Der Zugewinnausgleichsanspruch an sich unterliegt weder der Einkommensteuer noch der Schenkungsteuer.[1] Oft wird in der Praxis der Zugewinnausgleich durch Übertragung von Immobilien erfüllt. Da gesetzlich vorgeschrieben ist, dass der Zugewinnausgleichsanspruch in Geld zu leisten ist, erfolgt die Übertragung einer Immobilie rechtlich gesehen an Erfüllung statt.

Steuerlich gesehen handelt es sich dann um eine entgeltliche Veräußerung der Immobilie, die weitreichende finanzielle Folgen für den Übertragenden haben kann. Problematisch kann es im Einzelfall sein, wenn die an den Ehepartner übertragene Immobilie mehr wert ist als der Zugewinnausgleich (aber: hoher Freibetrag unter Eheleuten von 500.000 EUR gem. § 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Dann kann bezüglich des übersteigenden Betrags eine steuerpflichtige Schenkung vorliegen.

Bei einem geplanten Verkauf eines eigengenutzten Objekts gilt gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, dass dieses – soweit im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt – von der Spekulationsbesteuerung ausgenommen ist.[2]

Soweit daher die verkaufte Immobilie von den Ehepartnern zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist, werden sich aus der Übertragung bzw. einem Verkauf keine einkommensteuerrechtlichen Folgen ergeben.

Wird eine Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet, ist dies für die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG unschädlich, wenn der Steuerpflichtige das Immobilienobjekt – zusammenhängend – im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend sowie im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.[3]

 
Achtung

Vorschneller Auszug aus Familienwohnheim kann steuerlich nachteilig sein

Vorsicht ist geboten, wenn derjenige Ehepartner vor dem Verkauf ausziehen will, dem das Objekt gehört bzw. wenn ein Ehepartner auszieht, der Miteigentümer ist. Nur soweit z. B. die Ehefrau mit einem Kind i. S. d. § 32 EStG in dem Familienheim wohnen bleibt, wird dieses trotz Auszugs des Alleineigentümers als ein zu eigenen Wohnzwecken des Alleineigentümers genutztes Wohnheim angesehen.

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken i. S. d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG liegt nicht vor, wenn der hälftige Miteigentumsanteil des Steuerpflichtigen an einer Wohnung ausschließlich einem i. S. d. § 32 EStG zu berücksichtigenden neunjährigen Kind unentgeltlich überlassen worden sein soll, das in der Wohnung gemeinsam mit der getrenntlebenden Ehefrau des Steuerpflichtigen wohnt.[4]

Sind keine Kinder vorhanden, führt der Auszug des Eigentümers mit der Übertragung an einen Dritten oder den zurückbleibenden Partner zu einem steuerpflichtigen Verkauf (auch wenn die Übertragung im Rahmen des Zugewinnausgleichs erfolgt und kein Geld fließt), soweit nicht mehr als 10 Jahre seit der Anschaffung vergangen sind.

Auf der sicheren Seite ist man, wenn Eheleute, z. B. im Rahmen der Güterstandsschaukel, vor der räumlichen Trennung und vor Einreichung der Scheidung die Eigentumsverhältnisse am selbst genutzten Immobilieneigentum so regeln können, dass der im Objekt verbleibende Ehepartner das Alleineigentum bekommt. Nur die Übertragung des zu eigenen Wohnzwecken genutzten Familienwohnheims[5] bleibt nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG unabhängig vom Wert komplett schenkungsteuerfrei, sofern es zu Lebzeiten an den Ehepartner zu Eigentum übertragen wird.

Überträgt man die selbstgenutzte Immobilie, um sich im Gegenzug von zukünftigen Unterhaltsleistungen "freizukaufen", sollten alle diesbezüglichen Scheidungsfolgevereinbarungen in einer zeitlich nachfolgenden notariellen Urkunde beurkundet werden.

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