Die gesonderte Feststellung von Besteuerungsgrundlagen u ... / f) Gesonderte und einheitliche Feststellung der Einkünfte bei sog. "Mietpools"

Bei Bauherren- und Erwerbergemeinschaften schließen sich die Haus- oder Wohnungseigentümer/Teileigentümer nach Fertigstellung bzw. Erwerb häufig zu einem sog. "Mietpool" zusammen. Die Besonderheit ist, dass die im einzelnen vermieteten Objekte (Haus/Wohnung) nach wie vor im Sondereigentum des Haus- oder Wohnungseigentümers verbleiben, so dass kein gemeinschaftliches Eigentum an den vermieteten Objekten besteht. Zweck des "Mietpools" ist die Risikominimierung bezüglich etwaiger Mietausfälle beim einzelnen Objekt. Die Mitglieder des "Mietpools" werden quotal an den insgesamt erzielten Mieten – ohne Rücksicht auf die tatsächlichen Mieteinnahmen oder Mietausfälle bei einzelnen Wohnungen – beteiligt.

Bei der Bildung von "Mietpools" treten in der Praxis zwei verschiedene Gestaltungsvarianten auf.

• Zunächst können die Eigentümer die Vermietung ihrer Wohnung bzw. ihres Hauses der "Mietpool"-Gesellschaft überlassen. Der "Mietpool"-Verwalter vermietet die Wohnungen/Häuser im Namen und für Rechnung der "Mietpool"-Gesellschaft. Bei einer solchen Vertragsgestaltung kommt ohne Zweifel eine gesonderte und einheitliche Feststellung gem. § 180 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a AO in Betracht. Die von den einzelnen Eigentümern in die "Mietpool"-Gesellschaft eingebrachten Grundstücke stellen eine gemeinsame Einkunftsquelle dar, die zu gemeinschaftlichen Einkünften führt. Allerdings ist ein Verzicht auf die Durchführung eines Feststellungsverfahrens nach § 180 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 AO möglich, wenn die Höhe des festzustellenden Betrages und dessen Aufteilung feststehen.
• Ferner können die Eigentümer ihre Wohnung/ihr Haus über den "Mietpool"-Verwalter im eigenen Namen und für eigene Rechnung an den Endmieter vermieten. Die erzielten Mieten werden in den "Mietpool" eingebracht und entsprechend den vertraglichen Regelungen quotal auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Die "Mietpool"-Gesellschaft ist in diesen Fällen als bloße Innengesellschaft konzipiert. Hier stellt sich die Frage, ob die Zusammenlegung und die anschließende quotale Verteilung der Mieten ausreichen, um gemeinschaftliche Einkünfte i.S.d. des § 180 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a AO zu begründen. Dafür spricht, dass zwischen den am "Mietpool" beteiligten Eigentümern ein sämtliche Einnahmen umfassendes Rechtsband besteht, wodurch die Einkünfte eines Mitgliedes abhängig von den Einkünften der anderen Mitglieder des "Mietpools" sind.