12.01.2017 | Top-Thema Betriebskostenabrechnung

Häufig gestellte Fragen zur Betriebskostenabrechnung

Kapitel
Bild: Veer Inc.

Nachfolgend finden Sie eine Zusammenstellung häufig gestellter Fragen zur Betriebskostenabrechnung.

Kann der Mieter den Vermieter zur Vorlage einer Betriebskostenabrechnung zwingen?

Der Mieter hat bei mietvertraglicher Vereinbarung ein Recht auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung. Dieses kann er notfalls mit gerichtlicher Hilfe durchsetzen. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht, das heißt innerhalb eines Jahres ab, kann der Mieter die laufenden Vorauszahlungen zurückhalten, bis der Vermieter die geschuldete Abrechnung vorgelegt hat. Schließlich kann der Mieter nach beendetem Mietverhältnis vom Vermieter die Rückzahlung der Vorauszahlungen verlangen, über die der Vermieter nicht abgerechnet hat. Der Vermieter kann die Abrechnung/en dann zwar noch nachholen, wird dann aber die Prozesskosten zu tragen haben und wegen Versäumung der Abrechnungsfrist keine Nachzahlungen mehr verlangen können.

Was zählt zu den sonstigen Betriebskosten?

„Sonstige Betriebskosten“ können nur dann umgelegt werden, wenn sie gesondert und im Einzelnen konkret bezeichnet im Mietvertrag vereinbart worden sind. Die bloße Nennung „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag reicht also nicht aus.

Als sonstige Betriebskosten können beispielsweise vereinbart werden: Kosten einer Sonderausstattung (zum Beispiel Schwimmbad, Klimaanlage), Kosten eines besonderen Personalaufwands (zum Beispiel Bewachung zum Schutz des Eigentums), Aufwand für die Kontrolle der Funktionsfähigkeit sowie Kosten der Wartung und Pflege von technischen Einrichtungen (zum Beispiel Klingel- und Gegensprechanlage, regelmäßiger „Elektrocheck“).

Sind Tankreinigungskosten auf die Mieter umlegbar?

Der Vermieter darf die Kosten für die Reinigung des Öltanks auf die Mieter umlegen. Das hat der BGH bestätigt. Der Vermieter muss die Kosten auch nicht auf die Abrechnungen mehrerer Jahre verteilen, sondern darf sie grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umlegen, in dem sie entstehen.


Kann der Vermieter Verwaltungskosten auf die Mieter umlegen?

Bei Wohnraummietverhältnissen ist die Umlage von Verwaltungskosten auf die Mieter nicht möglich. Verwaltungskosten sind im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV nicht genannt.

In Gewerbemietverhältnissen hingegen ist die Umlage von Verwaltungskosten möglich, wie der BGH klargestellt hat.


Kann man einzelne Betriebskostenarten in der Abrechnung zusammenfassen?

Die einzelnen Betriebskostenarten müssen grundsätzlich getrennt aufgeführt werden, damit der Mieter die Abrechnung nachvollziehen kann.

Die Kosten für Frischwasser und Abwasser dürfen allerdings zusammengefasst werden, sofern beide einheitlich nach dem gemessenen Frischwaserverbrauch umgelegt werden. Ausdrücklich erlaubt hat der BGH auch, die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“ zusammenzufassen.

Wie ist zu verfahren, wenn der Abrechnungszeitraum eines Versorgers, einer Versicherung usw. nicht mit dem Abrechnungszeitraum gemäß Mietvertrag übereinstimmt?

Dem Vermieter steht es frei, ob er die Kosten nach dem Abfluss- oder dem Leistungsprinzip umlegt (Ausnahme: Kosten für Heizung und Warmwasser; diese sind zwingend nach dem Leistungsprinzip umzulegen). Beim Leistungsprinzip werden nur die Kosten in die Abrechnung einbezogen, die sich tatsächlich auf den Abrechnungszeitraum beziehen. Bei einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip hingegen stellt der Vermieter einfach die Beträge in die Abrechnung ein, die er selbst im Kalenderjahr tatsächlich gezahlt hat.

Praxis-Beispiel: Eine Versicherungsprämie für den Zeitraum vom 1.10. bis 30.9. des Folgejahres ist im Voraus jeweils am 1.10. zu zahlen. Am 1.10.2015 (für 1.10.2015 bis 30.9.2016) betrug die Prämie 300 Euro. Ab 1.10.2016 (für 1.10.2016 bis 30.9.2017) hat sich die Prämie auf 350 Euro erhöht.

Beim Abflussprinzip kann in der Abrechnung des Kalenderjahres 2016 die neue erhöhte, am 1.10.2016 fällige Prämie von 350 Euro angesetzt werden, da diese im Jahr 2016 gezahlt wurde.

Beim Leistungsprinzip muss differenziert werden: Für den Zeitraum 1.1.2016 bis 30.9.2016 muss noch die alte Prämie anteilig angesetzt werden. Die neue erhöhte Prämie darf anteilig nur für den Zeitraum 1.10.2016 bis 31.12.2016 angesetzt werden.

 

Wie lang kann der Mieter Fehler in der Betriebskostenabrechnung beanstanden?

Einwendungen kann der Mieter nur bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben. Voraussetzung für den Lauf der Frist ist, dass der Mieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erhält, diese also vollständig sowie klar verständlich ist und die Mindestangaben enthält.

Hat ein Mieter gegen die Abrechnungen verschiedener Jahre stets die gleiche Einwendung (zum Beispiel weil der Vermieter denselben Fehler jedes Jahr wiederholt), muss er diese jedes Jahr neu vorbringen, so der BGH.

Schlagworte zum Thema:  Betriebskostenabrechnung, Betriebskostenverordnung

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