufteilung in Wohnungseigentum erwirbt.

• Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand in das Miteigentum mehrerer Gesamthänder^[6] oder in das Alleineigentum eines Gesamthänders^[7] oder
• Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand auf eine andere Gesamthand^[8]; dies gilt auch für Fälle, in denen die eine Gesamthand an der anderen Gesamthand beteiligt ist.^[9]

Praxis-Beispiel

Erwerb durch Gesamthandsgemeinschaft

A ist Alleineigentümer eines Grundstücks und überträgt dieses auf eine OHG, an deren Vermögen er und B hälftig beteiligt sind.

Die Grunderwerbsteuer ist nur hälftig zu erheben, da A nach wie vor hälftig am Grundstück beteiligt ist.

Praxis-Beispiel

Veräußerung durch Gesamthandsgemeinschaft

X, Y und Z sind zu je 1/3 an einer GbR beteiligt. Diese veräußert ein Grundstück für 150.000 EUR hälftig an X und den Nichtgesellschafter A in Miteigentum zu je 1/2.

Der Erwerb des hälftigen Miteigentums des X ist zu 1/6 (Mehrerwerb) steuerpflichtig, denn er war vorher zu 1/3 (2/6) und ist jetzt zu 1/2 (3/6) am Grundstück beteiligt. Für den Kaufpreisanteil von 50.000 EUR (= 2/6 v. 150.000 EUR) wird die Grunderwerbsteuer bei X nicht erhoben. Die hälftige Veräußerung an den Nichtgesellschafter A ist in vollem Umfang steuerpflichtig.

Sämtliche Vergünstigungen des § 6 Abs. 1 bis 3 GrEStG stehen unter dem Vorbehalt der Sperrklausel des § 6 Abs. 4 GrEStG. Danach sind die genannten Vergünstigungen insoweit ausgeschlossen, wenn^[10]

1. ein Gesamthänder – im Fall der Erbfolge sein Rechtsvorgänger – innerhalb von 10 Jahren vor dem Erwerbsvorgang seinen Anteil an der Gesamthand durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat,^[11]

   Wichtig

   Rechtsgeschäft unter Lebenden

   Unter einem rechtsgeschäftlichen Erwerb in diesem Sinne ist jeder Erwerb zu verstehen, der eine rechtsgeschäftliche Grundlage hat. Wurde eine Kapitalgesellschaft mit Grundbesitz in eine Personengesellschaft umgewandelt, ist die Grunderwerbsteuerbegünstigung für die spätere Veräußerung durch die Personengesellschaft ausgeschlossen, wenn die Gesellschafter der Personengesellschaft ihre durch Umwandlung erlangten Anteile innerhalb von 10 Jahren vor dem Erwerbsvorgang erhalten haben. Die Zeit ihrer Beteiligung an der Kapitalgesellschaft wird den Gesellschaftern nicht fiktiv als Beteiligung an der Personengesellschaft angerechnet; die 10-Jahres-Frist des § 6 Abs. 4 Satz 1 GrEStG beginnt in diesen Fällen erst mit Eintragung der Umwandlung in das Handelsregister.^[12]

   Ein "Rechtsgeschäft unter Lebenden" i. S. des § 6 Abs. 4 Satz 1 GrEStG ist auch die Kündigung der Gesellschaft durch einen Gesellschafter.^[13]

2. die vom Beteiligungsverhältnis abweichende Auseinandersetzungsquote innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Auflösung der Gesamthand vereinbart worden ist oder
3. bei einem Erwerbsvorgang i. S. d. § 1 Abs. 3 Nr. 1 oder 2 oder Abs. 3a GrEStG der Erwerber bzw. im Fall der Erbfolge sein Rechtsvorgänger innerhalb von 15 Jahren vor dem Erwerbsvorgang seinen Anteil am Vermögen der Personengesellschaft erstmals durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat, es sei denn, einer der Erwerbe der Anteile am ...