Aus dem Umsatzsteueranwendungserlass ergibt sich, dass bei der Betriebskostenabrechnung zu einer umsatzsteuerfreien Vermietung keinerlei Umsatzsteuerausweis erfolgen darf.[8] Zugleich steht dem Vermieter in diesem Fall keinerlei Vorsteuerabzug aus den diesbezüglich an ihn gerichteten Eingangsrechnungen zu[9]. Aus wirtschaftlicher Sicht ist es daher folgerichtig, dass die Mieter die Nebenkosten in Bruttohöhe tragen: Unabhängig von der Vorsteuerbelastung des vom Vermieter bezogenen Kostenanteils erfolgt regelmäßig eine anteilige Weiterbelastung des vom Vermieter tatsächlich gezahlten Betrages (sog. Bruttoweiterbelastung).
Beispiel 1:
Betriebskostenabrechnung bei umsatzsteuerfreier Vermietung aus Sicht der Finanzverwaltung:
Der Unternehmer U (kein Kleinunternehmer) vermietet eine Immobilie zu Wohnzwecken an zwei Mietparteien. Jede Mietpartei verfügt über eigene Zähler bezüglich ihres Verbrauchs an Wärme und Kaltwasser, die beiden Positionen werden verbrauchsabhängig abgerechnet. Es ergibt sich, dass auf jede Mietpartei 50 % sämtlicher Kosten entfallen. Für das Haus erhält U für das Jahr 01 umsatzsteuerlich korrekte Eingangsrechnungen und Bescheide mit folgenden Beträgen.
| Hausmeisterleistungen | 1.000 EURplus 190 EUR USt (19 %) |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | 800 EUR |
| Grundsteuer | 600 EUR |
| Heizung | 2.500 EUR plus 475 EUR USt (19%) |
| Kaltwasser | 1.200 EUR plus 84 EUR USt (7%) |
Insgesamt zahlt U für diese Betriebskosten 6.849 EUR, mit diesem Betrag ist er aufgrund der fehlenden Vorsteuerabzugsberechtigung in voller Höhe wirtschaftlich belastet.
Die Abrechnung an die einzelnen Mieter in 01 hat folgendes Aussehen:
| Hausmeisterleistungen | 595 EUR |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | 400 EUR |
| Grundsteuer | 300 EUR |
| Heizung | 1.487,50 EUR |
| Kaltwasser | 642 EUR |
| Betriebskosten gesamt | 3.424,50 EUR |
Weist der Vermieter Umsatzsteuer aus, verwirklicht er den Tatbestand des unrichtigen Steuerausweises nach § 14c UStG und schuldet die ausgewiesene Umsatzsteuer bis zur Berichtigung der Abrechnung gegenüber seinen Mietern dem für ihn zuständigen Finanzamt. Sollte er zudem die Anforderungen der Kleinunternehmereigenschaft gem. § 19 Abs. 1 UStG erfüllen und nicht auf die Anwendung dieser Vorschrift verzichtet haben, kommt es sogar zum unberechtigten Steuerausweis gem. § 14c Abs. 2 UStG, dessen negative Folgen deutlich schwieriger zu heilen sind. Die Finanzverwaltung nimmt mit Verweis auf ein älteres BFH-Urteil[10] bereits dann einen unberechtigten Steuerausweis an, wenn in der Umlagenabrechnung über eine Nebenleistung wie z.B. in der Heizkostenabrechnung der auf den jeweiligen Leistungsempfänger entfallende Anteil am Gesamtbetrag der Kosten nicht ausschließlich als Bruttobetrag dargestellt, sondern auch die anteilige Umsatzsteuer aufgeführt wird.[11]
Nach § 9 Abs. 2 UStG kann ein Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen auf die Steuerfreiheit seiner Vermietungsleistung verzichten. Übt er zulässigerweise diese Option aus, erstreckt sich die Umsatzsteuerpflicht nach dem zuvor Gesagten auch auf die Betriebskosten. So kann er aus umsatzsteuerlich korrekten Eingangsrechnungen den entsprechenden Vorsteuerabzug vornehmen. Durch die Option zur Umsatzsteuerpflicht der Hauptleistung schuldet er andererseits auch bezüglich der Nebenkosten Umsatzsteuer gegenüber den Finanzbehörden. Bei der Weiterbelastung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung hat er daher auf alle Positionen, auch auf die originär nicht mit Vorsteuer belasteten Kosten, Umsatzsteuer in Höhe des Regelsteuersatzes auszuweisen. Da eine wesentliche Voraussetzung des Verzichts auf die Umsatzsteuerfreiheit bei Vermietungsumsätzen nicht nur die Unternehmereigenschaft des Mieters, sondern in der Regel[12] auch seine Nutzung der gemieteten Einheiten für ausschließlich zum Vorsteuerabzug berechtigende Umsätze ist, kann der Mieter die Umsatzsteuer aus der Betriebskostenabrechnung in voller Höhe als Vorsteuer geltend machen und wird wirtschaftlich nicht belastet.
Beispiel 2
Betriebskostenabrechnung bei Verzicht auf die Steuerfreiheit des Vermietungsumsatzes:
Der Unternehmer U (kein Kleinunternehmer) vermietet je eine Büroeinheit in einer Immobilie an eine Rechtsanwaltskanzlei und an einen IT-Dienstleister. Beide Mietparteien nutzen die Büros ausschließlich für Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Auf jede Mietpartei entfallen 50 % der Kosten. Für die beiden Büroeinheiten erhält U für das Jahr 01 die gleichen umsatzsteuerlich korrekten Eingangsrechnungen und Bescheide wie in Beispiel 1.
Die Abrechnung an die einzelnen Büromieter in 01 hat folgendes Aussehen:
| Hausmeisterleistungen | 500 EUR |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | 400 EUR |
| Grundsteuer | 300 EUR |
| Heizung | 1.250 EUR |
| Kaltwasser | 600 EUR |
| Summe der Betriebskosten – netto – | 3.050 EUR |
| zzgl. 19 % USt | 579,50 EUR |
| Betriebskosten gesamt | 3.629,50 EUR |
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Haufe Steuer Office Excellence. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen